經(jīng)濟變好了，廣州樓市后續(xù)會怎么走？

我是紫沐，這是我第455篇日記。

有粉絲在糾結(jié)要不要買保利天曜加推的A6棟。

產(chǎn)品本身是沒啥問題的，就是不知道后續(xù)價格會怎么走。

畢竟琶洲南TOD的例子擺在這里，產(chǎn)品再好，也有背刺的風險。

但上周天曜加推，又有媒體爆料說會漲價。

所以廣州房價后續(xù)，究竟會怎么走？

我覺得靠嘴喊漲是沒有用的。

首先要搞明白一點，新房不可能脫離二手價格獨立定價。

就以天曜為例，板塊所在的標桿樓盤，比如美林海岸、蘭亭盛薈、美林湖畔、都市蘭亭等等。

要么是沒有成交，要么是降價成交。

曾經(jīng)賣到10萬+的樓盤，現(xiàn)在成交價只在5萬左右徘徊。

而且這個成交密度，看不出有反轉(zhuǎn)的跡象。

在周邊競品普遍賣5萬的情況下，天曜首開賣9-10萬，已經(jīng)不便宜了。

繼續(xù)漲價，風險會很高。

所以事實上，天曜加推的價格，和首推基本一致，所謂漲價只是營銷噱頭。

那同樣的道理，廣州二手均價目前是什么情況？

看整體數(shù)據(jù)，明顯還在跳水。

就連珠城，中區(qū)標桿雙子星都跌回12萬。

像中海璟暉這種弱標桿，更是在10萬左右徘徊。

連頂級板塊都沒法獨善其身，其他光靠產(chǎn)品撐起來的樓盤，真實價值只會更低。

如果說廣州房價會不會繼續(xù)跌，還有點懸念。

那廣州房價會不會漲，是沒有懸念的。

有朋友問，經(jīng)濟不是變好了嗎？

既然樓市和經(jīng)濟息息相關(guān)，有沒有可能反彈？

經(jīng)濟回暖，會加速樓市回暖，這邏輯沒錯。

但問題是，經(jīng)濟真的變好了嗎？

比如社融，上半年社融增量22.83萬億，對比去年同期多增4.74萬億，表面看確實變好了。

但扒開細看，新增的貨幣，和居民端其實沒啥關(guān)系，大部分其實都流向了化債。

對比政府債券多增的7.66萬億和企業(yè)貸款多增的11.57萬億。

居民貸款多增1.17萬億，更能反映真實消費水平和投資意愿。

另外像工資性收入增幅5.7%，單看數(shù)據(jù)簡直好得不像話。

但真實體感，上半年收入和就業(yè)是怎么一個情況，冷暖自知。

所以這工資性收入漲幅，很可能是這么一種情況。

以前一家企業(yè)5個崗位，1個總監(jiān)月入10萬，1個主管月入5萬，3個員工月入1萬，平均月入3.6萬。

現(xiàn)在一家企業(yè)被砍剩下3個崗位，1個總監(jiān)月入10萬，1個主管月入5萬，1個員工月入1萬，平均月入5.3萬。

如果算數(shù)據(jù)，這工資性收入漲幅高達47%。

但實際每個崗位的收入都沒漲，還有2個人直接失業(yè)了。

這才能解釋，為什么居民貸款這么萎靡，為什么消費這么不振。

要是上半年，大家真的賺錢了，誰會躺這么平。

而且別忘了一個數(shù)據(jù)，上半年房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增長只有0.6%。

這意味房企在國內(nèi)基本融不到錢了，只能靠外資。

融不到錢，去化又不理想，房企的經(jīng)營壓力，其實并沒有得到緩解。

那為了活下去，下半年大概率還是以價換量。

收入下滑疊加房企經(jīng)營壓力，這樣的經(jīng)濟環(huán)境，真的利好房地產(chǎn)嗎？

這也是為什么過去兩年，樓市幾次反彈，我都說要嚴格按自住原則買房的原因。

在經(jīng)濟、供需、基本面扭轉(zhuǎn)之前，反彈都是無法持續(xù)的。

廣州樓市后續(xù)可能會止跌。

但廣州樓市后續(xù)，很難會反轉(zhuǎn)。