昆明第一個四代洋房正式亮相，既有又有才是真卷王！

我們經常說：物以稀為貴。

代入到樓市，那說起這幾年昆明市場什么產品最稀缺，想必很多人首先想到的會是洋房。

從供需關系來看，事實也的確如此。

2025年，昆明購房者已經不同于以往，對于房子，他們既“貪婪”又“挑剔”，塔樓不考慮，高層看不上，別墅不是太偏就是太貴，洋房成了很多人置業的首選目標，巨大的市場需求亟待釋放。

另一邊，洋房的供應情況卻很不樂觀。

2021至2024年四年間，除了2022年的幾宗零星用地，昆明主城五區就僅僅成交了2024年的兩宗低密土地，除此之外，幾乎沒有低容低密土地成交。這就意味著近幾年昆明主城在售的洋房基本是在消耗存貨，接近于賣一套少一套。

圖源銘騰機構

供應占比來看，第三方銘騰機構2025年8月最新公布的數據顯示，洋房在昆明主城區各業態供應月度占比中總體一路走低，近兩個月占比已經分別降到1％、2％。

尖銳的供需矛盾之下，說洋房是當前昆明市場最稀缺的業態絕不為過。

聯大書山登場，昆明洋房卷出新玩法

正因為洋房在當下的昆明如此稀缺，所以整個昆明市場對于聯大書山一直抱有強烈期待。

一方面，聯大書山為供應日漸告急的昆明洋房市場補了倉，更重要的是，這個項目具有里程碑意義：它是昆明第一個面市的四代宅洋房，是不折不扣的新形態產品開山之作，單憑這一點已經足夠吊起整個昆明樓市的胃口。

作為一個洋房加四代宅產品的組合，它囊括了昆明市場最熱門的“四代宅”和最稀缺的“洋房”兩大元素，可以說為昆明的“好房子”開辟了一個新賽道，市場的熱切期待也就在情理之中。

“四代宅洋房開篇之作”的光環足夠耀眼，但怎么將產品的優勢最大程度發揮才是更重要的。

在聯大書山項目團隊看來，需要在優秀的基礎素質的前提下，從當下昆明置業的主要關注點入手，對產品價值體系進行由內而外地塑造。

首先，聯大書山做到了核心地段和優越指標的兼容。

一直以來，由于城央板塊土地相對稀缺，開發成本高昂，出于成本考慮以及規劃指標限制，城市核心區域的樓盤往往數據指標不甚理想，反饋到產品上，就是密度大、采光差、綠化少等等諸多弊端。

而聯大書山則不同。首先從地段上來說，中通聯大書山位于彩云南路 、聯大街相交的黃金十字，是呈貢新城的絕對核心。

中通聯大書山區位圖

大區域來看，呈貢新城是昆明“一湖四片”中率先啟動的區域，是昆明城市向南發展的重點核心區，處于呈貢新城的核心的聯大書山，得到的不僅僅是更高站位和未來發展能級，還有軌交樞紐的優勢。

聯大書山距離地鐵1號線與4號線換乘站聯大街站僅約200米，是目前昆明為數不多的雙地鐵項目，而且是聯大街站一站搞定雙地鐵，比一般意義上的雙地鐵項目更便捷，屬于真正的軌交樞紐。

雖然地處新城核心區，但聯大書山卻是實實在在的低容低密優等生。

因為執行了新規并趕上“好房子”政策東風，土地回歸宜居屬性，聯大書山不但做到了容積率僅僅只有2.1，而且是大樓間距的9層洋房產品，純洋房不混搭，跟以往的城央盤大不一樣。

中通聯大書山為全洋房項目

從前，即便是預算較高，想在城市核心區域找到一個低容低密的產品也不太現實；而這一次，聯大書山則直接給到了一個指標優異、價格親民的新城核心區雙地鐵盤。

好房子和好地段，真正實現了兼容。

其二，聯大書山找到了前沿產品和親民價格的平衡。

一般來說，房產和絕大多數商品一樣，有個共同的特性——新概念、新思路的迭代新品，價格往往高高在上，因為其主要面對的是城市最頂端的階層，或是有較高購買力的嘗鮮人群，屬于妥妥的高端住宅產品，一般客戶的預算往往難以企及。

聯大書山是昆明有史以來第一個四代洋房，可以視為昆明市場上最前沿的產品。但其通過面積控制和得房率突破等等一系列操作，有效控制了總價的同時又保證了居住體驗，讓更多普通家庭也能輕松入手。

聯大書山面積段為90-162㎡，雖然建筑面積看似不是很大，但得益于136-252%的驚人得房率，同等條件下，實際可使用空間遠高于傳統產品。

聯大書山首開的主力戶型有兩個，建面分別為120㎡、130㎡左右，相對應的還有一樓帶花園和頂層帶露臺的產品。

我們以比較具有代表性的建面約130㎡的C2-5戶型為例，看下聯大書山對于得房率的突破和空間規劃的拿捏。

建面約130㎡的標準層C2-5戶型

因為是四代宅洋房產品，所以聯大書山的戶型有很多不同于以往產品的設計，可以說是打開了城市核心區另一種生活方式。

270度環幕設計的空中花園，與33㎡的大客廳連通，陽光和風景一并收納的同時，也能適配聚會、娛樂等多種場景。而專屬私梯入戶、獨立前廳，加上私密性極佳的生活陽臺，又給了業主足夠的從容。

更值得一提的是，這個建面約130㎡的戶型，贈送面積大約做到了51.56㎡，包括全贈送的空中花園、入戶花園、半贈送的飄窗等，得房率大致為136％，整體空間尺度可以對標市面上180㎡左右的常規住宅產品。

該戶型一樓和頂樓的產品因為有夾層、地面花園或屋頂露臺贈送，得房率最高可以做到252％。

所以，你就不能用傳統的建面來做衡量聯大書山的戶型，到項目上實際體驗一下空間尺度，才能更準確地做出判斷。

超高的贈送，加上首開120、130㎡兩個面積段產品，通過控制總價降低置業門檻，讓購房者不因是四代宅、是洋房就望而止步，反而能享受到超越預期的越級居住體驗。

其三，聯大書山解決了優質配套和生態環境難以共存的矛盾。

一般來說，配套密集的城市核心區域，生態環境往往乏善可陳。

但這樣的定律在聯大書山不太適用。眾所周知，昆明主城五區中，呈貢是規劃最系統、科學的一個。不僅僅體現在商業、醫療、教育等配套上，綠化、生態等在五區中也是首屈一指。

配套方面自然不必說。聯大書山周邊早已形成“一站式生活圈”，配套基本不用等。中通世紀廣場和彩云之窗的大體量商業體就在家門口，萬達廣場、七彩云南第壹城、吾悅廣場等都在項目周邊兩公里范圍，駕車10分鐘內可達。

醫療方面，昆明市中醫院距離項目約800米，步行大約10分鐘可達，昆明醫科大學第一附屬醫院以及延安醫院呈貢院區都在15分鐘車程范圍內。

再來看看生態環境。

聯大書山一同規劃的紅線范圍內，規劃有102畝的書山公園，與項目僅僅一路之隔。

周邊來看，項目距離撈魚河濕地公園、大漁公園、斗南濕地公園，車程都可以控制在20分鐘內，周末休閑度假在家門口就可以解決。此外，規劃中的呈貢中央公園就在項目北側不到一公里。更何況，呈貢隨處可見的大面積綠化植被，本來就一直被稱道。

總體來看，聯大書山之所以引起市場矚目，表面上看是配套先行、產品為王，實質上則是直擊痛點、價值重構。

雙教育護航，中通繼續深化書山基底

聯大書山，顧名思義，優質教育肯定是項目的一大核心賣點。

聯大書山所處的呈貢，教育有幾大特點：高質、集中、完備、立體。位于呈貢核心區的聯大書山，不僅僅坐享其中，而且自身也在教育配套上全面發力。

目前，聯大書山的開發商中通地產配建的昆明理工大學附屬呈貢學校已經于2020年正式投用，距離聯大書山項目大約800米左右，中通世紀業主可以享受12年公辦教育體系。

此外，聯大書山項目同一紅線范圍內也規劃有教育地塊，而且是從幼兒園到高中全覆蓋，目前正在積極引入全昆明最頂尖的教育資源。一旦落定，中通聯大書山有望成為雙名校樓盤。

除了自帶的教育資源，聯大書山周邊2公里內還有昆明市第三中學、云師大附中、衡水中學等全市知名學校，書香環繞，教育氛圍極佳，同時子女升學也有更多重保障。

呈貢大學城一角（圖源：昆明自然資源和規劃）

此外，匯集了云南大學、昆明理工大學、云南師范大學等云南重點高校的呈貢大學城距離項目也不遠，子女甚至從幼兒園到大學都可以在家門口一站式完成。

聯大書山首秀，410+接待成績單說明什么？

聯大書山售樓部已經于8月9日正式開放，熱度比預想中更高。據統計，售樓部開放當天接待客戶量高達410+，現場水泄不通，足以用“恐怖”來形容，同行也要直呼羨慕。

全城矚目，亮相即燃，全昆明置業者的目光都聚焦在了聯大書山！如此爆火的人氣，直接驗證了中通聯大書山就是當下昆明置業的最理想選擇之一，主要原因：

聯大書山是昆明四代洋房的開篇之作，雖然目前市場上四代宅越來越多，但四代洋房產品不會像高層四代宅一樣陸續鋪開，關鍵在于能做出純洋房的制約條件過多——容積率、控高、開發成本……聯大書山的四代洋房可以說是是真正的稀缺產品。

稀缺產品代表著升值潛力，但中通聯大書山不止有好產品那么簡單，項目在商業、醫療、交通、教育等配套方面不僅一應俱全，而且整體品質也令人驚嘆。放眼全昆明，擁有如此優渥配套的項目都不多見，在呈貢更是獨占鰲頭。

長遠來看，聯大書山這樣指標優異、地段優越的洋房四代宅也將是難得一遇，既要四代宅、又要洋房，還要價格親民，這個卷王產品錯過就很難再有。

最值得一說的是，聯大書山項目由三個地塊組成，從拿地至今，三個地塊一齊推進、同步施工，目前4棟已封頂，17#、18#地塊全部樓棟均已建至7層左右，未開盤先封頂，用超前兌現力解除客戶擔憂，這樣的項目可以妥妥的閉眼沖！