一線漲不動、三四線跌不動，二手房市場有自己的想法

2025年7月，二手房市場出現了變化。

在此之前，二手房呈現的趨勢是熱點城市持續走量，三四線城市即便降價，成交量依然慘淡。

7月，30個重點城市二手房成交出現差異化行情。

一線城市回調，環比下降8%，同比下降9%，其中之前一直大熱的上海量價齊跌，市場情緒降溫。

原本一直承壓的三四線城市反而出現企穩回升信號，6城成交規模為198萬方，同環比齊增14%和11%，增幅較上月擴容，累計同比正增6%。對于目前很多三四線二手房來說，已“跌無可跌”，部分反而開始回升。

房地產行業是一個地緣性極強的行業，近年來，不同城市、區域，甚至項目的市場表現都呈現出極強的差異化行情。這一點，在二手房市場更為凸顯。

CRIC數據顯示，2025年7月30個重點城市二手房成交面積約為1839萬平方米，環比下降6%，同比下降5%，前7月累計同比正增10%。不同能級呈現出顯著的差異化行情。

其中，北京7月成交112萬平方米，環比下降21%，同比下降22%，在一線城市中降幅最大；上海7月成交規模為一線城市最高，達150萬平方米，環比下降6%，同比下降3%；廣州7月成交89萬平方米，環比上漲3%，同比下跌5%；深圳是4個一線城市中唯一一個7月成交同環比均保持上漲的城市，均為3%。

2024年第四季度至今，上海二手房成交表現一直較為亮眼，CRIC數據顯示，在2024年9月中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”并出臺了一系列利好政策之后，上海二手房成交在10月、11月、12月連續三月增長明顯，11月和12月成交面積更是突破了200萬平方米，在2025年1-2月傳統春節淡季回落后，3月再次升至226.13萬平方米。

但進入2025年第二季度之后增長動能有所放緩。截至2025年7月，成交量已連續四個月下探，且降幅在7月有所放大，預計8月仍將呈下降態勢。從價格來看，上海7月二手房價格再次下跌，且與此前的外圍猛跌不同，本輪補跌正由外圍轉向市區。

需要注意的是，雖然7月一線城市二手房市場出現了回調，但前七月累計仍保持6%的上漲，整體而言，一線城市二手房長期仍較堅挺。

在一線城市短暫回調的同時，二線城市內部分化開始加劇。

CRIC數據顯示，2025年7月20個重點二線城市成交規模為1241萬平方米，同環比分別下降6%和7%，前7月累計正增8%。

其中成都、重慶、天津為第一梯隊，單月成交量皆破百萬方，分別為186萬平方米、104萬平方米和100萬平方米。

從單月同環比來看，雖然成都、天津7月成交量較高，但同環比都出現了下跌，其中成都跌幅較小，同環比分別下跌9%和1%，天津跌幅較大，達14%和18%，重慶雖然環比下跌但同比保持3%的上漲。

7月西安、合肥等同比增幅較為顯著，分別為10%和20%，南京、南寧等仍略顯低迷，單月同比降幅約3成。

值得注意的是，三四線與一二線城市走勢都不相同，7月企穩回升信號初顯。CRIC數據顯示，6個重點三四線城市成交規模為198萬方，同環比齊增14%和11%，增幅較6月擴容，累計同比正增6%。

其中佛山7月成交規模76萬平方米，環比大漲28%，同比上漲19%，成交規模高于長沙、南京、杭州等熱點二線城市；煙臺成交面積16萬平方米，環比上漲10%，同比大增42%，前7月累計同比大漲91%；東莞成交面積31萬平方米，環比上漲6%，同比上漲16%，前7月累計同比上漲34%。這些城市市場顯著改善。重點三四線城市中，僅無錫、常州單月環比微跌，復蘇乏力。

這同樣與之前三四線城市下跌較多后的市場回調有關，同時，對于很多二手房房東來說，當房價明顯低于心理預期時，很多并不會選擇降價賣房，要么轉租，要么繼續掛著。這就導致了部分三四線二手房市場跌到一定程度之后出現“跌不動”的現象。

整體來看，7月份的二手房市場增長動能不足，但從前7個月累計來看，還是有10%的同比增長，這一數據要好于新房市場。CRIC數據顯示，2025年前七月重點30個城市商品住宅成交面積823萬平方米，累計同比下降1%。

目前一線城市雖然7月有所回調，但更多的是因為之前上漲較多，出現了淡季的回調，總成交規模依然較高。三四線城市的止跌是一個好消息，二手房市場成交量的回升，在一定程度上代表了這些城市信心的修復，尤其是同環比漲幅較大的合肥、煙臺等城市。

從價格來看，目前二手房的價格整體仍有一定的下行，但降幅有一定的收窄。

目前二手房和新房正形成一個鮮明的競爭關系。2024年7月起整體一二手房市場占比中二手房明顯上升，重點30城總成交中二手房占三分之二，也就是市場上每成交三套房子，其中有兩套是二手房一套是新房。

但是隨著2025年新房市場產品力的不斷提升，目前很多城市二手房的成交占比又回到了60%以下。

由此可見，隨著新房市場產品力的上升，尤其是“四代宅”和“新規項目”入市之后，部分板塊的新房銷售優勢較為明顯。

在這過程中不少二手房房東采取降價策略，在這樣的市場環境下，一二手房之間的差價也出現了明顯的變化。如部分之前“一二手倒掛”的區域，目前部分二手房房價已經低于新房。

未來一二手房的整體房價還將持續一段時間的動態平衡，這將取決于整體房源的性價比。

目前市場上很多產品力強的新房得房率非常高，這實際上是一個變相的打折，購房者會對這些得房率和房價進行一定的換算，并與周邊的二手房進行對比。最終會選擇綜合性價比更高的一方。

如今二手房的房價會再進行一段時間的調整，可能會出現一定程度的下行，但最終會進入到一個相對合理的價位。而每一個城市、每一個板塊的合理價位都會各不相同。

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