房企投資局部升溫，誰在“加倉”？

房企投資正表現出一個重要的變化。

CRIC數據顯示，投資百強前七月拿地金額同比增33%，中海地產、綠城中國和保利發展拿地金額位列前三，新增土地價值均超500億元。

與之相對應的是，新增土儲百強房企拿地建面同比卻下降1.2%。

這意味著，房企拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊。

今年以來，熱點城市土拍熱度不減，上海、深圳和蘇州等城市樓面價紀錄均被刷新。

隨著各地城市更新的進一步推進，2025年下半年或將迎來更多“斷供優質板塊”的宅地入市，核心城市優質地塊還將成為房企爭奪的焦點。

土地市場仍然呈現出“點狀高熱”的特征。

尤其是一線城市，上海、深圳多個優質地塊溢價率高達20%以上，帶動一線城市溢價率大幅攀升至25.7%。

比如上海六批次熱度最高的虹口區北外灘地塊，經過143輪競價后，綠城以64.7億元競得，而46.33%的溢價率，也是近年來上海溢價率最高的一宗宅地。

再來看深圳，南山前海宅地T201-0232經過158輪鏖戰，最終被招商蛇口以21.6億元，溢價率高達86%，創下深圳2024年取消15%溢價上限后的新高，同時，樓面價8.4萬元/平方米也刷新了深圳最高單價紀錄。

房企拿地金額的變化，也可以看出拿地更集中在核心城市高總價、高貨值地塊。

1-7月，新增土儲百強房企新增貨值、總價和建面累計分別為13295億元，6828億元和5802萬平方米，貨值、金額同比增長17%和33%，只有新增面積同比下降1.2%。

值得注意的是，1-7月新增土儲百強房企新增貨值、總價和建面榜前三均為中海地產、綠城中國和保利發展。

其中，中海地產和綠城中國前7月新增貨值均超千億元，分別以1315.5億元、111.6億元排在第一和第二位，保利發展排在第三位，新增土儲貨值為943億元。

從房企拿地金額來看，1-7月中海地產以658億元排在第一位，綠城中國緊隨其后，以602億元排在第二位，保利發展以512.2位居第三位。

拿地金額TOP10房企仍以央國企為主力，民企僅濱江集團一家，拿地金額以352.6億元排在百強第8位。

頭部房企聚焦核心城市大力補倉，而民企也開始加碼“搶地”，比如7月北京、上海、杭州、南京等城市均出現民企高溢價拿地的情況。

市場點狀高熱背后，也反映出房企在核心城市補倉意愿仍然強烈。

但從兩個方面可以看出，當前房企雖然有意加倉，但整體仍然保持謹慎和理性。

一方面，銷售TOP100中仍有半數房企尚未有新增土儲入賬，部分房企投資能力“喪失”，且面對核心城市優質地塊之下顯得“心有余而力不足”。

另一方面，拿地金額TOP100企業中，7月僅有三成房企拿地。

典型企業投資與整體表現略有背離。

CRIC監測的30家企業7月拿地總金額529億，環比下降16%，但同比增長超過五成。與去年月均投資相比增長5%。

雖然月度投資金額保持在年內低位，但仍好于去年，在優質地塊的加持下，頭部的企業拿地意愿正在修復。

其中，中海地產、綠城集團在上海、杭州等城市積極拿地，單月拿地超過150億，而招商蛇口也在上海、深圳等一線城市落子，單月拿地接近70億。

但一個共同的趨勢是，當前企業拿地始終聚焦在核心城市核心地段。

中央政治局會議和中央城市工作會議均明確“高質量開展城市更新”，隨著各地城市更新的進一步推進，以及在房地產供給側管理進一步優化，2025年下半年有望迎來更多“斷供優質板塊”的宅地入市，核心城市優質地塊的成交還將保持高熱。

房企投資對于城市的選擇已形成共識，資源向高能級城市集中，郊區乃至低能級土地市場將繼續遇冷。

、城投托底已成為當前重要的拿地格局，而央國企在土地市場中占據絕對主導地位，幾乎“包場”核心城市優質地塊，民企則在部分止跌回穩的城市中尋找結構性機會。

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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