房價(jià)見底了么？

本文來自一次討論，由于最近沉迷于其他事情，簡單整理如下：

2025年7月30日的重要會(huì)議沒有提房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)政策的退坡？

房地產(chǎn)作為相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，在歷次宏觀調(diào)控中都占據(jù)重要篇幅，4月會(huì)議提到：“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，本次會(huì)議沒怎么提房地產(chǎn)。

有的人解讀為政策退坡。

我卻覺得恰恰相反，房地產(chǎn)已經(jīng)不需要救了。

回答問題都要結(jié)合當(dāng)前的背景。

現(xiàn)在的很多地方都跟2016年很像

首先，房價(jià)回到了2016年，

北京二手房價(jià)格較高點(diǎn)下跌30%，回到2016年的水平。

上海、廣州、深圳、香港都很相似。

庫存也來到了高點(diǎn)。

2025年6月末，全國住宅待售面積40821萬平米，接近2015-2016年庫存高峰。

銷售來到低點(diǎn)。

2025年上半年， 新建住宅銷售面積38358萬平米，下降3.7%。低于2015-2016年的水平。

2015-2016年，面對(duì)房地產(chǎn)庫存，不知道哪個(gè)大聰明給出了漲價(jià)去庫存的方案，這個(gè)方案精準(zhǔn)拿捏了人性，所有人都認(rèn)為房價(jià)永遠(yuǎn)漲。

之后，房地產(chǎn)開始了一波轟轟烈烈的上漲。

從金融視角看，

這波上漲無非就是居民部門通過負(fù)債的方式為經(jīng)濟(jì)發(fā)展加杠桿，間接向其他部門輸血輸血。

這波上漲的結(jié)果非常惡心，

居民部門背負(fù)了巨額負(fù)債，政府部門背負(fù)了巨額負(fù)債，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債到倒閉，大家都背負(fù)了一屁股債。錢去哪里了呢？

當(dāng)前，時(shí)代又到了另一個(gè)岔路口，

我們面臨的還是同樣的問題：如何解決庫存？

從另一個(gè)視角看，房地產(chǎn)的屬性決定了其價(jià)值。

居住是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)屬性，

在基礎(chǔ)之上，房地產(chǎn)還有金融屬性。

因此，如果構(gòu)建房地產(chǎn)的價(jià)格函數(shù)，應(yīng)該是：

房地產(chǎn)價(jià)格=居住屬性價(jià)值*杠桿率。

居住價(jià)值是房屋的基本價(jià)值，決定了價(jià)格的中樞，在此基礎(chǔ)上，杠桿率決定了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)率，價(jià)格圍繞中樞做多大程度的波動(dòng)。

當(dāng)聊到房地產(chǎn)，大家都在說：

短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長期看人口。

我覺得恰恰是反過來，

人口決定了房地產(chǎn)具備基本價(jià)值，

但是價(jià)格的波動(dòng)范圍，仍然由金融屬性決定。

如果有人跟你講，未來人口少了，房地產(chǎn)一定會(huì)下行，這個(gè)邏輯確實(shí)無懈可擊。

但是，看問題的維度單一了。

下行期，所有因素都可以被解釋為利空，

同樣，上行期，所有因素都可以被解釋為利好，

這個(gè)原理在所有金融市場都是通行的。

你看看海外的房地產(chǎn)市場的走勢，看看東京、紐約、倫敦房價(jià)的走勢就知道了。

這是一個(gè)壞的時(shí)代，也恰恰是一個(gè)好的時(shí)代

我記得我買房的時(shí)候，恰恰是15-16年附近，北京房價(jià)突飛猛進(jìn)。

印象很深的是，豐臺(tái)那邊，即使是有缺陷的房子，單價(jià)都到6-7萬一平。

當(dāng)時(shí)在城區(qū)位置稍微還可以點(diǎn)的地方，300萬買不了一居室，500萬買不了兩居室。

對(duì)年輕人，個(gè)人努力是無法實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

而現(xiàn)在，300萬可以上車小兩居，還是三環(huán)附近。

對(duì)于普通人來說，兩個(gè)人努力能買得起房了。

雖然現(xiàn)在大家沒啥心氣了，但是，從我們祖輩父輩至今，

這是第一個(gè)可以選擇躺平的時(shí)代，是一個(gè)更加自由的時(shí)代，是一個(gè)選擇更加多元化的時(shí)代。

從投資角度而言，

租金回報(bào)率已經(jīng)可以達(dá)到2%，

在存款利率接近0的時(shí)代，在國債收益率只有1%多還瘋搶的時(shí)代，

如果房貸利率繼續(xù)下行，

投資風(fēng)口轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，是否就是一件不可能的事情？

不管是投資也好，其他事情也罷，

在我們不長的生命旅程中，

對(duì)錯(cuò)不重要，判斷也不重要，重要的是與市場同頻，才可以獲得獎(jiǎng)勵(lì)，

僅此而已。

看到有人發(fā)了一份04年的報(bào)紙，現(xiàn)在看看，滄海桑田。