獨家 | 養老公寓市場指南

隨著中國人口老齡化進程加速，養老問題已成為社會關注的焦點。截至2024年底，上海戶籍人口中60歲及以上老年人口占比高達37.6%，中心城區甚至超過40%。這一趨勢催生了巨大的養老需求，尤其是對高品質、專業化養老公寓的需求日益凸顯。

養老公寓不僅是老年人安度晚年的居所，更是融合居住、醫療、社交等功能的重要載體。然而，當前市場供給仍存在結構性不足，如多人間為主、床均面積小等問題，無法充分滿足老年人對品質生活的追求。在此背景下，上海養老公寓市場迎來了新的發展機遇，同時也對投資者和運營商提出了更高的要求。

仲量聯行基于對養老地產領域的長期觀察，梳理并總結出了養老地產當前的主流產品及其分布，并揭示了相關領域的投資機會，以期為運營者、投資者以及其他市場相關方提供參考。

當前養老市場基本形成了以下幾類產品：

類型

特點

CCRC

（Continuing Care Retirement Community，持續照料社群）

規模大，通常總體床位數（房間數）達到上千的數量級；

往往涵蓋自理型公寓、養老機構（養老院）、護理院或康復醫院等產品業態，有較大的活動場地；

服務人群往往涵蓋年輕的活力老人、可以自理但精力有限的中高齡老人、需要照護的高齡老人等

全自理型公寓

通常以居住功能為主，有較大的活動場地

居住人群往往以年輕的活力老人為主

養老機構

命名上常常包含“養老院”、“頤養院”、“養護院”等

通常包含居住區、活動區和內設醫療機構等，通常以幾百床為主

其中，“工商注冊制”養老機構偏向市場化的盈利模式，往往具有靈活創新空間設計、自主定價等特點

照護機構

通常項目規模小、嵌入社區，通常以幾十床為主

通常項目為民政備案，分為全日制社區短期托養機構（長者照護之家）、社區老年人日間照護機構等

護理院/

康復醫院

不屬于一般意義上的養老產品，屬于醫療機構，需要獲得衛健委審批

整體而言，上海養老公寓供給呈現中心城區高密度布局的特點。這主要是因為中心城區人口密度高、老齡化水平高的人口特點；此外，中心城區建成度高、土地資源相對緊張，使得單個養老公寓規模相對較小，于是在空間分布上呈現更高的密度。

值得注意的是，部分區域受益于三甲綜合醫院為代表的優質醫療資源、良好的生態環境和自然資源、與中心城區便利的交通連接等因素，受到養老公寓投資和運營方的青睞，并布局高品質市場化養老公寓項目。

市場供給呈現明顯結構性矛盾：一方面，中心城區養老設施數量多、密度高、但品質參差；另一方面，新興需求如專業照護、活力養老等細分領域存在顯著供給缺口。這種供需錯配為具備專業能力的市場參與者提供了明確的發展窗口。

快速增長的老年群體及品質養老需求

以上海為例，截至2024年底，全市戶籍人口1537.98萬人，60歲及以上老年人口577.62萬人，占總人口的37.6％，中心城區的老年人口占比普遍超過40%。

現有存量項目中，仍存在大量多人間為主（如三人間、四人間、六人間）或床均面積較小（＜30平米）的項目。應對這樣的情況，投資及運營機構可以通過置換小型養老機構、新建養老機構等方式，提供以雙人間為主的高品質普惠型養老產品，釋放品質養老需求。

城市更新及政策賦能

2024年，上海發布了《上海市推動銀發經濟高質量發展若干政策措施》等政策，支持養老服務機構專業化、規模化、品牌化發展，增加高品質服務供給。近期，上海發布了《上海市人民政府辦公廳關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，文件指出，支持一定時期內商務樓宇功能兼容轉換。在不影響遠期商務辦公功能實現和符合安全、不影響相鄰關系等前提下，存量低效商務樓宇保持主體不變、產證性質不變、主體結構不變的情況下，允許在一定時期內兼容相關業態。具體兼容業態和年限經更新主體評估并經區政府決策認定后實施，年限不超過15年；建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業態進行監管。

結語：

擁抱銀發經濟，共譜養老地產未來

上海養老公寓市場正處于快速發展期，巨大的需求與政策支持為投資者和運營商提供了廣闊舞臺。然而，成功的關鍵在于精準把握市場需求，通過產品創新和服務升級，為老年人提供真正宜居、安心的養老環境。

未來，隨著城市更新和銀發經濟的深度融合，養老公寓將不再僅是居住空間，而是承載健康、快樂與尊嚴的“晚年家園”。對于行業參與者而言，抓住這一機遇，既是對社會責任的擔當，也是對市場潛力的挖掘。