丁彥皓：孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一帶購置房產

孩子逆天改命的最佳方式是父母提前在上海一帶購置房產，其次才是上雙一流的名校

文\丁彥皓-可信財商

一、我有兩位兄弟的父母當年選擇購置多套住宅徹底改變了家族的命運

在我小時候，講究通過努力奮斗改變命運，那時候也實在無力長線布局，對我唯一的機會就是上大學，除此之外，再找不到第二條出路，最終也就只能破釜沉舟和背水一戰了

當時我們也是受困于時代，對于在上海買房這類事也就只能等畢業后自己再折騰，大致是2002年，招商銀行蘭州分行的一個副行長跑到上海給兒子買了套房子，回到蘭州大吹特吹時，我當時就是一個被人家邊緣化，且根本不放在眼里的旁觀者，但也確實很無奈

那件事給我最深的記憶就是人和人真不一樣，但那時候是真年輕，也很無知，自然無畏，甚至有種狂妄，潛意識覺得這事還有得救，也就比較坦然

后來上大學，這事就真變質了，2008年大學畢業時，睡我上鋪那兄弟的父母極有遠見，我們大學一畢業就在杭州給這兄弟買了好幾套房子，趕上后面的房價持續暴漲，瞬間凈賺好幾千萬

夸張的是人家強強聯合，老婆也有幾套房子，僅房產都快上億了，一度把我整的很懵，有點不會了的感覺，后來刷抖音時看到“上大學是唯一把不同階層的人聚在一起的機會”時感觸頗深

在上海我有個兄弟，父母都是大學教授，2000年在上海買了三套房，凈賺4000多萬，人家的老婆又外帶一套房，現在僅靠房租每月就有好幾萬的收入，這兄弟經常和我一起洗腳、抽煙，毫無生存壓力，他的名言是“我既然已經過的很好了，就不用再努力了”

當年就人家那一個選擇，后來我用了十幾年才勉強拉平資產總額，但我身背幾千萬的債務，而這兩哥們是凈資產，根本沒房貸，天天吊兒郎當的，我是過年都要坐在辦公室搬磚，比生產隊的驢都辛苦，這還是在我很能折騰的前提下，事實我身邊的很多人終其一生也達不到這兩兄弟當下的財富當量

二、除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區，成為該地區的一員，這也是太多的父母能夠做到的

名校對財富階層是個充分非必要的標配，即必須有，但有不一定就能夠實現財富的躍遷，名校更多是維護階層不下滑

目前中國經濟有三大現象嚴重的拉大了不同地區的財富分配，最終加劇了其他地區年輕人融入北上深杭以及成都的難度，即

1、 高附加的高科技產業主要聚集在上海、深圳一帶，其他地區鮮有高附加值產業的現實決定當地的收入遠不及上海、深圳一帶

2、 產業附加值低與人口持續凈流出導致非北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房價持續下跌，讓太多的人沒了資產性收入

3、 持續大幅貨幣寬松與債務堆砌最終讓北京、上海、深圳、杭州以及成都等地的房價暴漲，加劇了其他地區年輕人融入北上深杭以及成都的難度

除了讀名校外，年輕人逆天改命的另一途徑就是全力融入長三角與珠三角一帶的大城市，定居該地區，成為該地區的一員，但是融入融入北上深杭以及成都最大的壁壘就是房價實在是太高了，遠超僅靠一般年輕人努力奮斗爭取到的上限

所在的城市直接決定一個人的命運，城市對一個人的賦能高于一切，但是現在很多年輕人能夠融入北上深杭的關鍵是“爹強”，其次才是個人能力與努力，事實北上深杭核心地區的住房已經對太多的年輕人永久性的關閉了，生來有就有，沒有也就永遠沒有了，無形中夯實了階層固化

新一輪房地產行情已經來臨，持續上漲的房價最終會大幅提升外地年輕人融入北上深杭的門檻，再次夯實階層固化

三、在上海周邊附屬城市的房價暫時低估期，父母應該在這一輪房價上行的初期盡快給子女在該地區購置一席之地，為其未來的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運的途徑

無論“專家”如何忽悠，任何人在一座城市扎根的關鍵就是要有自己的住房，一旦擁有自己的住房，生活質量必然會有質的飛躍，而租房住多少有點湊合的感覺

另外，結婚、生孩子以及創業的前提是安置住房，一旦住房問題未得到解決，結婚、生孩子，尤其創業必然受阻

很多年輕人在北上深杭等大城市混不下去，最終回老家的唯一原因就是住房問題根本無法解決，生活看不到希望后徹底放棄了

任何人一旦住房問題得到解決，多少賺點錢都能夠活下去，一旦確保永遠在牌桌上，再從長計議，事實大城市的機會就是比中西部小城市的要多

在高附加值產業持續聚集在上海、深圳一帶時，將自己定居該地區是獲取時代紅利與逆天改命的關鍵

確實，北上深杭核心地區的住房已經到了太多人遙不可及的境地，這不是靠努力就能夠實現的，不是爭取的目標，更應該將目標放在上海周邊附屬城市的低房價地區

在我的經歷中，通常是將買房放在畢業后，但在持續大幅貨幣寬松與債務堆砌的背景下，上海一帶的房價受基本面的持續提升最終必然會大幅上漲，拉大與其他地區的差距，事實第四輪房地產行情已經啟動

在這一背景下，要想讓孩子逆天改變，除了全力培養，使其能夠讀名校外，更應該對其實施資產配置，對沖房價上漲對其未來人生的沖擊，即在孩子很小時盡快在上海周邊附屬城市購房，讓孩子成長與房價上漲共同推進，確保孩子長大成人后不再為高房價折騰，透支人生

在上海周邊附屬城市的房價暫時低估期，父母應該在這一輪房價上行的初期盡快給子女在該地區購置一席之地，為其未來的人生兜底，這是太多的父母能夠掌控改變孩子命運的途徑

目前上海周邊附屬城市的房價相對較低，又疊加國家的政策支持，總體在太多家庭可承受的范疇內，一旦在這一輪行情結束，且房價上漲后，很多家庭必然陷入“望洋興嘆”，心有余而力不足的尷尬

經濟發展至今，年輕人的命運除了靠努力改變外，更需要父母的托舉，一個沒有父母托舉的年輕人極易陷入“即使擁有生育的能力，也不配擁有生育權利”的尷尬，這是時代發展的必然

事實與其卷孩子，還不如卷父母，孩子的人生需要父母與孩子的共同努力，但在人生的初期更需要父母的托舉

基于此，盡快在上海一帶提前給孩子購置房產，使其擁有一席之地，人生能夠兜底，然后再去折騰高考

四、之所以選擇湖州是因為當下湖州很弱，房價極低，但是未來潛力無限，具有極大發展空間，是個超級潛力股

時代到了湖州大爆發的時間了，在中國歷史上湖州一直處于時代的中心，自南宋以來一直屬于中國的經濟重心，蘇湖杭以及太湖周邊的物產豐富與商業發達，不但造就了很多商業傳奇，而且政治、科技以及人文都屬于全國的頂級，天然具有經濟高速發展的潛質

最近140年湖州衰落主要基于兩點，即

（1）曾國藩與太平天國十幾年的主戰場就在湖州一帶，據相關文獻統計，96.8%的湖州人不是被戰爭殺害，就是流離失所，經濟幾乎歸零

（2）改革開放后，中國經濟的發展又是圍繞大海、大江以及核心城市，湖州既不靠海、靠江，也非核心城市的現實自然被邊緣化

但是最近十年，隨著高鐵、城際高鐵、高速公路以及運河航運的興起，湖州再次呈現崛起的態勢，湖州坐落在長三角的最中心地帶，逐步已成為交通樞紐，緊鄰上海、杭州、蘇州、無錫以及南京等經濟重鎮，隨著交通的日益發展與成本的降低，周邊經濟重鎮的產業外溢已成為湖州接下來最大的發展紅利

其實，目前湖州具有五大優勢，能夠急速提升其經濟的基本面，即

1、生態，湖州是“青山綠水就是金山銀山”理論的發源地，過去幾十年工業發展的滯后確保了其原始生態的存續，這已成為當前湖州相對其他地區最大的競爭優勢，畢竟追求生態健康的生活是社會收入到一定程度的必然選擇，大勢在我

2、位于核心經濟重鎮的最中心，隨著交通的日益晚上，湖州已成為長三角的交通樞紐，到上海、杭州、蘇州、無錫以及南京都在一小時車程圈內，即將打通到上海、蘇州與杭州的城際高鐵，物流成本的大幅降低必將提升周邊經濟重鎮產業、資本與人才的外溢

3、相對上海、杭州、蘇州、無錫以及南京等經濟重鎮的生產要素成本極低，物價、社會平均薪酬以及房價遠低于周邊經濟重鎮，企業經營的本質是追求“開源節流”，一旦湖州通過高鐵、地鐵以及高速公路將通往周邊經濟重鎮的物流成本大幅降低，周邊經濟重鎮的產業、人才與資本自然會流向湖州，追求湖州的低成本優勢，形成增量，推高湖州經濟的基本面

4、為降低企業的經營成本，湖州市委、市政府已在南太湖開發區投資上萬億，大搞建設，以各種方式實施稅收減免與房租的補貼，吸引各類企業在湖州投資，布局產業，形成增量，推高湖州經濟的基本面

5、領導深知湖州的發展潛力與歷史遺憾，多次督促，且親臨現場，一再要求浙江省委與湖州市委“一定要把南太湖建設好”，在領導的一再督促與監督下，浙江省委與湖州市委對湖州的發展不敢絲毫怠慢，全力發展，人為加速了湖州的發展

可以肯定的是未來長三角，準確的說，上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北這塊地將是未來500年的世界中心

產業附加值日益提升、人口持續凈流入以及基礎設施建設的頻率與規模遠超全國其他地區等現實決定該地區的基本面將會持續的提升，且沒有上限，大勢在我，無論如何布局都會賺錢

但是對個人而言，時間極短，且資金體量有限的現實決定必須擇優而選，既要確保能夠立即賺大錢，而且還要巧妙的借助銀行杠桿，放大資產規模

另外，房產投資不但要追逐增量，還要追求存量的零和再分配，湖州不但正在借助各種有利條件正在急速崛起，而且領導多次督促一定要把“南太湖建設好”的現實決定，浙江省委與湖州市委必須將存量資源導入南太湖開發區，以零和再分配的形式人為將浙江與湖州的存量資源導入在南太湖做出成績，好為中央交作業

經濟發展紅利的釋放會持續遷移，斷然不會死磕一個地區，房價與交通是導致產業、人才與資本外遷的關鍵，上海與杭州的高房價正在將太多的產業、人才與資本驅趕至周邊附屬城市

對企業與人才而言，一旦到達周邊附屬城市的交通成本與時間極低，必須會選擇落地上海與杭州等核心城市的周邊附屬城市，以尋求“降本增效”的紅利，而湖州巧妙的基于其所處的地理優勢，大力發展交通與政府上萬億的大規模基建投資，通過降稅與補貼房租的形式吸引各路產業、人才與資本的進入，形成增量流入，推高基本面

五、拿銀行的低息貸款購房，讓租客還房貸，自己坐收房價暴漲后的收益已妥妥成為當前最好的投資

投資就是押注未來的發展趨勢，而非公允當下，投資的本質就是賺取買賣價差，只要當下買入價低，未來發展無限，這就是好的投資，而非跟隨大流，公允當下

尤其房地產投資還必須借助高杠桿，在房貸利率日益下行的背景下，高杠桿不但能夠取得超額投資收益，而且還是一種風控策略，尤其只要房價足夠低，理論上房租是能夠覆蓋按揭貸款的

這就意味著房產投資是拿銀行的錢，賺取資產增值收益，而貸款由租客還，最終房產還屬于購房者

房產投資一定要基于高杠桿和高租售比，拿銀行低息的錢買自己的房，讓租客還房貸是房產投資獲利的超級秘訣

國家通過房地產的高比例低息貸款形式持續向社會讓利現實決定過去幾十年房產投資成為獲取社會發展紅利的主要途徑

目前國家為了激活房地產產業鏈，持續降低首付與貸款利息，其目的就是通過向房地產領域注入增量貨幣人為推高房價，但是對社會而言，卻有了低息獲取更大比例房貸的機會，這是相輔相成的互利

租售比是個涉及因素極廣的話題，但是通常是高房價低租售比，而低房價高租售比，要想通過租金覆蓋房貸，首先要選擇價格較低的標的，其次才是周邊有沒有緊鄰最好的學校、有沒有大量的老公房、城中村以及出租房的供給量與承租量的對比

經過多年的調整以及產業的升級轉型，租售比這一在房地產非理性繁榮時期被社會遺忘的話題又重回大眾的視野，成為房產投資的關鍵，確實拿銀行的低息貸款購房，讓租客還房貸，自己坐收房價暴漲后的收益已妥妥成為當前最好的投資

實現房租能夠覆蓋按揭貸款這一目標基于對所投標的的選擇，即

1、房價不能過高，一般的房租基于社會平均收入，而房價卻是取決于極少數高收入人群與貧富差距，所以要想拉高租售比，則必須嚴控購房價格，購房價格過高，自然會拉低租售比，房租無法覆蓋按揭貸款

2、當地潛在租客的職業、收入高低與受教育的程度，通常受過高等教育的白領生活水準要求較高，愿意承受較高的房價，而基于體力勞動的農民工對房租的價格較為敏感，更愿意追求低價的低品質住房

3、是否緊鄰當地最高檔的學校，通常社會對居住地到學校的距離敏感度遠高于到地鐵的距離，住在學校邊，接送孩子方便，安全以及時間寬裕，通常租客愿意為此支付較高的租金

4、當地是否有大范圍極其廉價的老公房，租房者整體對價格較為敏感，尤其是收入較低者，寧愿犧牲居住品質，也要選擇低價，且品質劣質的老公房，所以要想提高租金，就需選擇沒有大范圍老公房的新城

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教