小心！你的租房思維已經過時了

作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責編 | 韓瑋燁

決定市場競爭力的關鍵，不再是地段和價格，而是誰能把“生活方式”進行產品化、標準化打造，誰就能贏得未來。

“我付的租金早夠買下這套房，但這就是我想要的生活。”一位住在成都某高端服務式公寓的90后金融精英，用這句話悄然撕掉了傳統居住觀念的標簽。

這場由新消費群體推動的“中國好租住”革命，正在顛覆三大傳統認知：

一、從“過渡方案”到“終身選擇”：租房不再是買不起房的妥協，而是主動選擇的生活方式；

二、從“硬件比拼”到“體驗競爭”：地段和價格的重要性逐漸讓位于社群運營、服務創新和數據洞察；

三、從“統一標準”到“個性定制”：服務式公寓、養老公寓等細分產品的需求迎來爆發。

7月25日，在睿和智庫舉辦的“解碼西部租住 筑基綠色人居”2025上半年西部區域租住市場分析閉門會暨G·R2(綠色會客廳)主題沙龍上，揭示了一個事實：行業正從“規模競賽”步入“價值深耕”新周期，決定市場競爭力的關鍵，不再是地段和價格，而是誰能把“生活方式”進行產品化、標準化打造，誰就能贏得未來。

本文將通過三大維度解碼市場機遇：西部租住市場10大趨勢背后潛藏的結構性機會，15個高潛力細分賽道的差異化打法，以及雙軌制下國企與民企的生存法則對比。

西部租住市場

的10大關鍵趨勢

韓瑋燁

睿和智庫創始人&《地產資管Plus》總編

1、租住行業仍處于發展初期，雖然面臨短期挑戰，但市場需求空間巨大，未來潛力可觀。當前行業并非進入寒冬，而是站在新一輪估值起點上，需要重新審視其長期價值。

2、短期內行業遭遇的困難，主要源于供應端增速過快，但深層次原因是市場正在經歷結構性調整。傳統周期性需求（如畢業季、返工潮）的減弱，可能預示著城市人口流動趨勢的變化。企業需密切關注政策導向和市場動態，靈活調整策略以適應新的供需格局。

3、聚焦西部租住市場，存在三大核心矛盾：一、市場供需失衡：成都等新一線城市擁有2000萬級人口紅利，公寓供應量持續攀升，但與之配套的基礎設施建設卻嚴重不足，形成“有房無配套”的尷尬局面；二、人才缺口突出：專業運營管理人才極度匱乏，尤其二線城市（如重慶、成都）情況更為嚴峻；三、服務能力短板明顯。缺乏優質服務內容和標準化運營體系，導致產品同質化嚴重。

4、要實現行業可持續發展，需要構建多方協同機制：政府層面應加強政策引導和支持力度；推動校企合作，培養專業化運營人才；企業要重視運營能力建設和服務創新；資本方則應調整投資重點，支持優質運營團隊發展。

5、企業應保持信心，深入挖掘市場需求，避免因短期波動而忽視行業的長遠機遇。需從內生性創新出發，聚焦自身經營管理的精細化改進，而非單純將問題歸咎市場環境。尤其那些具有資源稟賦的企業，更應復盤自身模式，抓住結構性機會。

張楊波

成都市樓宇經濟促進會秘書長

6、粗放式經營模式已難以適應當前市場，未來行業將向網格化、結構化方向發展。企業需深入研究不同商圈的供需特點，優化區域布局，實現精細化運營。能否精準把握局部市場的平衡點，將成為企業競爭力的關鍵。

7、住房租賃已從單純的空間供給轉向綜合服務，需關注用戶個性化需求（如老年公寓、青年社區等）。企業需提升運營能力，以適應市場從“硬性居住需求”到“軟性體驗價值”的轉變。

陳竹青

貴陽市人才安居服務有限公司副總經理

8、國企主導長租公寓市場，政策驅動保障性住房加速落地。以貴陽市場為例，“十四五”目標建設10萬套保障房，已完成8萬套，剩余部分預計今年完成。其中國企占比超80%，成為市場主要供應方。

9、未來，隨著保障性住房供應力度的持續加大，租賃住房市場“保障歸保障、市場歸市場”的雙軌制模式或將進一步深化。

10、未來競爭關鍵在于精準匹配需求（如人才公寓、老年社區等），而非單純追求規模擴張。

15個細分賽道

的差異化打法

楊穎

成都合景·譽舍國際服務式公寓總經理

11、國際服務公寓市場正經歷“本土化轉型”，其核心是客群結構正從“外籍剛需”轉向“本土消費升級”。市場參與者需通過客群細分、產品迭代和服務創新（如情緒價值挖掘）來應對結構性變化。

12、現代高凈值租客的消費觀念呈現明顯升級趨勢。他們不再將住房單純視為居住空間，而是作為一種綜合性的生活方式投資。許多租客坦言，即便長期支付的租金總額可能超過房產價值，仍然愿意為配套服務和生活品質買單。這種消費理念的轉變，實際上反映了從“資產擁有”到“服務體驗”的價值取向變化，是新消費主義在居住領域的典型體現。

13、對服務式公寓運營商而言，需要明確三個戰略重點：一是堅持差異化定位，避免卷入價格競爭；二是注重情緒價值的可視化呈現，將“生活氛圍”“便利性”等抽象概念轉化為具體的服務產品（如寵物友好、社群活動）；三是深耕核心商圈，依托區位優勢降低獲客成本。

張曉虎

華住集團戰略發展部副總裁

14、華住通過“核心城市直營+全國范圍加盟”策略，抓住行業連鎖化趨勢，并順應投資人區域轉移的潮流，強化在成渝等新興市場的布局。直營旗艦店樹立品牌標桿，加盟模式實現規模擴張，兩者協同推動增長。

15、華住憑借“標準化復制+系列化創新”策略，既保障品牌管理效率，又靈活應對市場多元化需求，尤其在經濟型酒店領域通過產品升級鞏固優勢。

鄭龍潔

四川徽創碳商節能科技有限公司董事、聯合創始人

16、物業服務正從“硬件導向”轉向“體驗導向”，并呈現三大趨勢：一是服務管理的數據化轉型，二是成本控制的精細化運作，三是商業模式的創新突破。這些變化要求從業者必須重新審視服務定位，從單純的設施維護者轉變為價值創造者，才能在新市場環境下保持競爭力。

譚冰

雅詩閣成都馨樂庭高西公寓酒店駐店總經理

17、旅居市場正呈現結構性變化：一方面，商辦物業加速向公寓化轉型，另一方面，企業住宿消費呈現“預算降級但品質要求升級”的新趨勢。在此背景下，市場參與者既面臨價格競爭壓力，又需要持續提升服務標準，行業進入深度調整期。

18、為應對市場變化，建議行業參與者：一、理性看待市場調整期，避免惡性價格競爭；二、重點關注企業客戶預算變化趨勢，靈活調整產品結構；三、強化運營效率指標管理，提升人房比等關鍵運營數據；四、探索輕資產擴張路徑，平衡規模增長與運營質量。

畢曉娜

椿萱茂成渝養老業務中心總經理

19、經過多年發展，養老行業仍面臨三大核心難題：入住率提升困難、現金流緊張和利潤率低下。

20、在產品創新方面，養老機構正在探索多元化發展路徑：一、重點關注“60-100歲”全齡段養老需求設計，通過嵌入健康管理中心等軟性服務提升競爭力；二、積極承接政府代建項目，采用“政府投資硬件+企業輕資產運營”的模式降低進入門檻；三、智能化應用也成為降低人力成本的重要手段。

21、養老行業未來將呈現四大發展趨勢：一、旺盛的養老需求與尚未成熟的商業模型將持續并存；二、高端市場將更依賴產品力而非政策補貼；三、現有公寓和商業項目的適老化改造將迎來機遇；四、服務嵌入模式（非硬件改造）將降低行業準入門檻。

22、養老產業具備資產證券化的基礎條件，但需要突破現有的金融支持瓶頸。未來可能的發展路徑包括：1）建立以運營現金流為基礎的融資評估體系；2）開發適合養老產業的專項金融產品；3）完善“保險+養老”的商業模式；4）等待相關政策細則的落地實施。隨著運營模式的成熟和政策支持的到位，養老產業有望成為城市更新和資產證券化的重要領域。、

劉斯玉

萬科泊寓成都公司副總經理

23、城市更新領域的資本市場對接需要把握三個關鍵：1）價格窗口：抓住資產價格回調的歷史機遇；2）產品適配：根據不同資產類型（住宅/商業）設計差異化的金融方案；3）運營賦能：通過精準定位（如中端保障房）平衡改造成本與運營收益。

24、當前階段，更應關注：一線城市核心資產的價值修復機會；政企合作模式的創新，特別是地方國企存量資產；運營能力的標準化輸出，降低改造成本，提高運營效率。

25、通過城市更新盤活國企閑置資產，并創新金融工具（如基金、REITs）實現退出，是當前低收益率市場環境下可能的突破口，但需解決估值方法和政策合規性問題。

國企主導VS民企突圍

的15個生存法則

26、從各區域發展經驗來看，一線城市更適合采取專項化、市場化的發展模式；而二三線城市則應重點挖掘存量資產價值，通過改造盤活等方式推進項目建設。成都模式已經證明，結合本地實際的漸進式發展路徑，更能有效平衡發展速度與質量的關系。

27、國企運營保障性租賃住房的終極目標是打造“三個有所”的完整服務體系：確保新市民“住有所居”是基礎目標；通過各類支持服務實現“業有所成”是中期追求；最終讓租戶“心有所屬”，真正融入城市生活，是長期愿景。這個遞進式的目標體系，指引著國企在住房保障領域持續創新和提升服務質量。

陳高健

成都城投優聯科技有限公司副總經理

28、成都城投優聯打造的數字化資產管理平臺，已在國有資產管理領域取得了顯著成效，且在服務創新上取得了突破性進展。一方面，該平臺實現了公租房申請的全程線上化，大幅壓縮了審批時間；另一方面，針對老年租客面臨的數字鴻溝問題，專門設置了線下指導服務，幫助他們適應線上租金繳納等數字化操作。這種"線上+線下"相結合的服務模式，既保證了管理效率，又兼顧了特殊群體的需求。未來，隨著數字化技術的深入應用和運營模式的持續優化，該平臺有望為國有資產管理提供更多創新解決方案。

29、成都城投優聯的創新實踐為國企資產管理提供了可借鑒的樣本：一、通過科技賦能實現輕量化運營，有效解決編制限制問題；二、建立自主可控的流量渠道，減少對第三方平臺的依賴；三、快速響應政策變化，主動適應市場化競爭新格局。

劉相良

華潤有巢成都區域投資負責人

30、聚焦成都市場，隨著國企平臺公司保租房收購任務的減少，市場競爭格局正在發生積極變化，非市場化競爭者退出后，資產價格預期趨于穩定，為重資產投資創造了新的窗口期。

31、建議運營方重點關注三個方向：一、建立動態租金定價機制，以適應市場變化；二、重點深挖存量資產的改造價值；三、強化與金融機構在REITs等創新領域的合作。

王浩宇

瓴寓國際副總裁

32、面對市場困境，企業應采取差異化應對：重資產運營商聚焦公募REITs等退出通道建設；輕資產方可以轉向委托管理項目，但收益有限。行業共識是必須明確“投融管退”的全周期邏輯，特別要前置性設計退出路徑。

趙宏

愷亞資管董事

33、與國央企或資金雄厚的競爭對手相比，民營企業在資源獲取（如優質房源）上處于劣勢。因此，民營企業必須依靠服務創新和深度用戶運營來建立差異化優勢。

34、理想化的社群運營模式與現實的利潤壓力、資源不足之間存在沖突。解決這一矛盾的關鍵在于持續深化用戶運營，通過情感價值、文化互動和商業生態構建差異化競爭力，而非依賴傳統的地段或價格競爭。

陰曉辰

自如資管業務拓展總經理

35、產品轉型呈現出從“小戶型高效能”向“中大戶型品質化”轉變的趨勢，通過強化服務體驗來提升溢價能力，以滿足租客長期居住需求。

36、在運營模式上，頭部運營商正加速形成輕重資產協同的新格局：重資產要把握利率下行的窗口期，中資產需收縮包租業務，輕資產則要加速向代運營轉型。

37、風險管理強化，在市場下行壓力下，采用更靈活的合作模式，與業主共擔風險，確保經營穩定性。比如自如資管建立了“裝修投入+運營服務+收益分成”的新型合作機制。

羅喚軍

西南購物中心（重慶）俱樂部秘書長、城市尚新論壇發起人、重慶猛犸文化董事總經理

38、未來行業實現突破需要聚焦三個維度：首先，深化存量資產創新利用，將閑置空間轉化為價值增長點；其次，推動商辦與公寓的化學融合，創造1+1>2的協同效應；最后，開發具有周期適應力的差異化產品，建立真正的市場競爭壁壘。這一切的基礎，是構建開放共贏的行業合作生態。

39、我們正積極推進存量資產運營的創新實踐，重點探索多業態融合的發展路徑。比如，通過“公寓+酒店”混合經營提升資產效益。同時著力構建更靈活的金融合作機制，在確保國有資產保值前提下，推動存量資產的價值重塑和效率提升。

40、資產價值的增長核心在于租金提升潛力和運營增效能力。在進行投資決策時，需重點考察：資產價格，低價是首要門檻；政策環境，如地方對長租公寓的扶持政策；運營提升空間，能否通過差異化運營或技術手段實現增效。

（本文根據“解碼西部租住 筑基綠色人居——2025上半年西部區域租住市場分析閉門會暨G·R2(綠色會客廳)主題沙龍”的圓桌對話整理而成）

特別鳴謝

與會嘉賓

韓瑋燁

睿和智庫創始人&《地產資管Plus》總編

張楊波

成都市樓宇經濟促進會秘書長

陳竹青

貴陽市人才安居服務有限公司副總經理

楊穎

成都合景·譽舍國際服務式公寓總經理

鄭龍潔

四川徽創碳商節能科技有限公司董事、聯合創始人

畢曉娜

椿萱茂成渝養老業務中心總經理

劉斯玉

萬科泊寓成都公司副總經理

劉相良

華潤有巢成都區域投資負責人

趙宏

愷亞資管董事

陰曉辰

自如資管業務拓展總經理

羅喚軍

西南購物中心（重慶）俱樂部秘書長、城市尚新論壇發起人、重慶猛犸文化董事總經理

陳高健

成都城投優聯科技有限公司副總經理

譚冰

雅詩閣成都馨樂庭高西公寓酒店駐店總經理

王浩宇

瓴寓國際副總裁

張曉虎

華住集團戰略發展部副總裁

（以上嘉賓排名不分先后）

參會企業

華潤有巢、華住集團、成都合景·譽舍

貴陽市人才安居、雅詩閣中國

椿萱茂成渝、萬科泊寓成都公司

城投優聯、南國置業、瓴寓國際

自如資管、中順投資集團、城家公寓

貝殼租賃、國民科技、第一太平戴維斯

新希望服務、見興里、中電建五興物業

四川優博、正合正行致遠文化、新華文化物業

基準方中、徽創碳商、愷亞資管

匯融華章、越凡創新、中食新業

主辦方

睿和智庫

成都市樓宇經濟促進會

COOC中海商務

首程控股

西南購物中心（重慶）俱樂部