緊急通知！老房迎國家級 3 重紅利，2026年或成樓市主角

來源：大偉看樓市

近日，中央多部門聯(lián)合發(fā)文，同步聯(lián)動全國多地出臺配套細則，一系列針對老舊住房的政策組合拳正式落地，形成覆蓋改造、盤活、流通的3重國家級政策紅利，徹底打破了房地產(chǎn)市場長期以來“買新不買舊”的固有認知。隨著我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達67%，大規(guī)模新建住房時代基本落幕，“存量提質(zhì)”成為城市發(fā)展的核心任務，老房子的價值重估已箭在弦上。不少市場聲音預測，2026年受政策紅利持續(xù)加持，老房子有望逆襲反超新房，成為樓市新主角。這場樓市格局的潛在變革，不僅關系到數(shù)千萬老房業(yè)主的資產(chǎn)收益，更將重塑整個房地產(chǎn)市場的價值邏輯，值得每一位購房者和投資者深入解讀。

此次全國統(tǒng)一發(fā)文并非臨時救市，而是順應城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的必然選擇，3重政策紅利精準直擊老房子長期存在的品質(zhì)短板、流通難題和增值瓶頸，針對性賦能不同類型老房，讓昔日“資產(chǎn)包袱”逐步蛻變?yōu)椤霸鲋禈说摹保恳豁椉t利都具備極強的落地性和針對性，切實惠及廣大老房業(yè)主。

第一重紅利：老舊小區(qū)系統(tǒng)性改造，低成本實現(xiàn)價值躍升。不同于以往“刷墻鋪路”的表面化改造，2026年新規(guī)構(gòu)建了“基礎保障-功能完善-價值提升”的三級改造體系，中央財政專項補助資金達625億元，地方補貼比例高達80%-90%，業(yè)主幾乎“零負擔享紅利”，徹底打消了業(yè)主的改造顧慮。基礎類改造聚焦安全底線，將老化管線更換、外墻保溫、屋面維修、燃氣管道更新等納入財政補貼，從根源上解決老房“跑冒滴漏”的安全隱患，筑牢居住基礎；

完善類改造聚焦民生需求，加裝電梯成為重點，新規(guī)明確2/3以上業(yè)主同意即可申請，一線城市每部電梯補貼20萬-30萬元，數(shù)據(jù)顯示，加裝電梯后四樓以上房源轉(zhuǎn)手價提升10%-15%，成交周期縮短40%，切實解決老年居民出行難題的同時，直接帶動房產(chǎn)增值；提升類改造實現(xiàn)價值突破，廈門、部分一線城市試點允許老房在滿足安全條件下，增加不超過原面積20%的建筑面積，部分可用于住宅擴面，進一步放大增值空間。據(jù)悉，改造后老房租金普遍上漲30%以上，核心區(qū)二手房價格提升15%-20%，性價比優(yōu)勢進一步凸顯。

第二重紅利：危房原拆原建+合規(guī)盤活，拓寬老房增值路徑。針對年久失修的C、D級危房，中央鼓勵“原拆原建”模式，政府開通審批綠色通道，由國企代辦相關手續(xù)，僅需9個月即可完成從“危房”到“精裝新房”的蛻變，業(yè)主僅需承擔成本價建設費用，無需支付土地出讓金，大幅降低改造門檻。廣州花都區(qū)某1976年建成的危房，改造前價值僅80萬元，重建后市值飆升至210萬元，增值超160%，成為危房改造的典型案例。

同時，政策明確允許老房子通過出租、入股、合作等方式合法盤活，農(nóng)村老房改造為民宿、城市老房引入便民配套等模式全面推廣，讓閑置老房產(chǎn)生穩(wěn)定收益。浙江莫干山周邊農(nóng)村老房改造后，旺季房價達1000元/晚，業(yè)主年分紅超10萬元，實現(xiàn)了資產(chǎn)的高效利用；城市核心區(qū)部分老房引入生鮮店、助餐點等配套后，二手房價格較周邊未升級小區(qū)高出8%-10%，居住價值與資產(chǎn)價值同步提升。

第三重紅利：官方收購+置換支持，打通老房流通堵點。這一政策以上海為標桿，正逐步向全國推廣，為老房市場提供“兜底買家”，徹底解決業(yè)主“老房難賣”的痛點。2026年2月，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)率先啟動“收購二手住房用于保障性租賃住房”試點，由區(qū)級國企牽頭，建設銀行提供專項金融支持，形成“財政+銀行+國企”的多元資金池。

收購并非“一刀切”，而是精準瞄準市場流通困難的小戶型老房，優(yōu)先收購70平方米以下、單套總價不超過400萬元，且位于核心區(qū)域、配套成熟的房源，優(yōu)先考慮有置換意愿的業(yè)主。收購流程簡化高效，1-2個月即可完成，收購價格為第三方評估的公允價，避免個人買家壓價，同時打通了“賣一買一”的置換鏈條，間接帶動老房市場流通性提升。目前，北京、廣州、杭州等城市也在醞釀類似收購政策，重點收購核心區(qū)老舊房源，用于保障性租賃住房或人才住房，進一步釋放老房價值。

隨著3重政策紅利持續(xù)落地，“老房升值超新房”的聲音日益高漲，但結(jié)合當前房地產(chǎn)市場分化格局，我們需理性看待“2026年老房反超新房成主角”這一預測——老房的升值潛力確實迎來爆發(fā)期，但并非全面反超，核心在于“稀缺性”與“確定性”的對比，區(qū)域、地段、配套仍是決定價值的關鍵因素。

從老房的核心優(yōu)勢來看，其逆襲潛力確實不容小覷，這也是政策能夠賦能的核心基礎。其一，地段稀缺性不可復制。老房子大多位于城市核心區(qū)，沉淀了優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通資源，形成成熟的“一刻鐘便民生活圈”，而新房受土地供應限制，多分布在城市外圍，配套完善往往需要3-5年，部分遠郊新房甚至面臨“規(guī)劃落空”的風險。北京二環(huán)內(nèi)改造后的老房，單價比四環(huán)外新房高出20%-30%；杭州西湖邊90年代老房，憑借稀缺景觀資源，單價反超周邊新建住宅，正是地段價值的直接體現(xiàn)。

其二，政策紅利帶來的確定性更強。2026年中央及各地對老房子的支持政策明確，改造、盤活、收購等舉措形成閉環(huán)，尤其是納入改造計劃或官方收購范圍的老房，價值提升具備明確預期，風險更低。而新房市場受房企資金鏈、供需變化等因素影響，價格波動風險更大，部分遠郊新房因配套滯后，面臨“交付即貶值”的困境。其三，成本優(yōu)勢顯著。一線城市核心區(qū)新房單價普遍超10萬元/㎡，而同等地段老房改造后單價僅6萬-8萬元/㎡，且公攤面積更小、居住密度更低，改造后居住體驗直追新房，對剛需和養(yǎng)老群體吸引力更強。

但我們也需清醒認識到，老房的逆襲存在明顯的差異化特征，并非所有老房都能享受政策紅利、實現(xiàn)價值躍升。從上海2026年2月房價數(shù)據(jù)來看，全城新房均價58786元/平，二手房均價51704元/平，新房整體均價仍高于二手房，差距縮小的核心是核心區(qū)域老房的價值提升。徐匯區(qū)新房均價128177元/平，二手房均價100384元/平，改造后的優(yōu)質(zhì)老房單價已接近部分新房；而遠郊區(qū)域，如金山、崇明，老房均價僅1.3萬元左右，即便經(jīng)過改造，升值空間也十分有限，難以超越同區(qū)域新房。此外，房齡過大、結(jié)構(gòu)存在嚴重隱患、未納入改造計劃的老房，仍面臨貶值風險，這類房源即便有政策大環(huán)境加持，也難以實現(xiàn)逆襲。

反觀新房，其核心優(yōu)勢并未消失，仍在樓市中占據(jù)重要地位。部分核心區(qū)新房憑借現(xiàn)代化戶型設計、智能化配套、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，仍具備較強的競爭力，尤其受到追求居住品質(zhì)的年輕購房者青睞；同時，部分城市的新房仍享受首套房利率優(yōu)惠、契稅減免等政策，對剛需群體仍有一定吸引力。但不可否認的是，新房市場的分化將進一步加劇，核心區(qū)新房仍具保值增值潛力，而遠郊新房的短板將日益凸顯，與核心區(qū)老房的價值差距將進一步拉大。

綜合來看，2026年房地產(chǎn)市場的升值邏輯將呈現(xiàn)“核心老房＞核心新房＞遠郊老房≈遠郊新房”的格局，老房子難以全面反超新房成為樓市絕對主角，但將打破新房長期壟斷的格局，成為樓市中不可或缺的核心力量，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)老房甚至將成為“香餑餑”。此次政策的核心意義，并非刻意打壓新房、扶持老房，而是推動房地產(chǎn)市場從“增量擴張”向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型，優(yōu)化樓市供給結(jié)構(gòu)，既解決老房業(yè)主的居住痛點和資產(chǎn)焦慮，也緩解新房市場供需矛盾，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于老房業(yè)主而言，應主動對接政策，了解自身房源是否納入改造、收購范圍，積極參與改造，最大化享受政策紅利，避免盲目拋售核心區(qū)域老房；對于購房者而言，應摒棄“買新不買舊”的固有認知，結(jié)合自身需求、預算和地段偏好，理性選擇核心區(qū)優(yōu)質(zhì)老房或核心區(qū)新房，避開遠郊房源的投資風險；對于市場而言，政策紅利將推動老房市場專業(yè)化發(fā)展，催生改造、運營、收購等相關產(chǎn)業(yè)的興起，進一步完善樓市生態(tài)。2026年，老房的逆襲已箭在弦上，這場樓市格局的變革，終將惠及每一位順應趨勢、理性決策的參與者。