仲量聯行發布《2025年上半年成都商業及物流地產市場報告》

成都，2025年7月23日——2025年1-5月，工業新動能持續釋放，投資步伐加快，消費場景迭代回暖，外貿韌性顯現，宏觀市場預期溫和修復，整體延續恢復性增長趨勢。甲級辦公樓市場：金融城步入供應新周期，全市空置壓力持續上行；續租發力，但新租需求低于預期，導致租金持續下行，市場主體持續調整租賃策略預期。優質零售地產市場：供需兩端承壓，新增供應處于短暫窗口期，品牌退租較多，上半年凈吸納量錄得負值。物流地產市場：隨著居民對大宗升級商品需求的增長以及新舊消費模式的交替，物流地產需求在波動中穩步增長。

仲量聯行華西區董事總經理佟恩表示：“面向2025年，成都延續‘穩字當頭、以進促穩’的發展方向。宏觀層面內需回穩，投資精準有效，電子信息和生物醫藥產業強勢突圍。‘立園滿園’政策全力推進，企業落地有聲，城市產業基礎加速調整。消費提振工作側重于存量場景的重塑，城市更新穩步推進，公園城市的綠色動能持續釋放，區域長期增長韌性顯著。短期來看，供應結構的適應性調整、業務流程的重塑優化以及潛在需求的快速深度挖掘，仍是激活市場內生動力、實現平穩過渡的核心。”

甲級辦公樓市場

供應放量：金融城正式步入供應新周期，區域內競爭壓力急速攀升

2025年上半年，成都甲級辦公樓新增供應錄得17.8萬平方米。從區域分布來看，一方面新興板塊供應持續放量——市場相繼迎來西博城板塊的泰和泰中心、怡心湖板塊的空港怡心城項目交付；另一方面，金融城正式步入供應新周期。第二季度，JFC交子金融廣場2號樓入市，新增辦公面積超9萬平方米。需求端表現相對疲軟，持續的集中供應進一步推高成都甲級辦公樓空置率。截至第二季度末，成都甲級辦公樓空置率收至32.8%，上半年累計增長1.7個百分點。其中，金融城板塊至季末已攀升至28.1%，半年累計增長5.8個百分點。預計下半年金融城區域還將迎來約21.2萬平方米甲級辦公樓供應，金融城空置率或將在年底突破35%。

續約穩租：續租發力保入駐，新租需求低于預期

伴隨增量需求的持續低位，市場競爭重心已轉向存量博弈。相較于去年大幅降低的新租價格，今年的策略更加聚焦“續約穩租”。除續租價格大幅下降外，續租流程的便捷性及商務談判的靈活性也得到顯著提升。上半年換租式的租戶流動有所放緩，新成交甲級面積較去年下半年下降約5.9%。新租行業聚焦金融業（22.3%）、科技互聯網（18.4%）和專業服務（18.0%）。從細分領域上來看，小額貸款行業維持結構性穩健，數字文創相關領域則呈現修復趨勢。上半年，游戲企業新成交面積近1.8萬平方米；新媒體賽道辦公需求持續回暖，但由于對特殊場地要求和較低租金預期，其選址仍青睞產業辦公或文創園區。

退租方面，由于市場租金大幅下滑，二級轉租市場的價差利潤不斷被壓縮，導致早期簽約的第三方辦公品牌相繼退市，部分品牌轉而尋求新興區域樓宇。新租需求回落、退租趨勢持續，使得2025年上半年成都甲級辦公樓凈吸納數據僅1.8萬平方米，較去年下半年下降約7.2萬平方米。

新租承壓：多元讓利推動市場步入“免租2.0時代”，凈有效租金加速下滑

增量需求不足，全市高空置壓力推動租金維持下行。截至季度末，成都甲級辦公樓平均賬面租金收跌至77.3元/平方米/月，半年累計跌幅達3.7%。同時，免租期優惠呈現明顯攀升趨勢，步入2025年后，近8成單一業權業主將新租免租月份上調超過70%。

伴隨企業租賃成本預期持續下行，傳統免租期已難以充分體現業主的價值讓渡。自2023年起，越來越多的業主開始提供精裝修交付、搬遷費用分攤等優惠措施。這一趨勢的本質是業主為降低租戶前期成本、提升租賃性價比而采取的策略性調整，最終促使租戶在整個租期內的“凈有效租金”顯著下降。在此趨勢下，免租期概念得到實質性擴展，市場正式進入 “免租期2.0”時代 。數據顯示，截至2024年第二季度，全市甲級辦公樓年均免租月份已達1.7個月，在扣除免租激勵后，凈有效租金降至66.1元/平方米/月。

未來展望：市場短期積極尋求破局，長期聚焦結構優化蓄能

展望未來，市場新增供應仍處高位，空置率攀升與租金下行壓力預計仍將持續。短期內，市場調整將更依賴其內在的自主調節機制。仲量聯行成都商業地產部負責人江倩表示：“面對當前嚴峻的競爭環境，市場主體仍需主動尋求破局之道。業主方可在考慮樓宇區位、硬件設施以及自身財務狀況的前提下采取多種策略——在追求高品質的同時，高適配性也非常重要。具體而言，可深化招商策略，細致挖掘項目差異化價值；調整業態與優化功能，如探索將大面積空置改造為酒店、公寓或體驗式商業；著力提升運營服務能力，如引入專業商管團隊強化運營、階段性打造多元辦公產品以提升空間吸引力等。”

長期而言，市場改善將更多依賴于政策引導下的城市產業與辦公樓供應結構的協同優化。一方面，伴隨成都“立園滿園”、“特色立園”等政策的深入實施，將有效促進高質量產業聚集，推動產業結構持續升級。另一方面，辦公樓增量與存量將共同邁入品質與功能的適配性調整周期。雙向調整下，經濟長期增長動能將得到有效保障，進而將釋放出對高品質商業樓宇的使用需求，為成都辦公市場整體的企穩與健康發展奠定堅實且可持續的基礎。

優質零售地產市場

供需雙向承壓，退租情緒影響市場預期

2025年上半年，成都優質零售物業市場迎來蜀道云上城入市，新增供應6萬平方米，推動華府板塊社區商業擴容。同時，存量項目調改持續深化，上半年累計調改規模超過40萬平方米：二季度優客科華店由業主回收并更名為優悅奧萊重新入市，改造期間空置率短期攀升；成都生活美學中心正式更名成都灣悅城，建發商管團隊入駐后保留盒馬、海底撈等主力租戶，采用“邊營邊改”策略推進煥新，計劃于12月20日完成升級。

退租情緒在當前市場占據主導地位。在“輕零售、儉餐飲”的消費趨勢下，上半年時尚業態退租面積占比31.0%，餐飲業態占比22.0%，行業承壓明顯。兒童業態受宏觀環境變化及家庭消費結構轉型影響進入收縮周期，兒童娛樂、服務等行業租戶退租率上升。大型商超退租進一步加劇空置壓力：SKP旗下BHG超市于4月1日正式閉店，日本家居品牌Nitori持續收縮在華業務，相繼撤出成都伊藤廣場（現錦江大融城）和蜀新天街雙店。受此影響，上半年，全市凈吸納量錄得負5.2萬平方米，空置率累計環比上升0.9個百分點至11.5%。

商場首層業態變遷，引致租金動能轉換

仲量聯行追蹤數據顯示，服飾鞋包、美妝個護及珠寶三大品類占比持續收窄，導致時尚業態首層占比從55.2%降至52.8%；新能源汽車進入行業調整期，其占比呈現震蕩下行趨勢；電子電器品類則借助“國補”政策窗口加速拓店；咖啡茶飲等高社交屬性品類持續鞏固黃金區位。而低租金單價的百貨專業賣場在首層的占比從9.9%升至11.1%，業態調整壓力持續向租金端傳導。二季度，全市購物中心首層平均租金環比下降1.7%，報345.0元/平方米/月，上半年累計跌幅達3.2%。

未來展望：業態創新與租金修復成市場焦點

消費者與自我、群體和社會的情緒鏈接驅動業態不斷煥新，具體表現為：

· 身心療愈升級：
運動消費全景圖譜逐步完善，專業化運動品牌加速進駐頭部商場，運動相機等新消費品牌需求增長顯著；運動場館持續引流并促進空間去化，進而催生運營商對運動主題商業空間的新探索，年內已錄得由金牛區上新橋公園改造的“城市運動客廳”—— 綠里GREENMILE入市。

· 圈層身份認同：上半年泡泡瑪特加速在蓉布局，SKP、大悅城門店落地；同期三麗鷗、Line Friends等潮玩品牌相繼開設新店。潮玩經濟興起，不僅強化Z世代社交粘性，更成為全球消費熱點。

· 文化價值共鳴：老鋪黃金憑借其古法造金工藝掀起消費熱潮，單店營收突破2億元，非遺新造推動國貨崛起，上半年成都本土品牌新租占比近90%，持續引領租賃需求。

2025年全年新增供應預計維持在6萬平方米，未來供應轉向輕資產模式，頭部運營商主導增量市場。仲量聯行中國區零售地產及消費研究負責人朱建輝表示：“成都商業已告別高速擴張階段，進入存量效率的深度博弈期，其發展邏輯從‘規模敘事’轉向‘密度敘事’，即在有限的物理空間內，通過情感鏈接與業態創新實現單位坪效的極致突破。在探索供需再平衡與租金修復必經的波動周期中，運營商能否精準駕馭新趨勢，實現空間價值重構，將成為存量時代破局的關鍵。”

物流地產市場

上半年，成都共計三個新項目投入使用，新增供應回升至26.1萬平方米。預計2025年，成都將再次進入物流地產供應小高峰，本輪供應預計持續至2026年。在此背景下，截至第二季度末，市場整體空置率較2024年末上升2.2個百分點至8.9%。

上半年物流地產見證居民品質消費的增長與消費模式迭代

在促消費政策加力擴圍，居民大宗消費品升級需求活躍，創新業態消費潛力加快釋放，以及“618”線上購物節的多重助力下。1-5月四川全省商品零售銷售額同比增長5.8%，全面超越餐飲消費（4.5%），內需活力顯著增強。上半年物流地產見證了品質消費需求增長和消費模式迭代，以及由此帶來的倉儲面積增長與調整。

· “國補”政策拉動品質消費需求，倉儲面積大幅增長。大宗消費品以舊換新的“國補”政策加速地區高能效家電、數碼產品、汽車等品質商品需求釋放，帶動下游重點銷售平臺京東商城、代表性家電貨品第三方物流企業安得物流，以及汽車售后件倉儲物流服務商的倉儲需求顯著增長。

· 傳統白酒消費面臨挑戰，即時消費模式大行其道，物流地產需求整合與調整。受政策影響，加之年輕一代白酒消費興趣相對較低，上半年白酒銷售持續低迷，相關企業庫存整合及擴大，倉庫需求不斷增長。此外，即時零售高速發展，商品覆蓋面大幅增加，讓消費者對商品時效性訴求不斷提升。上半年以美團優選、淘菜菜為代表的低時效性社區團購銷售模式遭遇困境，美團優選宣布關停包括四川在內的多省市業務，未來將逐步向即時生鮮零售等高時效消費賽道轉型升級，上半年相關倉儲面積大幅萎縮。

上半年在居民大宗商品需求增長與新舊消費模式交替之際，成都物流地產需求在波動中實現增長。第一二季度，全市凈吸納量累計達到9.7萬平方米，雖不及2024年下半年數值，但較去年同期仍有顯著回升。受持續的新項目供應影響，業主間對于租戶的爭奪依然激烈，租金維持下跌趨勢，市場平均凈有效租金較上年末進一步下降7.9%至17.2元每平方米每月。

未來展望：全年大宗投資趨于活躍，市場流動性增強

一方面，鑒于仍舊白熱化的租賃競爭，年內更多的業主愿意降低資產價格以對沖租金下滑帶來的收益波動風險，上半年成都物流地產項目平均資本化率較上年末上升約25個基點。另一方面，背靠龐大的消費腹地，成都物流地產在中長期仍將維持個位數的空置率水平。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“預計2025至2026年將是成都物流地產中期內最后一波供應小高峰。隨著更多投資者將目光投向核心二線城市，業主近期提高項目資本化率的主觀意愿較強，或為大宗交易打開新窗口，預計年內成都物流地產資產流動性將有所提升。”

回顧2025年成都上半年城市發展，政府政策呈現出“場景驅動-生態賦能-規則創新”的進階路徑。消費領域從場景營造升級為消費虹吸，通過文商旅體融合、國際消費中心城市2.0建設及票根經濟等，構建“場景+產品+活動”生態體系。產業端突破鏈式發展，以建圈強鏈2.0、專業化園區培育推動生態構建，注重跨區域協同與綠色轉型。開放層面從通道建設轉向規則對接，依托中歐班列、自貿試驗區提升及“蓉品出海”等深化制度型開放。仲量聯行成都戰略顧問部負責人張雨放表示：“政策機遇藏于創新消費場景、產業生態融合及跨境新業態，需防范區域間的同質化競爭與規則一致性的風險，投資者可關注‘試點’‘培育’類先發紅利。”