上海的新房，還能漲多少？——第六批土拍野心太大了

上海第六批土拍野心極大，希望通過土拍火熱、新房暴漲拉爆大家預期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

你不買是吧，不買我還漲。

今天下午拍掉的徐家匯地塊，樓面價突破20萬，售價可能達到40萬。

你們還觀望嗎？

要土拍熱起來，肯定得拿出王炸地塊，唐鎮(zhèn)、徐家匯、東斯文里、北外灘都是流量王。

要新房不斷漲，必須得不斷拍好地塊，拍一些鳥不拉屎的地塊價格肯定就下去了。

你看青浦地塊都0溢價，其實奉賢那個也是提前找人托底的。

唯一的問題是，二手房不斷下跌，新房不斷上漲的游戲還能維持多久？

新房真的要脫離樓市基本面？

這個問題的答案，我們還是需要深入每個地塊。

01

徐家匯地塊

熱度最高的，壓軸出場的地塊是徐家匯，土拍起始樓面價就是全國最高紀錄，達到163639元/㎡。

還沒拍就破紀錄，你就說牛不牛。

最終溢價率達到22.4%，樓面價高達200257元/㎡，拿地方是浙江的一家民企。

新中國單價最高的一塊地出現(xiàn)了。

這個項目以后賣多少錢誰也不知道，估計都不一定賣。

項目一共5200m2，大概就10多套房子，老板跟朋友們分分就沒了。

算下來也不貴，一共12個億買的地，建12套房子，一套平均一個億。

建的再豪華，3000萬一套成本也打住了，一套風貌區(qū)別墅1.3億，貴嗎？

地塊周邊20年房齡的別墅，掛牌價都40多萬/平，500平每套也得2個億。

但是這個地塊開發(fā)商沒那么熱情，就招商&徐房、中海和這家民企報名。

地塊太復雜，比一般的風貌別墅要求更高，開發(fā)難度很大。

普通開發(fā)商看了直搖頭，就招商、中海有自信，這家浙江企業(yè)不知道哪來的信心。

這個地塊如愿突破20萬，說明你大爺還是你大爺，風貌區(qū)還是很值錢。

甚至連浙江人都這么認為。

真正讓我們感到可怕的是，是不是我們要大面積舊改風貌區(qū)了？

之前黃浦老城廂是舊改主力，剩下的項目短期上市不了。

之前徐匯濱江是豪宅主力，剩余住宅也不多了。

我們要搞風貌區(qū)了？

02

北外灘地塊

另一個具有時代意義的是北外灘地塊。

徐家匯地塊拍的貴都在預期內(nèi)，或者說徐匯區(qū)的整體調(diào)價早就完成。

2019年百匯園9.7萬/㎡，2020年融創(chuàng)徐匯濱江壹號院11.8萬/㎡，2021年云錦東方13.2萬/㎡。

2023年匯元璽13.1萬/㎡，2024年香港置地啟元17.8萬/㎡，2025年綠城潮鳴東方均價19.5萬/㎡。

但是虹口、新靜安調(diào)價大家是不是認可，還不確定。

現(xiàn)在綠城來了，給了大家充分的信心。

北外灘地塊溢價率高達46.33%，是今年溢價率最高的一幅地。

據(jù)說要賣到18萬以上甚至19萬，金茂璞元、華潤外灘瑞府瞬間踏實了不少。

這個價格大家肯定質(zhì)疑，虹口憑什么價格看齊甚至超過黃浦？

地塊周邊的初代商品房，品質(zhì)還不錯那種單價也就10萬。

憑什么新房拔高90%？

現(xiàn)在綠城來了，大家踏實了一些。

綠城曾經(jīng)也把徐匯濱江拔到19.5萬，超過黃浦一眾新房。

潮鳴東方換個名字，潮鳴北外灘，也復制一遍徐匯濱江奇跡唄。

北外灘這是一招險棋，但是必須要走。

一方面提籃橋有大量的風貌別墅，如果價格拉不起來，那些別墅別指望賣了。

一方面是虹口也要大面積舊改，如果價格拉不起來，舊改還是動不了。

徐匯是怎么成為舊改第一區(qū)的？

壓住老破小不要漲，豪宅10萬漲到19.5萬。

拆遷成本不變，建成新房賣房收入翻一倍，利潤這不就來了。

有利潤才有動遷可能。

虹口之前新房都壓的太低，老破小不便宜，不好舊改。

現(xiàn)在要拉起來了。

唯一的問題是，大家信不信。

徐匯濱江大家信了，其實這個“大家”指的是外地人。

前兩年豪宅中有個趨勢很明顯，黃浦核心區(qū)、老靜安的新房，上海本地人買的比較多，徐匯濱江外地人比較多。

徐匯濱江剛開始開發(fā)就收割了很多外地土豪，他們心中形成了地段共識。

北外灘上一輪開發(fā)是20年前，當時的買家是上海本地人為主，他們現(xiàn)在接受北外灘全面豪宅化嗎？

目前還不好講，畢竟黃浦、靜安還有新房。

更可怕的是，上海本地購買力慢慢枯竭了。

該買的早就買好了，2021年倒掛打新很多上海人提前買了。

老城廂之前一半買家是上海人，上海壹號院四批次房源，上海人占比只有20%。

北外灘還是有一些困難。

哪些區(qū)域還有潛力？哪些房子還能保值？

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03

東斯文里地塊

僅有的上海本地購買力，極大地被東斯文里分流。

這個地塊大家期待太久了，現(xiàn)在終于上市，是老靜安近些年真正的優(yōu)質(zhì)地塊之一。

之前的幾個地塊要么位置差點、要么地塊不好。

老靜安真正拿得出手、配得上靜安兩個字的項目，得追溯到九龍倉靜安壹號，七八年前。

這幾年靜安的新房全面被黃浦壓著打。

黃浦短期能入市的基本都來了，后面可能要斷貨。

現(xiàn)在輪到老靜安崛起了嗎？

04

真如地塊

真如是個非常神奇的地方，是唯一的還自稱副中心的地方。

真如地鐵口、馬路邊，到處都是副中心字樣，上海獨家。

其他地方自動不怎么提了。

真如規(guī)劃改了四五版，最近剛更新。

真如的光輝歷史是，更新規(guī)劃必賣地。

這不就來了。

這塊地沒太多敢說的，反正看看樓板價大家也懂了。

如果你買真如，建議去淘淘中駿天悅、中海臻如府的二手房。

05

唐鎮(zhèn)地塊

北外灘地塊很火，但是上午全網(wǎng)都在直播唐鎮(zhèn)的土拍。

同期拍掉的北外灘地塊一個鏡頭都沒有，虹口不要面子嗎？

唐鎮(zhèn)實在是太熱了，溢價率40%是地塊上限不是開發(fā)商上限。

溢價率達到40%后大家開始競品質(zhì)，品質(zhì)競完開始比公建面積。

你們是多想拿這塊地啊。

最近唐鎮(zhèn)出了很多唱空的聲音，后面供應量實在太大。

張江產(chǎn)業(yè)是強，但是也架不住唐鎮(zhèn)、張家浜、北蔡楔形綠地、新楊思輪番的收割啊。

這個地塊一拍出，朋友圈幾個置業(yè)顧問都在轉(zhuǎn)發(fā)，說唐鎮(zhèn)穩(wěn)了。

其實這樣說有點早。

開發(fā)商積極拿地，是他們覺得這塊地能賺錢。

開發(fā)商能賺錢，跟房子能賺錢，是兩回事。

這是唐鎮(zhèn)金城片區(qū)首發(fā)地塊，競對不多，開發(fā)商不用擔心。

而且浦東新房熱度還在，開發(fā)商只要在熱度衰退之前賣空就行。

后面金城新房大批上市，跟開發(fā)商有什么關系？

全網(wǎng)都在說這個地塊要賣9萬，其實也不一定賣得到。

二手房最近確實降太多了、

2021年二手房10萬，新房6萬。

2023年二手房9萬，新房7萬。

2025年二手房8萬，新房8萬。

現(xiàn)在二手房已經(jīng)跌破8萬了，2026年二手房還能賣多少？新房能賣到9萬？

06

莘莊地塊

另一個大熱門是莘莊地塊，雖然參拍開發(fā)商不多，但是出價積極。

2023年莘莊商務區(qū)地塊的樓板價48029元/㎡，現(xiàn)在漲到了56247元/㎡。

兩年上漲了8000元/㎡左右。

這個地塊附近老房子多，還沒地鐵，為什么一定要拿到？

因為這個地塊是真正的莘莊，能拿到比較多的置換客戶。

莘莊商務區(qū)雖然也好，但是莘莊居民不太認。

再就是大概率有書包。

更重要的是，開發(fā)商也沒得選了。

出了奉賢、青浦 ，這次土拍地塊都很火。

有個原因是，你不得不拿，不拿就等著規(guī)模下降吧。

開發(fā)商規(guī)模下降，是比較可怕的事情。

一共也沒幾個地塊，只能搶來搶去。

07

奉賢、青浦地塊

為什么唐鎮(zhèn)、莘莊土拍都那么火？

有個原因是大家實在不敢去郊區(qū)拍地。

青浦這個地塊0溢價成交，開發(fā)商商量好托底的。

青浦前幾年賣地太多了，導致二手房一大堆。

這個地塊東北角萬達茂周邊 ，次新二手房汪洋大海一樣。

再往里面走走更多，青浦新城、匯金路地鐵口都是新房。

甚至前兩年拿地的還在套牢，現(xiàn)在誰敢去。

奉賢新城之前還不錯，創(chuàng)造了幾個日光盤，堪稱郊區(qū)奇跡。

奉賢人跟浙江人差不多，藏富于民，當?shù)厝速徺I力其實不差。

大家又扎堆南橋，只要供應量控制住還是賣得動。

另外就是市區(qū)不是誰都拿得起的，動不動幾十個億。

郊區(qū)總價低多了，去年貝殼也選擇奉賢拿地，總價6.97億。

鏈家雖然有錢，還是拼不過中海、保利這些大佬。

郊區(qū)大家不太敢拿，市區(qū)拿不起，市場就只能越來越割裂。

幾個大佬市區(qū)瘋狂的卷，郊區(qū)冷冷清清，小開發(fā)商不斷出局。

總體而言第六批土拍很成功，貢獻了290億土地出讓金。

成功拉高了大家房價預期，風貌區(qū)看30萬，北外灘看19萬，唐鎮(zhèn)、莘莊紛紛站到9萬以上。

留給我們思考的只有兩個問題：

下次土拍還能拉高多少？二手房會不會跟上？