上海房價進入摸黑階段

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

一覺醒來，上海的房東和購房者突然懵了。

因為代表市場變化的二手房歷史成交價被屏蔽了。

摸黑的二手房市場

昨天（8月14日），上海樓市傳來新的信號——

鏈家網將上海區域的二手房成交價以及房東的調價信息全部隱藏，若要獲取小區房源的歷史成交價需要咨詢平臺上的經紀人，同時各個小區的二手房成交記錄時間截止在了7月30日。

雖然平臺方未給出具體回應，但從過去各個城市的市場走向來看，一定程度上代表了上海樓市的走向。

目前上海樓市，二手房成交量已經連續5個月回落。

2024年5月27日，上海樓市迎來“滬十條”，之后的6月，二手房成交一下子沖到26374套。

2024年9月29日的“滬七條”為樓市再添一把火，12月成交達到去年峰值近3萬套。

但今年7月二手房成交量環比6月下降6.9%，同比下降5.1%，為今年3月以來首次不足2萬套。

根據國家統計局最新披露的《2025年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》來看，2025年7月上海二手住宅銷售價格指數環比下降0.9%，同比下降2.2%，是上海二手房住宅銷售價格指數階段性反彈后第三個月回落，也是相比2023年4月上海二手房住宅銷售價格指數高峰回落的最低歷史位置。

實際上，上海二手房市場進入“摸瞎”階段，并非唯一。

去年6月，不再公開二手房成交價的城市就累計有16個，包括南京、珠海、北京、杭州、合肥、武漢、西安等熱點城市

以前深圳也有過這樣的階段，市場摸黑了將近4年。

2021年2月，深圳發布二手房參考價后，中介平臺上若掛盤價高于指導價，則只顯示指導價，若掛盤價低于指導價，則只顯示掛盤價，并且同時不再顯示歷史成交價。

隨后，深圳樓市進入調整期，開始以參考價作為市場價的參考依據。

據樂有家研究中心數據，2021年參考價政策出臺第一年，深圳54.5%的房源成交價高于參考價20%以上，只有5%的房源成交價低于參考價；

到2022年，低于參考價成交的占比上漲到19.7%；再看2023年全年，低于參考價成交的占比大幅增長至50.3%。

直到2023年11月，深圳多家中介平臺才重新對外展示實際掛盤價，但也僅限于低于參考價的房源。

接著到了2024年5月深圳中介平臺才重新把二手房的真實掛盤價以及掛盤均價放出，但歷史的成交價格依舊未顯，而彼時深圳二手房低于參考價成交的占比已經升至83%。

一直到了2024年6月深圳二手房歷史成交價才得以重新披露，但也僅限于2020年后所成交的部分歷史數據。

只有到了2025年以后，截至當前，深圳中介平臺才把二手房的單個房源掛盤價、掛盤均價以及歷史成交價對外展示。

在二手房市場，成交價是最關鍵的數據之一，直接影響買賣雙方的決策，這是深圳的二手房歷史進程，也一定程度上影響了深圳樓市調整的那幾年。

所以，這次上海的成交價不再展示，對上海樓市而言未嘗不是一個新的轉折。

會有什么影響？

如今，上海加入了二手房歷史成交價不再對外展示的行列，作為樓市的龍頭城市，具備一定的示范作用，那么深圳還會跟進嗎？

其實這點，可以不用太過擔心。

當初深圳樓市進入摸瞎階段是為了抑制過熱的市場行情，避免部分業主跟風調價報價，引導買家失去理智盲目上車，抑制市場熱度的目的已經達成。

如今深圳市場已經回歸理性，加上進入2025年后，市場成交已經趨于平穩，每個月的成交量維持在4500-6000套的成交水平，相對其他城市，市場也更理性。

只是縱觀過去二手房價格無論是成交價還是掛盤價被隱藏的城市，都曾出現過一些亂象。

比如各種付費的成交數據，不良中介聯合業主吃差價，錯誤的成交價亂飛，買方的議價能力虛弱了市場觀望情緒加劇，總之整個市場獲取信息的成本增加了。

比如北京，自從2017年中介平臺不再展示歷史成交價格后，同樣出現過這樣的市場生態——

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要不就是小區成交一套，業主高高興興通報“xxx鄰居90平成交創新高”

所以，上海也不會例外。

雖然中介后臺依舊可以查看成交價格，包括成交的戶型、日期等成交的信息細節，購房群體也可以通過直接自選中介的方式獲取成交信息。

但對購房者而言，比價投入的精力和時間比以往多了，那么實際的成交周期也會被拉。

那么，整個市場的博成本也隨之增加。

接下來，買家買貴了和業主被市場不好影響而降價急售都有可能同時出現。

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作者觀點，不代表格隆匯立場