上海這些“難以翻身”的地方，房子一套都賣不掉了

今年，很多之前賣的火熱的項目，都突然賣不動了。

購房者們，直接完全放棄了一些區域的新房——

這就直接造成，一些新房項目完全“割不動韭菜”了，房子賣不掉了。

為什么這些項目，被購房者完全拋棄了？

先說一個很多粉絲朋友反應過來，也是比較典型的案例，就是洞涇地鐵口的新房，華發海上都薈。

這項目是個大項目很多個地塊，去年首開賣的很火，當月就去化了七成。

后面加推的幾期雖然沒有首開那么火熱，但是去年續銷的也還可以，斷斷續續的也賣了個七七八八。

不過等到今年，這項目就有點賣不動了，實際銷售情況慢了下來。

按照網上房地產的數據，該項目的二期今年5月27日開盤之后，取證的198套房源，目前僅僅網簽了2套。

簽約數據雖然有滯后性，但是也能一定程度上看得出冷了。

作為一個有雙地鐵（9+12）預期的項目，這項目為什么今年突然就賣不動了？

當然，這不是第一個在今年銷售遇冷的項目，我們不妨多看幾個找找共性。

早在幾個月前，上海就出現了今年第一個0認購的項目，就是位于外高橋板塊的陽明花園。

這項目看起來賣相還是很不錯的，石材干掛的外立面，小區邊上就是地鐵站。。

這也是一個當年曾經“火過”的項目，這項目前幾年甚至還觸發過積分。

但是這項目到了今年，也是突然就賣不動了，直接來了個零認購。

當時同期也有另外一個項目，就是位于宣橋板塊的璟瀾灣，也是直接零認購。

這項目被很多媒體報道在惠南板塊，其實實際上是在宣橋鎮上，距離野生動物站已經不遠。

這項目倒是今年首開，不過三萬多一平的聯排別墅，實際上也是非常便宜了，畢竟這地方可比臨港到張江近了不少。

但是很可惜，這項目也是0認購。

不僅僅是這里，隔壁的航頭的森蘭航薈名庭、新場的招商象嶼星耀翠灣賣的也很差。

當然，賣不掉的新房不止這些。

位于江橋新開發的北虹之星區域（現在叫上虹橋）的首發項目保利虹橋和著，之前開盤賣的特別火，號稱年初嘉定賣的最火的新盤。

但是后面的情況也是類似，也賣不動了，在認購期間也是無客戶參與認購。

作為一個大虹橋范圍內、自身規劃概念宏大、地鐵不遠的新房，如此滯銷也是大家沒有預料到的。

當然，具體的案例不止這些，比如淀山湖的璟云里項目也是因為認購人太少取消搖號。

最離譜的是嘉定南翔、云翔大居的某個項目，位于南翔的新開發區域，當時也是剛開盤賣得還可以，后來越來越差；

現在都交房了還沒賣完，新房自己打折，直接拖崩了同項目二手房的價格，直接干破發了。

類似的滯銷、賣不動的項目還有很多，歡迎大家在評論區再舉舉例子。

那么，為什么，今年這么多郊區的新房都賣不動了？

這些項目，有什么共性？為什么這些項目被購房者放棄了？

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這些新房賣不掉的區域，從板塊特點上，其實是有共性的：

大多位于那些“無法翻身的”的區域。

什么叫無法翻身？

就是按照當下上海的城市發展速度，這些區域很難在短時間發展起來，很長一段時間都要維持現狀。

細分下來，大概是兩大類。

第一類，就是位于剛起步、周邊都是荒地、不知道什么時代才能建成的區域，想要賣房子都得靠畫大餅、講規劃為客戶造夢的地方。

比如剛剛啟動開發的洞涇（下圖）、江橋的封浜站北虹之星、南翔的云翔大居這些地方你一過去周邊除了菜地就是工廠。

這樣的地方，即便是周邊有了些非常唬人的規劃圖——

但是只要去項目周邊逛過，基本就會在荒涼的外部環境包圍下，直接“下頭”。

包括上虹橋的北虹之星區域、南翔的云翔大居這些地方都是如此，我們都做過實探分析，感興趣的朋友可以聯系客服要一下之前的分析文章。

這樣的地方，不知道要發展多少年才能崛起。

第二類，就是位于淀山湖、外高橋、宣橋這些地方的項目。

這些區域周邊其實已經有了很多社區、已經成熟的城市界面、甚至有一些產業。

但是這些地方，問題也非常明顯：

歷史包袱太多、部分區域甚至還在產業清退，但是“城市更新”或者“產業發展”還沒輪到他。

比如外高橋的問題，之前在浦東北部這篇文章，我就講過：

這區域產業正在更新，城市界面很老舊——

但是按照浦東目前的城市開發節奏，整體的開發節奏主要還是以新建為主：

一方面內環到中環開發之前的“存貨”比如北蔡楔形綠地、后灘、新楊思；另一方面就是向東向南開發唐鎮、周康區域。

連陸家嘴周邊的城市更新目前都沒有提上日程，短期很難對外高橋老舊的城市界面進行更新。

產業也是在圍繞張江展開，浦東北部的區域目前整體發展速度的確是慢下來了。

而雖然說浦東一路向南，但是像宣橋這樣的地方，又屬于短期無法發展到的區域。

板塊周邊都是“鄉鎮級別”的成熟界面，短期來看也是無法翻身的。

而去年以來，隨著市場的下行，上海的購房者其實也開始了群體的意識覺醒，意識到了一個關鍵問題：

上海樓市買房的安全邊界，正在全面收縮。

之前還能收割的項目，現在都賣不動了，就是因為上海的購房者形成了新的板塊選擇共識：

1、成熟要買能夠持續保持（購買力）強勢的區域，荒涼要買真正有大量資源投入的區域。

2、剛需要選擇能融入市區置換鏈條的區域，改善要選擇能站穩中產社區地位的區域。

像開篇提到的洞涇板塊，就是十分典型的區域。

這地方的主要賣點，其實就是為了吸引兩類典型購房者：

1、即將開通的12號線西延申線和已經有的9號線將會讓區域成為雙地鐵板塊，借此優點來吸收市區的外溢購房者。

2、開發商營銷的另一個概念就是松江新城2.0，產品升級、別墅定位，借此優點來吸收松江本地居民的改善購買力。

但是實際上這地方就是我前文說到的：

按照當下城市開發進度上，很難快速起來的區域。

以前購房者很好騙的時代，靠著這兩點的確能吸引到購房者。

但是如今隨著購房者的意識覺醒，這兩個賣點都沒有用了：

首先，市區外溢購買力已經意識到了，市區的置換兩條很難擴展到洞涇。

松江9號線過來的外溢購買力到了泗涇都已經出現了嚴重的內澇和踩踏，上海樓市最慘烈的情況：無量下跌，泗涇市場一度陷入“降價都賣不掉房子”的行情，一堆品質不錯的次新房。

你一個新開發的區域、周邊啥配套都沒有，憑什么打的過泗涇，憑什么融入市區的置換兩條？

連泗涇的新房都沒有那么暢銷，沒有賣完，憑什么輪到洞涇？？

市區外溢的不會來買，地緣改善的本地人也不買。

松江萬達、松江印象城作為松江本地非常新的兩大商圈，如今都屬于沒有全部建成的地步。

萬達那邊幾個項目的寫字樓不得不搞成公寓銷售，印象城二期至今遙遙無期。

如今廣富林街道的項目都沒有那么好賣，你現在跟我說洞涇要成為松江新城2.0？

當本地人改善不買，市區外溢的不買，這樣的地方自然就賣不掉了。

再舉個例子：

像浦東，所有的剛需、改善購買力，如今都知道應該選靠近張江的地方，選擇陸家嘴、張江、前灘能輻射到的地方。

你無論是浦東北部更新緩慢難以翻身的的區域、還是南部新場、惠南、宣橋這些難以崛起的地方——

如果是市區外溢，自然會拋棄這些地方；

即便是當地的改善家庭，也會去浦東如今“共識最大化”的地方賣房子——浦東中部正在全力開發的這些區域。

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

結語

當然，作為一個希望大家能夠“買對房”的自媒體，我們很高興看到大家對于選房的集體覺醒，終于有了一定的判斷“鐮刀”、避免“被收割”的能力。

但是，即便是如此，還是不夠的：

上海樓市買房的安全邊界收縮的比大家想的要更嚴重。

篇幅有限，從預算視角、從區域發展視角、從城市發展規律視角，哪些區域能夠長期保值，我們后面再推文詳細分析，感謝您的關注。