老牌豪宅的房價，被沖垮了

　　留香園也不“香”了。

　　杭州樓市中有一個很知名的樓盤，叫作留香園。

　　留香園有多香呢？

　　先給大家通過以下幾個方面簡單介紹介紹——

　　1.綠城四大名著之一。

　　2015年，綠城在杭州大本營推出四大標桿系列產品：留香園、江南里、桃李春風、楊柳郡。

　　隨后，四大系列席卷全國。

　　這四大系列代表綠城的風格、頂級工藝，與“好房子”基本劃上了等號。

　　因此，杭州的留香園作為2020年前的產品——

　　干掛石材、泳池、會所、架空層、風雨連廊……產品力遠超同期產品。

　　2.學區房。

　　留香園對口的學區是杭州市錢江外國語實驗學校。

　　作為杭州首個公辦雙語的九年一貫制學校，錢江外國語實驗學校以雙語+特色課程見長。

　　坊間常說的，花公辦的錢讀民辦，指的正是這所學校。

　　3.頂級地段。

　　一條錢塘江，一條京杭大運河流經杭州，江河沿線積淀出了一個又一個頂級板塊。

　　比如，拱宸橋、橋西、奧體、錢江世紀城。

　　錢塘江和京杭大運河流經的區域很多，但是只有一個地方有唯一性。

　　那就是錢塘江與京杭大運河的交匯處。

　　即，江河匯。

　　留香園就位于江河匯板塊。

　　與此同時，江河匯在建的IFC、摩天輪均是杭州頂級規劃。

　　杭州未來二三十年的城市發展的重頭戲，就在這兒！

　　以上，你就能看出留香園在杭州樓市中的地位——

　　絕對稱得上“豪宅”二字。

　　但，

　　如果你以為江月今天就是特意給你夸一夸留香園，順便給大家長長見識的話，那就大錯特錯了。

　　的確，

　　曾經的留香園很輝煌——

　　2021年，留香園在二手房掛牌均價超11萬/㎡，普遍房源的成交價要超過10萬/㎡。

　　甚至，在2021年上半年，留香園還成交了一套單價13萬/㎡小戶型，抵達歷史成交最高點。

　　已知留香園的最小戶型為100㎡，最大為175㎡。

　　也就是說，

　　2021年的留香園，入手門檻達1000萬，而大面積總價接近2000萬。

　　時至今日，留香園已經不那么“香”了——

　　目前，二手平臺上，留香園的主要掛牌區間在7-8萬/㎡。

　　今年4月，留香園一套123㎡的房源上架，起初報價955萬，一路下調最終至840萬，折合單價6.8㎡。

　　再一次擊破了留香園的單價底線。

　　與此同時，留香園目前掛牌的100㎡的房源中，最低總價為750萬，與2021年時的1000萬門檻相去甚遠。

　　綜合算下來，留香園的跌幅大約已經超過30%。

　　聽此，你嗤之以鼻。

　　畢竟，這年頭誰的房子不跌個首付？

　　可是，

　　2021年，杭州二手房平均價為3.9萬/㎡。

　　2025年，杭州二手房平均價為2.7萬/㎡。

　　跌幅約30%。

　　留香園的跌幅，已經快超過杭州樓市的平均水平。

　　這，

　　不符合豪宅更抗跌的邏輯——

　　比如，南星橋的壹品。

　　最貴時，成交單價能達到15萬/㎡，而最新成交單價為13萬/㎡。

　　跌幅不過10%。

　　比如，奧體的壹號院（二期）。

　　最貴是，成交單價在12-14萬/㎡，而最新成交單價為10-12萬/㎡。

　　跌幅至多也不超過30%。

　　難道說，留香園已經被逐出豪宅籍了？

　　留香園，再也留不住有錢人。

　　留香園是從何時開跌的？

　　大概就是這兩年。

　　2022年-2023年，留香園的成交價還在穩定在9萬/㎡往上的水平，但自2024年開始留香園的價格下滑得有些厲害——

　　2024年，留香園出現大量8字頭的成交。

　　2025年，最新成交主力已經降至7-7.5萬/㎡。

　　這就是不得不提一提另一個板塊的發展史——

　　錢江新城（二期），簡稱“錢二”。

　　就在江河匯以東，且緊挨著江河匯。

　　2021年，隨著錢二的觀翠攬月軒（限價6.75萬/㎡）和棲江攬月軒（6.6萬/㎡）開盤，錢二板塊正式出現在杭州買房人的視野當中。

　　2022年-2023年，錢二大量新盤入市——

　　天瀾海岸、天瀾美境、江月望月、江華璽云。

　　錢二的供應開始爆發。

　　2024年，錢二供應仍在爆發——

　　綠城玉瀾月華、潮語映月軒、潮語鳴翠軒等。

　　錢二板塊的發展，特點很明顯——

　　1.供應量，超級大。

　　截至2024年，錢二售罄樓盤10余個，售罄新房套數超6000套。

　　2.全都是改善面積。

　　還是截至2024年，錢二新盤的面積段在137-465㎡。

　　從以上兩點，你就能看出錢二是個改善型板塊。

　　與此同時，錢二的單價區間在5-7萬/㎡，與當時的留香園動輒9萬、10萬的價格比起來，性價比很高。

　　這么一對比，你就能發現錢二就是來狙擊留香園的。

　　一、錢二新房的價格比留香園實惠得多。

　　二、留香園屬于老一代豪宅，面積與戶型上的設計比較保守，而錢二新房清一色的大戶型，正適合留香園的業主們改善置換。

　　三、錢二的新房供應量足夠大。

　　大至何種地步呢？

　　這些年，錢二每年都在供應大量的新房。

　　通過錢二的控規圖，咱們就能發現錢二板塊，住宅規劃太多太多，出讓的速度也很迅猛——

　　光是2024年，就曾計劃要出讓10余宗宅地。

　　整個板塊的供應量，預計有上萬套。

　　四、錢二的新房品質也很好。

　　比如，芝瀾月華軒。

　　全玻璃的外立面，做得跟大平層似的，更符合當下人們的審美。

　　五、錢二的新房已經開始集中交付。

　　截至目前，錢二已經交付新房超3000套，此后，還有眾多小區將集中交付。

　　咱們20%的掛牌量計算，那么就是有600套的二手房掛牌，而留香園僅有80余套掛牌房源。

　　也就是說，關注留香園的業主難免會被更多的錢二的房子吸引。

　　以上，可以看出：錢二對留香園的打擊真的是全方位的。

　　截至目前，錢二已經有少量房源成交，成交單價大約在6-8萬/㎡的區間。

　　再回憶回憶留香園的主力掛牌價——7-8萬/㎡。

　　兩者的價格，基本重疊在了一起。

　　這才是留香園降價的真正原因！

　　杭州的富人們也開始著急了。

　　自杭州取消限價以來，土拍市場主力供應都以改善為主，更準確地說以豪宅項目為主。

　　據不完全統計，2025年杭州市場千萬級新房的供應量將超過6000套，其中，總價超3000萬的住宅項目可能超過1000套。

　　也就是說，

　　許多板塊，都將上演如錢二一樣改善新房沖擊改善二手房的戲碼。

　　許多板塊的優質二手房，都可能面臨著留香園一樣的局面。

　　比如，安琪兒市場。

　　自2024年7月以來，安琪兒市場已出讓5宗宅地，預計帶來新房千余套。同時，后續待出讓的住宅用地面積約為35畝，按照套均220㎡測算，預計為300套。

　　安琪兒市場隔壁的新風站地鐵口，也有新項目即將上市。

　　大量的產品力更強的項目出現，直接對周邊華家池、都會森林等老牌豪宅產生了沖擊。

　　比如，奧體。

　　過去的奧體，大家只看奧體三兄弟，預算再往上走就看壹號院。

　　后來，亞運村一交付把奧體的成交都給打熄火了一段時間。

　　誰能料到，亞運村僅僅只是開始。

　　近看，奧映鳴翠府剛剛入市，均價達86978元/㎡，74套房有605組家庭登記，最低中簽率僅8%。

　　遠看，還有水電新村、金帝世紀城項目、保利世紀城項目……

　　再往遠看，隔壁錢塘灣未來總部基地已經開啟了商改住模式，只要出現一宗，就會有第二宗、第三宗，以總部基地的體量來看，未來再有個七八宗宅地也未必不可能。

　　于是，身處杭州樓市的有錢人不得不焦慮——

　　一邊是自己的手里的豪宅/改善小區在大趨勢之下，還有往下走的趨勢；

　　一邊是新房市場的豪宅/改善小區，單價越來越高，面積越來越大，產品越來越好……

　　他們既眼饞又焦慮。

　　因為再不置換，可能就來不及了。

　　正如留香園的業主們，

　　若是前兩年他們把自家100㎡出頭的小戶型賣出去，能穩穩當當地在錢二買個兩百方的改善房源自住。

　　如今，他們想夠得上錢二的門檻，還得墊一墊腳。