剛需托底、豪宅點睛，香港樓市率先止跌回暖，其他城市能否復制

當很多城市還在樓市的調整中辛苦摸索時，香港已經實現了連續6個月的樓價上漲。而且，香港樓市的這一波止跌回暖還不是單點的爆發，新房、二手房價格齊漲，剛需托底、豪宅點睛，成交量創下近年新高。

問題在于，其他城市能否復制香港樓市的回暖舉措。

香港樓市止跌回暖，是實打實的硬趨勢

判斷樓市回暖是否真實，量價齊升是硬指標。

樓價方面，香港樓市從5月結束連續47個月的下跌后，就像踩穩了臺階，每月穩步向上，10月較去年同期已經漲了4.02%，十個月累計升幅4.23%。雖然和2021年的歷史高位比，還是低了28.61%，但這種溫和回升的節奏，反而比猛漲更有底氣。
截至今年11月，香港的一手私人住宅成交量已經到了1.88萬宗，全年大概率能沖破2萬宗關口，這是2013年“一手新例”實施以來的最高紀錄。二手市場也不弱，前11個月成交3.58萬宗，全年預計3.9萬宗，同樣是近四年的峰值。整個市場全年成交總值有望摸到4970億港元，同比上漲13%。

租金市場的表現印證了需求的真實性。10月私人住宅租金指數漲到202.5，今年前十個月累計升了4%，連續三年上漲的租金，說明住房需求一直在剛性釋放。

金管局的數據也能佐證，10月新批按揭貸款額313億港元，二手市場的按揭貸款還漲了3.4%，未償還按揭貸款總額達1.9074萬億港元，而按揭拖欠率只有0.13%，接近零重組貸款，說明市場沒有杠桿炒作的泡沫，都是真金白銀的真實交易。

剛需托底，豪宅點睛的雙重共振

這一波香港樓市回暖，剛需群體和富豪群體達成了共識，兩端發力撐起了整個市場。對于剛需群體來說，最大的吸引力就是“供平過租”的現實利好。隨著香港銀行跟著美聯儲減息，現在按揭利率低到3.25厘左右，9月份有七成五的指標屋苑都出現了月供比租金還低的情況，租金指數回報率沖到了3.56%，這是近14年來第二高的水平。

政策紅利給剛需添了一把火。年初香港把100元印花稅的門檻從300萬港元提高到400萬港元，一套400萬的小戶型，印花稅從6萬多降到100塊，上車成本大幅降低。前11個月，400萬港元以下的一、二手住宅成交了1.26萬宗，創下近9年新高。對于想在香港扎根的年輕人來說，手里有積蓄，供樓比租房劃算，自然愿意邁出置業第一步。

剛需撐住底部的同時，高端市場也沒閑著。今年下半年，逾億元的一手豪宅成交61宗，總金額129.4億元，比上半年翻了一倍還多，二手豪宅也創下四年新高。內地買家在這些高端交易中占了57%，遠高于整體市場22%的占比。阿里巴巴前CEO張勇花5354萬港元拿下半山單位，內地互聯網新貴斥資4.8億購入深水灣豪宅，這些案例都說明，全球經濟波動下，香港核心地段的房產依然是高凈值人群的避險首選。

人才政策帶來的增量需求也不能忽視。“高端人才通行證計劃”“優秀人才入境計劃”持續發力，加上非本地學生數量增加，催生了大量剛性居住需求。這些新來港人士要么選擇租房，推高租金，要么直接置業，成為樓市的新生購買力，形成了租購互補的良性循環。

可持續性何在？供應緩沖與健康杠桿的平衡

很多人會問，這波回暖能不能持續？

供應方面，香港未來五年傳統公營房屋年均落成32100個單位，加上簡約公屋，每年能達到37700個單位，遠超預期目標。私人住宅供應呈現先高后低的態勢，2025年、2026年每年能有2萬個單位入市，之后會逐漸回落。充足的供應能避免房價過快上漲，讓市場保持理性。

從需求端看，支撐力依然穩固。香港地區壓抑多年的購房需求還在持續釋放，香港銀行存款總額據稱已達到19.14萬億港元，龐大的儲蓄資金需要優質出路，而樓市顯然是重要選擇。

當然，挑戰也客觀存在。私人住宅供應在未來兩年的集中釋放，可能會對部分區域的價格形成壓力。公營房屋的大量落成，也會分流一部分剛需。但這些因素更像是穩壓器，能讓樓市避免大起大落，朝著更健康的方向發展。溫和的上漲節奏，恰恰說明了市場的可持續性。

剛需撐住了市場底部，豪宅打開了價值空間，香港樓市“有里有面”的復蘇，比單純的普漲更有含金量。
未來，香港樓市大概率不會重現過去的瘋狂普漲，而是結構性的溫和回升，核心地段、優質戶型的價值會持續凸顯。

香港樓市的復蘇路徑也為其他城市提供了參考，只有尊重市場規律、激活真實需求、守住風險底線，樓市才能真正實現良性循環。