廣州出讓巨無霸地塊，起始價超186億元

記者丨吳抒穎

編輯丨張偉賢

廣州珠江新城馬場路地塊終于要來了。

廣州市規劃和自然資源局于近期掛牌出讓天河區黃埔大道以南、馬場路以東地塊（馬場1期地塊），起始價186.44億元，名義起拍樓面價3.29萬/平方米，預計將于2月25日10時起限時競價。

根據出讓公告，這宗地塊總用地面積約19.45萬平方米，出讓宗地面積17.4萬平方米，計容總建面56.7萬平方米，涵蓋二類居住、商業、中小學等多種用地性質。此外，這宗地塊還將引入一家高端時尚百貨運營企業。

這是一宗備受期待的地塊：它的區位優勢突出、配套齊全，且位于廣州CBD珠江新城，此前又多次吹風將要引入國內的奢侈品商場，還未出場就已經賺足眼球。

馬場片區項目區位圖

馬場路地塊的掛牌，將是廣州樓市今年最重磅的事件之一。關于這宗地塊，還有諸多討論仍在繼續：其一是，越秀地產作為“做地商”，能否成為這宗地塊最終的歸屬方；其二是，作為珠江新城的“絕版地”，馬場路地塊是否刷新廣州土地總價的新高。

圖/21世紀經濟報道

無論最終的結果如何，馬場路地塊的出讓都將是廣州樓市的風向標。在市場持續承壓的當下，馬場路地塊承托著市場的展望和期待，其最終也有望像保利玥璽灣的熱銷一般，重塑廣州樓市。

多邊形戰士

馬場路地塊的掛牌價，符合市場的預期。

根據測算，馬場路地塊的名義起拍樓面價為3.29元/平方米，扣除配建之后的樓盤價則為超過6萬元/平方米，與保利玥璽灣7.57萬元/平方米的樓面價相比，具有一定的性價比；從總價來看，馬場路地塊起拍總價為186億元，僅次于2009年出讓的亞運城地塊，其時這宗地塊的成交總價是255億元。

從馬場路地塊的股東方以及前期的做地方案來看，這宗地塊似乎非越秀地產莫屬。越秀地產母公司越秀集團是馬場路地塊土地使用權人廣州賽馬場運營管理有限公司的間接第一大股東；此前，越秀集團也是這宗地塊的坐地主題，其也配合收回馬場地塊并支付補償款。

不過，作為公開出讓的地塊，馬場路地塊的歸屬是否存在變數，仍是市場關注和討論的重點。一位廣州房企的投資部人士告訴21世紀經濟報道記者，這宗地塊的起拍總價較高，但從樓面價測算仍然具有一定的利潤空間，如果其它具有實力的國央企來參與競拍也并不會令市場意外。“之前廣州也出現過條件設置幾乎是定向出讓的地塊最終被其它房企抬價的案例。”

從條件設置上看，馬場路地塊作為一宗綜合用地，在配套建設上也有諸多要求。根據公告，這宗地塊由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4個道路綠地（含地下商業）地塊組成。

對于商業項目，出讓公告要求項目建成后，競得人須自持全部物業，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業需整體確權。此外，競得人須在合同簽訂后一個月內與天河區政府簽訂《產業協議》，主要內容為總投資額為不低于人民幣60億元且需引進一家高端時尚百貨運營企業，項目建成運營后6年內，銷售貢獻累計不低于300億元。

此外，項目還將引入一家計容建面不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店以及同品牌酒店式公寓，項目建成運營后的6年內，經營產值貢獻累計不低于20億元。

不僅如此，馬場路地塊還捆綁了石牌村權益物業的建設。根據出讓公告，這宗地塊競得人須建設9.14萬平方米石牌村權益物業，建設費用按成本價由村集體購買。

被寄予厚望

馬場路地塊已經成為廣州今年最受關注的高端住宅項目。根據規劃，這宗地塊包含22萬平方米高端住宅、50萬平方米商業，此外還有教育配套及公共空間。由于區位條件突出以及住宅體量可觀，這個樓盤被認為有希望復制保利玥璽灣的熱銷，為廣州樓市帶來新的熱度。

去年11月，保利玥璽灣首次開盤，當天成交236套，銷售額達到106億元，成為2025年全國首個“開盤當日破百億”的項目。項目成交均價約17萬元/平方米，最高成交單價超過30萬元/平方米。去年全年，保利玥璽灣銷售額超過140億元，成為廣州的現象級樓盤。

保利玥璽灣的熱銷也帶旺廣州核心區域的整體成交情況。克而瑞數據系統顯示，2025年12月廣州泛珠江新城板塊四季度成交量呈現逐月上漲態勢，11—12月的月均成交量對比10月份上漲30%，12月成交達333套；價格方面，泛珠江新城板塊12月成交價環比上升8%，達到近半年新高。

這一案例也說明，高端住宅在當前的市場環境下，仍然是值得投資和布局的資產，也是市場的“激活器”。通過高端住宅的熱銷，促進其他資產的企穩，進而盤活打通置換的鏈條，有望帶動市場整體回升。

這也是馬場路地塊被寄予厚望的原因。從區位條件上來看，馬場路地塊與保利玥璽灣條件不相上下，加之馬場路地塊配套更加齊全，市場普遍認為這將會是又一個值得期待的樓盤。

一位廣州的市場人士告訴21世紀經濟報道記者，“近年來市場供應越發向核心區傾斜，這是淡市之中激活市場的好方法之一。馬場路地塊是珠江新城近年來為數不多的新盤項目，加上還有引入SKP的預期，它是一個綜合條件很優秀的地塊。如果能夠在今年順利入市，也將有望改善市場的預期。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也分析認為，通過供應優質地塊打造高端住宅爆款，有望激發市場熱度，帶動賣地和招商引資，這已經成為包括廣州在內的重點城市樓市發展的一個重要路徑。“拿出好的地塊、給到優厚的開發條件，目的也就是通過高端產品供給端的改善，帶動客戶的置換需求，這是新房高端市場能可持續發展的關鍵。”

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨江佩佩 張嘉鈺

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