新黑馬！高新軟西125畝地塊降容！

近期，高新區(qū)官網(wǎng)正式公示了1宗位于軟西片區(qū)核心位置的住宅用地：GX-05-10-01地塊。

一直以來，軟西都是一個自帶話題度的存在，不僅有產(chǎn)業(yè)，更是改善住宅的集中供應(yīng)區(qū)，吸引了無數(shù)改善客與置業(yè)者的關(guān)注。

GX-05-10-01宗地，位于天谷五路以南、天谷六路以北、云水三路以西、云水四路以東。

凈用地面積約8.3585 公頃（約125.38畝），土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地，容積率1.2-2.3，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。

周邊配套方面，學(xué)校已有西安高新二十小、西安高新第四初級中學(xué)等，交通方面則有西三環(huán)、天谷四路等，駕車出行便利，不遠(yuǎn)處為高新云軌。

此外周邊產(chǎn)業(yè)總部密集，例如華勤絲路總部、大華股份西安數(shù)智產(chǎn)業(yè)園等，可以說是產(chǎn)城融合的典型區(qū)域。

其125畝的體量，在軟西的住宅供應(yīng)中較為少有。從地塊的位置、容積率及周邊環(huán)境來看，地塊被打造成高端改善產(chǎn)品的可能性更大。

而這一次，這并不是該宗地首次亮相，早在今年5月初，高新首場土地推介會中，曾以編號GX3-22-73出現(xiàn)在名單當(dāng)中。

不過，在當(dāng)時的規(guī)劃容積率是2.5，如今在詳細(xì)規(guī)劃公示階段下調(diào)到1.2-2.3。

在近些年中，軟西片區(qū)住宅用地體量超過百畝的，數(shù)量并不多。

其中較為典型的就是保利天匯，在當(dāng)年創(chuàng)下熱銷紀(jì)錄，因此這宗地塊在體量上已經(jīng)具備了開發(fā)熱盤的基礎(chǔ)。

并且，該地塊容積率最高只有2.3，板塊內(nèi)其他項目主要聚集在2.5及以上，是后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)的一大優(yōu)勢，未來所開的產(chǎn)品密度會相對較低，居住舒適度更高。

雖然該地塊不一定會溢價成交，但這至少證明了該地塊或許會成為各大房企的兵家必爭之“地”。

周邊在/待售的項目有邦泰觀宸高新（2.35萬/㎡）、觀云攬玥府（未出價），高科越秀星匯云瀾（未出價）。

不過，回過頭來看軟西二手房，情勢似乎并不樂觀，例如軟西某盤首套成交價在1.85萬/㎡，相比當(dāng)年新房售價低了近5000元/㎡。

在改善需求為主的市場中，新盤若想突圍，不僅要有更好的產(chǎn)品力，還要在定價策略上找到平衡，否則很容易與二手房形成價格“剪刀差”。

自2021年時，絲路軟件城有了更高的定位，即“軟件新城”升級成為“絲路軟件城”。

面積也從原來的14平方公里變?yōu)?4.42平方公里，此后，軟西住宅項目多以高端住宅產(chǎn)品推出，同時在地塊周邊的大多數(shù)地塊，在當(dāng)年都是溢價成交。

只不過近兩年，軟西區(qū)域在土地供應(yīng)與成交方面頗為冷清，這一次GX-05-10-01的亮相，能否為沉寂許久的軟西片區(qū)帶來新的活力，我們將拭目以待。