深鐵“動刀”萬科

　　大股東深鐵在給萬科“輸血”的同時，也在逐步改變萬科的骨架和基因。

　　7月中旬的深圳，萬科總部會議室里，一場決定這家地產巨頭命運的組織變革正在悄然推進。

　　據多個信源確認，萬科將全面取消所有區域公司，將原有的“集團-區域-城市”三級管控體系徹底轉變為“集團-片區”兩級管控架構。

　　這一調整涉及北京、華東、華中、南方、西南五大區域公司及多個直管公司，核心權限如采購權收歸集團，開發經營本部從上海遷回深圳。

　　幾乎與此同時，深鐵系高管辛杰接任萬科董事會主席已滿半年，十余名深圳國資背景干部進駐核心崗位，標志著這家曾經的“宇宙房企”徹底進入“深鐵時代”。

　　這場變革不僅是萬科內部的管理重構，更是國資深度介入房企治理的標志性事件，折射出房地產行業從市場化擴張向國資主導收縮的歷史性轉折。

　　深鐵改寫萬科“基因”

　　2017年“寶萬之爭”后，深鐵以663億元受讓華潤、恒大合計29.38%股權成為萬科第一大股東，開啟了國資與職業經理人共治的時代。

　　深鐵對萬科的控制不僅停留在股權層面，更通過人事調整實現深度滲透。2025年初的萬科董事會改組，已經為今天的變革埋下伏筆。

　　2025年1月，郁亮辭去董事會主席職務，祝九勝、朱旭等核心高管同步離職，深鐵系高管全面接管戰略決策權，萬科正式進入“大股東治理”階段。

　　在這場變革中，深鐵集團董事長辛杰兼任萬科董事會主席，深鐵置業副總經理王智余調任北京區域，深鐵系財務專家肖靜華出任財務資金管理部總經理，法務、紀檢等關鍵崗位均由深圳國資背景干部接任。

　　這種“空降式”人事調整并非簡單的崗位替換，而是系統性地將深鐵的管理邏輯植入萬科。而深鐵的戰略意志清晰可見：與招商、保利等央企保持同步，推行“強總部”戰略。

　　開發業務的持續收縮也倒逼管理架構精簡。萬科銷售額從2020年超7000億元的巔峰，跌落至2023年的約3700億元，2025年上半年銷售額只有691.1億元。

　　戰線全面收縮至十幾個核心城市后，區域公司的存在價值被深度質疑。“當交付項目斷流時，組織瘦身只是時間問題。”一位資深從業者如此感嘆。

　　行業寒冬中，虹橋“開發商一條街”盛況不再，多家房企撤銷雙總部設置，區域合并已成行業常態。萬科此次調整，是地產寒冬下的生存法則，也是國資主導的戰略轉身。

　　區域公司走向終結

　　此次組織地震的核心在于管理層級壓縮。現行的三級管控體系將退出歷史舞臺，取而代之的是更緊湊的“集團-片區”2.5級模式。

　　伴隨架構重組，采購等核心職能將收歸集團統一管理。片區總公司僅保留與項目直接相關的業務職能，后臺保障類職能被大幅精簡。

　　這種集約化管理模式，標志著萬科從“放權搞活”向“集權提效”的戰略轉身。

　　更深層的變動發生在權力中樞。開發經營本部將從上海回遷深圳總部，形成決策中心的物理統一。那些不愿隨遷的上海員工，則面臨著職業生涯的重新抉擇。

　　同時進行的還有財務體系的整合。萬科的表外資產將逐步并表管理，進一步強化集團管控能力。

　　此次調整并非倉促之舉，而是萬科持續三年組織優化的終章。萬科的這次變革始于2024年3月。當時，南方區域率先動刀，將原有12個公司合并為8個。

　　一個月月后，萬科上海區域將15個城市公司重組為8個地區公司，北京區域則重組為7個地區公司。

　　到了2024年10月，萬科完成區域公司“七變五”重組，東北、西北區域降級為總公司，并首次成立開發經營本部直管上海、廣佛公司。

　　三次調整層層遞進，區域平臺職能被逐步掏空。到2024年10月時，區域本部已基本退化為開發經營本部的“前方指揮部”。

　　這些鋪墊為今日的徹底變革埋下伏筆：當區域公司早已名存實亡，撤銷便成為水到渠成的選擇。

　　陣痛還將繼續？

　　組織變革的陣痛中，萬科區域高管正在批量流失。

　　6月，華中區域BG合伙人王博群揮別效力16年的萬科。緊接著，原上海萬科事業部總經理于佳興被曝離職加盟華潤置地。這些老將的離去，象征著萬科區域兵團時代的終結。

　　在人員安排上，開發經營本部仍由張海整體負責，孫嘉繼續擔任商業事業部負責人。廣佛公司總經理曹江巍接替盧冰負責北京區域，而盧冰則調任新組建的辦公事業部負責人。

　　此次調整還涉及業務架構的優化。萬科開發經營本部將組建辦公事業部，聚焦辦公類資產的經營提效，同時深化商業事業部組織建設。事業部本部未來將聚焦三大核心產品線：大型購物中心、社區商業以及歷史文化街區。

　　行業邏輯已發生根本轉變：過去地產擴張期，設立區域平臺是為了在投資、營銷等方面放權，激勵各區域“跑得快”。如今市場進入縮量期，區域平臺反而導致“亂管”和權責不對等。

　　當萬科五大區域公司的銘牌被撤下，當深鐵系高管的決策主導萬科的每一步，這場變革不僅是一家企業的自我革新，更是房地產行業范式轉換的里程碑。

　　深鐵通過股權、人事和戰略的三重控制，將萬科從“市場化標桿”重塑為“國資樣本”，而裁撤區域公司則是這場重塑的關鍵落子。

　　未來，萬科能否在國資主導下實現轉型重生，依然面臨考驗。當房地產行業從“高杠桿擴張”轉向“高質量發展”，深鐵與萬科的故事或許正預示著一個新時代的來臨。

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