越秀貝好家·嘉悅云啟5萬+/㎡？除了地鐵，還有什么能打

在廣州樓市，單價5萬+/㎡的項目從不缺關注，大家更關心的是：這個價位能帶來什么樣的生活質感，以及背后實實在在的價值支撐。

而嘉禾望崗TOD的越秀貝好家?嘉悅云啟，無疑是當前市場討論的焦點。大家討論的核心就一個：5萬+/㎡的定價，能帶來怎樣的生活體驗，值不值這份投入？

先來看看周邊的一二手房價格情況。

據了解，嶺南新世界等二手房的價格，今年仍有5字頭成交。

關于新房方面，旁邊的新世界云耀，距嘉禾望崗地鐵站約1.1公里，均價5-6萬/㎡；說到國貿云上，距嘉禾望崗地鐵站約500米，而且還是無底商的純住宅社區，可選的余貨不多了，均價也去到4.6-5.2萬/㎡。

那么回到嘉悅云啟5萬+/㎡的定價，在板塊里，定價確實不算低，但和周邊項目比，確有兩個很實在的優勢。不同于競品的是：它既是三軌交匯（2/3/14號線）的真正地鐵上蓋（距地鐵站僅50米），旁邊就是云門newpark巨無霸和建設中的山姆，又是區域內少有的濱水地鐵社區，讓這份定價有了不一樣的價值支撐。

市場關注的，不只是地段本身，也留意到了地塊背后的附加價值

回看當時的土拍資訊，該地塊的綜合素質非常高，除了軌交優勢，還配建6班幼兒園+54班學校。這樣的強交通+優質教育的王牌組合，還是越秀地產與貝好家在廣州聯手打造的第一盤，兩宗地塊拿地總價11.29億元，平均成交樓面價約1.6萬/㎡（未扣除配建，按總建面算）；但宗地可售面積僅55660㎡，折后可售樓面價及稅點達約2.09萬/㎡。

項目60%的建面用于配套建筑——3.6萬㎡的教育用地，配建6版幼兒園和54班九年制中小學；以及3.75萬㎡的道路綠地，含公交站、周邊綠地、配建蒸發實驗室等。按照整體的配件成本，項目配建折合到可售單方預計約1.2萬/㎡，這意味著項目不僅要造好房子，更造學校、造公園、造配套。

（ 來源：廣州市規劃和自然資源局截圖）

為保證周邊的配建充分提升，項目整體實際的樓面價去到3.3萬/㎡，再加上基本的建筑成本，運營成本，項目成本接近5萬/㎡，這種“造城式”投入，讓價格不再是唯一標尺，“醇熟配套+硬核配置+戶型產品”的綜合打分，才是嘉悅云啟最值得關注的核心。

（實拍圖）

作為2025年白云區的現象級紅盤，嘉悅云啟自亮相便引發全城關注，迅速成為市場焦點。其營銷中心于8月初正式開放，首日到訪客戶超千人，線上咨詢量突破2000組，目前項目已啟動凍資登記，首日客戶登記已超100組，熱度持續攀升。

（實拍圖）

1/

別等規劃了！交通、商業、學校配套都是現成的

買房選地段，說白了就是圖方便。

嘉悅云啟的軌交優勢無需多言。作為嘉禾望崗站（2/3/14號線）的TOD上蓋項目，其與地鐵的物理距離僅約50米。這種出門即上地鐵的便捷性本身就是不可復制的硬通貨。

周邊配套的成熟度同樣值得關注。云門NewPark就在對面，過條馬路就是在建的山姆（預計2027年年中開業，最終開放時間以政府官方通知為準）；市八醫院（三甲）就在附近；至于孩子上學，華師附中系等學校環繞周邊。

這些現成的配套，就是房子最實在的價值。

據說這些配套，只是嘉悅云啟最基礎的價值底盤，在此之上項目更以不計成本的投入，打造園林、戶型等產品價值。

大膽預測，嘉悅云啟將成為廣州下一個“日光盤”。

2/

住得舒服才是真本事，這盤在設計上花了不少心思

現成的配套只是基礎，住得舒不舒服還得看小區本身的設計。嘉悅云啟這方面，確實下足了功夫。

那么它是怎么做的呢？

看目前的規劃，它是TOD5.0的升級之作，融合樞紐+商業+公園+社區的TOD范本。

看產品，它是延續越秀天字系的高品質標準，按酒店標準造盤，從園林到戶型全維度迭代。

社區整體抬高約15-16米，打破樞紐=喧囂的固有認知，形成一座相對獨立的立體浮島社區。項目南側白海面涌是政府主導的生態治理與景觀，項目自己升級濱水場景營造，去打造罕見的濱水地鐵社區。

從社區場景營造來看，嘉悅云啟的園林設計不同于常見的觀賞性園林，項目規劃的漂浮客廳、浮島草坪、未來列車樂園、卡路里全時活力帶等六大全齡浮島聚場，能夠覆蓋全齡段的社交需求

（過程方案，以最終落地方案為準）

3/

面積段已敲定！全南向！建面約83-126m2三至四房！

當社區的外部配置已足夠硬核，戶型更需經得起市場的考驗。

當多數戶型還在糾結“能不能住下”時，嘉悅云啟考慮的是“如何住得舒適、自在”。項目全盤選用T5樓型，陽光電梯廳，全戶型朝南，四至五開間采光設計，冬暖夏涼+超長采光。

據了解，嘉悅云啟的戶型將打造三大創新場景。LDK社交方廳，把廚房、餐廳、客廳可形成一個開放空間；陽臺也很亮眼，比一般戶型的陽臺大不少，站在這兒能直接看到濱水風景和小區園林；主臥更不用說，270°的環幕設計，視野特別開闊，通透又舒服。

（以上戶型僅作意向參考，以最終落地方案為準）

回到最初的問題：越秀貝好家?嘉悅云啟5萬+/㎡，除了地鐵，還有什么能打？

總結來說：同等價位，它的位置更核心，配套更成熟，配置更超前。

全方位理性分析，5萬+/㎡的定價，不是溢價，而是“價值超越下的合理數字”。

若想深入感受這份價值的真實分量，不妨走進已開放的營銷中心親身感受下。