東京千代田買房5年限售？土地資產末班車將至！

大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

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最近一則新聞引爆不動產圈：

“千代田區建議對公寓交易設置5年內禁止轉售條款。”

許多投資者緊張起來：

“是不是以后公寓都不能隨便轉手了？”
“會不會以后整棟樓也被限制？”
“舊樓、違建是不是都要退出市場？”

但更應該問的是——

如果連千代田區都開始對“轉讓權”設限，那今天你還能合法收整棟、握土地的機會，未來還存在嗎？

從“限公寓”到“限土地”？千代田的制度試探已經開始。

7月18日，千代田區發布建議：

“為了避免不動產被投資性購買后短期轉售，建議設置5年內禁止轉售的條款。”

別小看這一條“建議”——

- 它是全國首個嘗試限制買賣自由的核心行政區；
- 它針對的是“投資動機”，本質是制度對“資金進出自由”的干預；
- 它為未來限制法人買賣、限制整棟流通、限制土地轉讓留下空間。

我們要問的不是“現在影響大不大”，
而是——這是不是管制擴大化的前奏？

在今年，日本政府已多次就“外國人購地問題”進行內部討論。

包括在國會中，有議員質詢是否應“限制中國等外國企業或個人，在戰略性地區（如靠近政府機關、軍港、重要基礎設施區域）購買土地”。

整棟樓≠問題資產，恰恰是“地權+用途自由”的黃金標的。

在東京市中心，尤其是千代田區這樣土地近乎100%開發完畢的區域，真正的稀缺資源不是新樓，而是“能合法流通的整棟地權資產”。

很多人一聽到“老樓”或“違建”，第一反應就是“問題資產”。但在千代田這樣的城市核心區域，真正的稀缺資源從來不是“新”，而是“自由度”。

整棟RC結構建筑，即便沒有電梯，建筑年限稍長，卻往往握有最關鍵的兩樣價值：整地所有權和用途可調性。相比那些表面光鮮的塔樓區分公寓，整棟樓雖然外表舊一些，卻具備法人購入、可自由運營（民宿、事務所、出租分層）甚至可改造再利用的多重優勢。

同時，這類資產多為歷史時期容積率未被嚴格壓制時開發，其建筑面積遠高于今日法定限制——今天根本無法再造。

換句話說，土地利用價值早已透支完畢，反而更顯其稀缺性與替代困難。

因此，這類老樓其實是——

- RC結構本就耐用；
-當年容積率超高，今天已無可能再造；
-違建部分可以出租，不計容但能賺錢；
-重點是——你擁有的是整塊地的“法律權”，而不是建筑本身的裝潢好壞。

如果土地被限制流通，千代田的“整棟收樓窗口”將徹底消失。

千代田區土地情況：
- 宗教法人/政府機關/教育機構持地超過60%；
- 開發完畢區域占比超過90%；
- 剩下“可收購+可運營”的整棟資產，僅限個別私人企業或繼承人持有的老物件。

我們預判制度演化邏輯：

因此，如果你還想“整棟收地”，那就在“制度未正式動刀土地之前”行動。

核心地段的舊樓，不是落伍，是“最后的整棟機會”。

大家都喜歡新樓，但你得問自己：

新樓你能買幾套？（

價格高收益低

新樓你能改用途嗎？（

按當前法規建造

用途限制強）

新樓你能賣給誰？（

高價接盤低價折舊

而老樓，尤其是千代田、文京、港區一帶的舊整棟小樓：

·可法人購入，自由運營：居住、事務所、民宿多用途可選；

·可改造加值，且建筑已折舊完畢，賬面價值極低；

·最重要的：你握著地，制度變了你還能談條件。

現在買樓，是為了以后還能“玩得動規則”。

整棟樓，不是買來看的，而是：

-可以靈活持有的；
-可以穩定收租的；
-可以根據制度調整迅速應變的。

真正可怕的不是老、不是舊、不是違建，
而是——制度到了你連“舊樓都不能收”的那一天。

而那時候，
哪怕你再有錢，也只能看人家不肯掛牌的整棟樓，
感慨一句：“可惜，早幾年就該買了。”

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