西部樓市二哥，西安房價泡沫擠完了嗎？

西安房價有泡沫嗎？

西安房價會怎么走？

當前適合在西安買房嗎？

為啥要聊西安呢？

咱們之前幾期已經聊過了多個高能級城市的房價泡沫情況，今天聊西安。

西安的城市地位，從樓市來看，在 2017 年之后快速崛起，與成都、重慶并列為西部三大都市，且都是國家級中心城市。

過去十年總體來看，成都樓市最強，其次是西安，重慶最弱。

對西安的朋友們，以及廣大西北地區想在西安置業的朋友們，可以耐心看看這篇文章。

房價泡沫指標很重要，老楊體系是國內最全面、最深入的衡量房價泡沫的指標體系，主要有三個指標：房價收入比、租金收益率、房價短期波動因子。

房價收入比9倍

首先，我們看一下西安的房價收入比。

房價收入比，是拿西安 100 平米戶型的平均房價，除以西安城鎮地區平均家庭可支配收入。

其最低點在 2016 年，只有 6 倍；最高處是 2021 年的 13 倍。

2017 年之后，西安房價漲幅很大，反而推動著房價收入比攀升。

2022 年之后西安房價走弱，房價收入比同步下跌，2024 年為 9 倍。

2024 年成都的房價收入比好像是 10 倍，重慶的是 8 倍，西安正好介于重慶和成都之間。

不同國家、不同能級的城市之間，房價收入比不相同是很正常的規律，高能級的國家和地區房價收入比往往比較高。

需要看西安房價收入比過去的走勢，我們最好把它指數化。

從過去十多年西安房價收入比的指數圖來看，2024 年雖延續此前的下滑趨勢，雖然只有 9 倍，但指數為 21。

處于零以上，這說明該指標偏高，或者說，從房價收入比指標來看，西安人買房還是有點吃力的。

2011 年到 2017 年，西安房價收入比指數為負值，買房相對容易些。

租金收益率2.2%

第二個指標，租售比，也即租金收益率，這在全世界都是衡量房價是否有泡沫的關鍵指標。

西安的租金收益率，過去十幾年比較高的時候是 2013 年到 2014 年，達到 4.2%。

2017 年之后，隨著房價大漲，租金收益率下降，因為房價漲幅遠高于租金漲幅。

最低點出現在 2023 年三季度，跌到了 1.9%，之后慢慢回升，主要是因為房價跌幅大于租金跌幅。

最新數據，2025年二季度為 2.2%。

那么，2.2% 是高是低呢？有沒有泡沫呢？

我們還是得把它指數化，指數化之后看得更清楚。

基本上從 2017 年下半年開始，指數就變成了負值，這說明數據偏低，即房價水平相比租金水平偏高。

2025年6 月為- 85，目前來看，西安的租售比有點過低，也就是說，房價泡沫還沒有擠完。

房價周期波動已低估

第三個指標，是老楊獨創的，我稱之為房價周期性波動指數。

即把西安的房價漲幅或跌幅放在過去十幾年的周期性變化過程中衡量，看房價漲跌幅是大是小，是否有泡沫。

下圖顯示，2014 年四季度到 2015 年、2016 年，直到 2017 年上半年，波動指數為負值，說明西安的房價被低估。

2017 年下半年開始，西安房價漲幅加大，開始滋生泡沫。泡沫頂峰出現在 2021 年 9 月，最高達到 210 點。

之后，西安樓市走弱，房價漲幅回落并轉跌，房價開始了擠泡沫的歷程。

終于，到了2024 年 11 月，西安房價周期波動指數進入負值區間，也就是說，按指標來看，房價泡沫已擠完。

房價泡沫擠完半年了

最后，把三個細分指標綜合起來，得出能夠衡量西安房價總泡沫波動情況的指數。

下圖顯示，2014 年、2015 年、2016 年及 2017 年上半年，西安房價泡沫指數為負值，即房價被低估，沒有任何泡沫。

2017 年下半年開始小幅增長，2018 年泡沫快速膨脹，直到 2021 年三季度達到頂峰。

之后，開始了擠泡沫的進程。

2025年2月，西安房價泡沫指數開始進入負值區間，終于把泡沫全部擠完。

相比全國很多城市，西安房價泡沫擠完的時間節點比較靠后。

主要是 2017 年到 2023 年一季度，西安房價上漲時間太長，漲幅也非常大，導致房價收入比和租金收益率兩個指標尚有點泡沫，但房價周期波動因子指標已明顯顯示泡沫擠完。

綜合來看，目前泡沫已擠完，但也只是剛剛擠完。

按照過去的規律，泡沫擠完后，房價未必會止跌，而是會繼續慣性下跌多個月份。

想在西安買房的朋友們，需要持續觀察一年左右，才可能出現較好的購房時機。

好吧，一年之后我們再來重新分析。