北京五環外大平層，賣不動了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京五環外限購松綁，不是每個樓盤都額手稱慶。

在大興新城西片區，梧桐府就有些落寞。

截至8月13日，它網簽14套，成交均價4.19萬元/平米，成交金額1.053億元，地價覆蓋率4.91%。

此時，距離這個郊區大平層項目開盤，已過去了一個多月。7月10日，它入市房源366套，預售均價4.93萬-5.07萬元。

這份成績單，最難堪的不是賣了多少套，而是有了好房子元素，居然賣不過隔壁的興城之星。

它的單價，比興城之星低了3100元/每平米。單看絕對值，的確差距不大，但如果算降幅，大致降了7%。

沒錯，就是降了7%！

關鍵問題是，降價也沒見到良效。

反觀興城之星，2024年3月26日取證，供應242套，截至目前網簽217套，網簽均價4.48萬元/平米，網簽金額17.56億元。

當然，此一時彼一時，花姐寧愿相信這是市場的問題。（詳見《大興新城，豪宅情未了》

按照常理，梧桐府在產品端是有一定優勢的，每戶全送奇偶陽臺，社區里有風雨連廊等好房子元素。

即便如此，為啥購房者還不買賬呢？

四葉草戶型過于經典

有興城之星珠玉在前，梧桐府也是清一色大平層。

梧桐府分南北兩區，擁有六個面積段產品：168平米38套、174平米38套、199平米56套、205平米56套、215平米80套、222平米136套。

而興城之星的戶型共有4款，為150、180、230、270平米。

花姐復盤過興城之星的成功，發現其秘訣在于，戶型南向4面寬，實現了真正意義上的南北通透。

而梧桐府選擇了四葉草造型，南向只有三面寬。即便有了奇偶陽臺加持，戶型還是比興城之星差點意思。

花姐拿梧桐府222平米和興城之星230平米戶型作個對比。

梧桐府除了在贈送面積上強于后者外，其余在整體戶型格局、通透性、面寬進深等居住體驗上，均處于落后地位。

奇偶陽臺遭遇背刺

奇偶陽臺，是比較雞肋的，尤其在北京，冬天太冷，夏天太熱。

還有一個弱點，就是隱私問題。

陽臺錯層設計，意味著樓上斜上方的人在陽臺，可以看見樓下陽臺的動向，甚至可以看到斜下方的客廳、房間情況。

以梧桐府222平米為例。

它的陽臺在主臥的正南面，隱私是個大問題；由于1.6米的陽臺進深，還會導致室內的采光，不是十分充足。

同樣的，無論奇數還是偶數層，緊挨陽臺的下一戶，都會因陽臺伸出太多而影響光線。

怎么解決奇偶陽臺的隱私問題呢？順義區的懋源云紀和華潤置地后沙峪項目給出了解法，奇偶層之間加設防火挑檐。

銷售平平淡淡，梧桐府還將遇到了一個新對手：興創沐春墅，在其東南方向距離約6公里。二者可謂是堂兄弟。

興創沐春墅有4款戶型：111平米、129平米、163平米和192平米。

它的兩款大戶型不僅南向四面寬，而且陽臺實用性更強，南向為開敞陽臺，進深超過1.5米。

更關鍵的是，興城沐春墅的開敞陽臺，是可以封閉的。它公開表態，陽臺可設置可關閉的電動窗。（詳見《大興新城，公開封陽臺了》）

簡而言之，梧桐府的產品落后了周邊的競品。

神秘的總包商

穿透股權，梧桐府、興城之星和興城沐春墅有血緣關系。

但梧桐府里有民營資本。

它的開發商為北京興城發展，由大興發展集地和大興城建，分別持股84.1561%和15.8439%。

大興發展集地有49%的股權，隸屬萬興建筑集團。后者是一家民營建筑商，實控人為董事長呂保明，持股約95%。

也就是說，呂保明個人在梧桐府里，間接持有約41%的股份。

而興城之星由中建三局建設和興城置地持有，興城沐春墅由興創置地一家持有。

在梧桐府，呂保明的身份搖身一變，從乙方變甲方。

不僅如此，他可能還是梧桐府的工程總包商。

今年5月15日，興城發展發布了梧桐府及0007幼托地塊的總包商招標公告，最終由北京興坤建筑中標，中標金額9.479億元。

北京興坤建筑的法人和大股東為呂海生，持股72%。有媒體披露，呂海生與呂保明疑似父子關系。

如果他們的這種關系確鑿，呂保明在梧桐府就做到了甲乙兩面通吃。

這一點，多少會令一些購房者猶豫不決。

花姐點評：

這幾天，北京五環外限購松綁，各種分析滿天飛。

政策是這樣的：京籍居民家庭、在京連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。

有一批樓盤開始炒作。最直接的動作是，發熱銷海報。

例如，新政首個周末成交突破1億元；周末到訪客戶突破300組；周日認購簽約頂層復式2套；周末認購18套、1.87億元；等等。

這些成績單，真真假假，反正一眼掃過就罷了。

但，有新政總比沒有強。

最起碼，五環外會迎來一波熱潮，至于能持續多長，效力有多大，不好評價。

在這個利好政策下，梧桐府會有出什么招呢？