可能是今年上海最離譜的項目

我一直會在上海給大家剖析真正意義上的強勢產品，但時間久了之后發現在切口選擇上卻有了些許割裂

這種割裂就在于

一方面今年上海樓市正在迎來市區頂豪集中性爆發，于是供應井噴之下，做好塔尖似乎也有了既定方向

無非是極致的審美和極致的功能，而且因為單價高，整體的研發投入度高，產品的容錯度和辨識度也就變得更高

畢竟砸錢總是最容易出成績的

而與之相對另一邊

反觀改善供給側

這個本該占據上海存量主流的用戶陣地，我們不太看到有人把這個需求做徹底，一直以來上海也缺少一個真正改善的代表作

甚至不少近郊項目成交都牢牢地被渠道所綁定

這是這個賽道的現狀，也造就了很多開發商在投資階段就躲著走

但，凡事總有意外

而今天這個意外還得從上海外環外一個新房說起

來自這個項目

保利置業·海上印

講真我已經很久沒看到一個外環外樓盤能取得如此銷售成績

1、不僅是今年外環外唯一兩次觸發積分，前后兩開兩罄

2、賣得好同時還賣得更貴，8.1w/平均價，更是以一己之力頂上外環外天花板

所以這是怎么做到的

最初我也以為這一定是不計代價的項目吧

包括現場見到項目負責人第一句話也是：我們是把上海內環內豪宅的基因和元素平移到了上海外環外

我實地看了確實如此

無論從哪個角度這都是一個絕對超配的產品

但我們說看到數據也只是結果

今天真正想跟各位聊的，其實是保利置業對于改善產品的投入邏輯確實不太一樣

這背后的價值觀

或許也才是當下這個項目真正的破局之道

01

首先從項目總平圖可以看到

海上印的容積率其實不高只有1.8，而保利置業有魄力的地方就在于，從一開始就放棄常規高低配的規劃

從而在社區內梳理出一條180米的景觀中軸

于是圍繞在軸線之上下沉景觀庭院+1400平室內架空+1500平會所+風雨連廊

彼此銜接成為一個完整的社交空間

這樣多重立體式的規劃放眼整個上海外環外也是絕對領先

這一步不容易，但對于保利置業來說也只是稀松平常的一步

就是各位有沒有想過為什么市中心豪宅輕易就能突破售價天花板，無論是無底線投入還是擁有城市絕對核心的地段價值

都給到用戶極大的安全感

而這也是保利置業操盤精妙的地方

深諳再多營銷噱頭都抵不上讓用戶親眼可見有魅力，所以單有規劃領先還不行，保利置業又下了一步最穩也最難的棋：

超前兌現1萬方實景示范區

實景圖

是的，10000方

并且是在項目前兩批次都做到提前開盤，又經歷兩次開盤即售罄之后，如今項目第三批次保利置業依然選擇如此

我簡單估算了下

整個項目總占地約3萬方，1萬方也就是項目三分之一的面積

而且不僅僅是在景觀一個維度上

而是圍繞架空層、會所、實景園林、大堂、車庫、立面等多個元素組成的真實場景

實景圖

在銷售階段就已經完整呈現在當下每一位海上印的業主眼前

所以保利置業在海上印內裝入的，已經不是各種功能了，完全是為業主營造一個不一樣的生活場景

于是當你真的來到項目

實景圖

無論是一層全石材打造的鎏金大堂

實景圖

負一層的地下海派藝術廳

從地下配置多功能廳、鎏光水吧會客廳、云端健身艙、雙生泳池，以及配套相關的更衣室，衛生間等附屬空間都有涵蓋

以及

這是項目泳池的感覺

采用雙泳池理念，分成人泳池和兒童戲水區的同時

走近看主泳池采用古羅馬卡拉卡拉浴場同源石材并融合寶格麗經典弧形元素，水下又采用近10萬片手工馬賽克拼貼

目之所及會所的每一處場景

實景圖

也都是如此的美輪美奐

什么是真兌現

這就是真兌現

又因為整體多重立體式的規劃，所有這些元素也都不是獨立存在

實景圖

而是成為社交樞紐

通過風雨連廊串聯，整個地面以上又被規劃出一條完整的歸家動線

也就在這樣的邏輯下，用戶從會所來到小區樓棟，迎接你的又是一個近1400方囊括四大主題的架空層

實景圖

其中書法課堂、階梯閱讀、自習室等功能區設置空調方便室內封閉使用，類似茶吧沙龍咖啡區又可以打開給到社區讓景觀內外連成一片

于是陽光下伴隨庭院幾株烏桕隨風搖曳

實景圖

映入眼簾的也是這般花團錦簇的模樣

每一個空間都提前規劃好了場景，準備好了設備，再根據不同客群做好活動屬性規劃

甚至

這樣的規劃不局限于紅線內

在項目主入口，保利置業在沿街處又形成120米超級城市界面

無論是主入口70米寶格麗金平頂廊道搭配6米挑高幾何檐廊，中央點綴的是范思哲酒店同款黑奢石水景

入口左側人車分流基礎上又特意做了車馬院

我現場看了看，這條歸家之路幾乎一直延續到了馬路盡頭

未來文化會客廳、無界長者書院、智能云快遞艙、24小時生活補給站，以隱性服務等配套功能也將在這里真實落位運營

實景圖

也在為個體創造歸家的儀式感

所以你會發現

超10000方實景示范區的背后，需要保利置業內部對前期設計、工程團隊以及成本等多條條線異常嚴苛的節點要求

而這么做的目的只有一個

就是用滿配場景給到用戶最大程度的滿足感與確定性

這是保利置業在外環外做改善的第一個思考

02

好，下一個問題

我們說頂豪是可以無底線堆砌成本的，因為背后本就站著是城市塔尖客戶追求的極致生活，但是對于改善客戶每一平米都是要花錢買的

所以

滿配并不意味著無節制的投入

同樣差不多的建安成本，該怎么花錢，以及該把錢花在哪用戶才能感知到

這個命題好像從未被系統的梳理過

也是為什么我們看到上海郊區越來越多同質化產品的出現

而保利置業給到一個答案

就是始終告訴自己去解決用戶真痛點

比如改善客群最在意的室內面積

第三批次項目分為約108平、128平、149平三個面積段，老實說都很符合改善的大小

但保利置業是在居住體感上又做了幾件事

戶型示意圖

首先也因為項目規劃前期沒有做疊拼產品，而是選擇把低容積率留給大面寬的戶型設計

疊加14層小高層無連廊

于是整個128戶型可以做到全部四開間朝南

而從實際場景來看

實景圖，圖中樣板為南側臥室和客廳改造

客廳約13.8米超寬南向面寬，結合開間同比例的U字形廚房，南北通透縱向串聯

整個客餐廳區域真的很大

實景圖

中間還可放下一個完完整整的六人餐桌

這樣的空間感按照后期新規調整很可能要140平以上戶型才能實現，如今卻在保利置業體系內兌現

但這還不是全部

都知道今年各個城市都在卷得房率，而在海上印，這絕對是我在上海見過把飄窗做到最極致的一個項目了

全屋做到飄窗贈送面積約15平

但更讓我驚嘆不已的，雖然全屋飄窗并非保利置業首創，相比于市面其他戶型業主入住后基本都是用于堆放雜物

但在保利置業眼里

7個飄窗等于7個解決方案

實景圖

廚房、餐廳、主臥、次臥、衛生間，場景不同功能也不相同，我們從主臥看起

主臥這個位置本來只用來開窗，使用了超大面積玻璃窗，但是還不夠，在海上印又優化了承重柱做了一個轉角窗

于是主臥創造出270度無柱全景艙視野

實景圖

未來業主在這里看書、休憩、冥想都可以，仔細看最右側飄窗結合衣柜的處理又讓臥室額外多了一塊收納

另外飄窗預留的寬度也有考慮

為了最大程度給到用戶使用，體現在廚房臺面會更清晰

實景圖

搭配高低差操作界面的設計，結合飄窗呈現出寬度可達80厘米臺面

再好比149戶型的衛生間

整個飄窗基本和浴缸差不多寬度，這個空間完全可以用來放置洗漱用品或者香氛

類似這樣的空間挖掘，幾乎出現在整個戶型設計的每一處空間

包括我還來不及跟各位多說的精裝投入度

1、體現在廚房標配了廚房八件套，包括Miele油煙機/灶臺/洗碗機、博世冰箱等頂級品牌

2、浴室同時配置了3M末端凈水、歐普涼霸、瑞美熱水器、高儀廚盆及龍頭

3、以及東芝空調、地暖、霍尼韋爾的新風系統三大件，讓室內每一次呼吸都能保持自然清新...

甚至連精裝也不是簡單完成配置，配備博士冰箱同時也還做了S墻設計

可以讓冰箱很好內嵌至墻體

從這里就可以看出什么是保利置業針對改善客群成本投入的思考，無論是7個飄窗方案還是S墻的設計

這個設計語言就是告訴受眾，交付一套解決方案遠比不切實際的空間預留更重要

03

所以這是怎么做到的

我不想簡單歸結于產品層面的極致投入或者匠心情懷，正如藝術的盡頭是數學，背后是無數次精密組合創造的結果

那么

樓盤的盡頭其實是戰略

此刻對于一個外環外的改善樓盤尤為如此

就是當我們真的埋下來看

除了對外產品的超配呈現，也因為保利置業內部從一開始就對地塊做整體的戰略分析，也才確保如今整體開發不會失控和變形

第一

來自拿地之初對區域地塊和客戶精準的研判

雖然我沒有和大家過多強調地段價值，但是作為整個閔行核心梅隴鎮春申板塊

區位示意圖

什么是保利置業的擇址觀

整個項目不僅屬于上海四大示范居住板塊也是整個閔行最強教育板塊之一，旁側就是雙一梯隊超級全齡教育資源，閔實驗小學+莘松中學

另外在交通通達性上，三大高架環繞，未來伴隨南側的春申塘橋項目落地，步行至15號線景西路地鐵站僅約700米

換言之

地段的強勢天生就代表著背后的客群強勢

而對于改善客群而言，在經歷板塊斷供以及過往產品難以滿足時代迭代，本就期待著區域內一個品質標桿的產生

所以回到產品本身

效果圖

這不僅是保利置業在上海落位的首個“印”系產品

還是區域唯一央企開發的高品質項目，區域唯一低密純粹住區，區域唯一精奢藝術公園，區域唯一雙會所超配置...

整體海上印項目的誕生創造了區域很多唯一

包括外環外唯一兌現1萬方實景示范區，以及將128平戶型作為項目配比的50%，本質是前端研判與用戶需求被精準匹配

背后都是基于這樣的道理

所以接下來

關于執行力，也可以感受到這個品牌對市場的敬畏

今年我們看到不少房企開始重塑自己組織架構，保利置業也是如此，在上海深耕20余年積累了大量優質項目開發經驗之后

又在這幾年迅速完成內部人才搭建提升

舉一個很小的例子

比如體現在工程能力，這次在海上印之所以感覺建筑本身也呈現出美感，除了大面積玻璃面與鋁板結合

各位注意看飄窗下面的處理，南側全部采用玻璃封口，北側也是用金屬格柵的質感

正是基于這種類似珠寶鉆石的鑲嵌工藝

整個展示面渾然一體，完全沒有割裂感

而這背后就是對節點構造、材質篩選到過程施工嚴苛的把握，也需要龐大的供應鏈管控能力

再比如公區審美

為什么項目會所空間可以呈現出強烈的藝術感

實景圖

我們當然看到諸如晨曦微露、潘多拉、梵克雅寶、淺青玉、范思哲黑、鉑金鉆這樣大量正規奢石的運用

但是背后同樣來自保利置業在動工之前對產品一一打樣，以此檢驗產品的外觀、質量與功能等各方面的表現

為什么我們感嘆項目實景呈現的難能可貴

因為這樣場景的營造不是一兩處

實景圖

而是一整個10000方實景示范區

如此龐大的空間場景，背后藏著千百次調整的無數不計代價的執行，才能換來這樣的結果

04

這也是為什么我們說海上印背后其實是產品領先戰略的勝利

不僅在于單盤銷售的成功

而是每個項目都堅定不移地信奉產品為王

其實房地產這個行業本身就是巨大的沒有客戶意識的行業，過去20年幾乎都在關注本我

直到現在才真正開始喚醒了客戶視角

但是如今的客戶視角已經分裂出各種變化，而且是越來越快的變化

這毫無疑問對無數從業者提出了更難的考驗

所以什么是保利置業的破局之道

本質就在于從一開始就找到了核心精準用戶，然后將用戶視角快速轉化為執行模式改變自己的組織架構，從而構筑起自己的護城河

寫到這里我腦子里蹦出一個詞，叫做：品牌向上

我想保利置業就是如此

就是當這個品牌拿到一個外環外的項目時，最先想到不是通過砸成本，或者怎么借助渠道吸引更多用戶

永遠考慮是如何讓實景兌現得更多一點，產品品質再好一點，怎么把更多成本花在改善用戶的真敏感點上

持續不斷地向上求索

而這也只是開始，伴隨深圳瑧譽府、廣州陸居路項目，以及下半年上海譽系雙星楊浦、靜安項目更多塔尖豪宅極致表達

這兩年，保利置業煥新品牌體系，提出“心安吾鄉”品牌主張

讓品牌實力再上一個臺階的同時，也為更多客戶打造有歸屬感也能安放情緒，一個又一個真正好房子的家

行業發展至今并非依靠價格劃分產品段位那么簡單

每一個項目都不是孤島

每一個為客戶認真研究生活的開發商，也都能在這個時代立住自己的作品

所以為什么這么多改善業主會在此刻選擇海上印，選擇保利置業，我想這就是原因

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6197篇原創文章

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