房價越跌，A股越要漲！看不懂將損失慘重

而且這個過程將使股市的估值中樞拔高。

以滬深300為例，2012年以前，它的估值中樞在15-20倍這個區間。

但隨著樓市的上漲搶奪了資金，2012年以后估值中樞就下移到了10-15倍。極端的時候甚至不到8倍。見下圖。

而成熟市場的大盤股指數的估值中樞都在15倍以上。現在標普500都是28.5倍了。

憑什么A股的估值中樞這么低呢？

隨著房地產周期下行，樓市和股市的估值必定會再平衡。

這事其實一點也不稀奇，美股當年也是如此。

一、美國的樓市--股市再平衡

2001年到2007年，美國玩房地產業玩得比我們瘋狂多了，連零首付給妓女都玩出來了。

導致了樓市的巨大泡沫。

資金被樓市吸走后，標普500的估值也跌到了10倍出頭，跟現在的A股非常相似。見下圖。

然而，隨著美國樓市的持續下跌，資金開始搬家，標普500不斷上漲，估值中樞不斷上移。

值得注意的是，金融危機之后，一開始是房價和股市一起跌。

而股市企穩后，房價繼續下跌了。下跌總時間大概是4年。

我國的房價大概從2021年底，2022年初開始下跌。已經跌了3年左右。

而現在的租金回報率只有2%左右，很難說已經到底。

之所以說還沒有到底，是因為隨著房價下跌，租金也在下跌。那么房子的估值就還沒消化干凈。

得等到租金企穩了，房價才能見底。

從美國的經驗，我們能看到，第一階段，是房價和股市一起跌。

第二階段，是股市企穩回升，房價繼續陰跌。

第三階段，是樓市企穩，樓市和股市一起上漲。

為什么分成這樣的三個階段呢？

因為樓市的流動性遠不及股市，所以出清的速度要慢得多。

在第二階段，資金會從樓市流出，進入股市。我們現在正好處在這個階段。

在這個階段，我們還能觀察到信貸數據出現異常

二、信貸罕見負增長，嚇死寶寶了

前兩天公布了金融數據，其中人民幣貸款同比減少500億，出現了罕見的負增長。

然后網上一群專家和博主開始講鬼故事了。各種危機論又開始吹起來了。

然而，股市依然上漲，啪啪打他們的臉。

他們如果多看看歷史就不會這么大驚小怪了。

2008年10月美國貸款余額為7.02萬億美元，之后持續下行，至2011年4月的6.47萬億美元見底

反觀美國經濟和資本市場，2010年美國名義GDP和實際GDP增速均大幅回升。

標普500，從2009年3月低點667，上升至2011年4月高點1371。

美國30年國債收益率，從2008年12月低點2.55%，上行至2011年4月高點4.64%。

所以今年股市上漲，債市下跌一點都不稀奇。

在經濟回升的初期，居民持續去杠桿是很正常的。因為在經濟下行期，人們被債務嚇著了，都心有余悸，紛紛的去杠桿。（比如，提前還房貸）

而股市提前經濟而動，在信貸數據還在惡化的時候，股市已經漲了不少了。

三、看經濟數據炒股就悲哀了

很多人做投資喜歡胡亂解讀數據，看到數據不好就鬼哭狼嚎。然而，他們總是踏空，活活被氣死。

比如，周五公布的社零、固定資產投資、房地產投資等數據都不好。

但股市就是漲給你看。氣不氣人？

為什么數據不好呢？

我國房地產巔峰時期的市值是450萬億，而股市現在也才100億左右。樓市承載了絕大部分居民的風險偏好。

所以，在房價下跌階段，居民整體的風險偏好都會承壓。

風險偏好低，消費和投資起不來不就很正常嗎？

股市雖然漲了，但居民在股市里的配置比例很低，所以現階段股市的上漲還不足以對沖房價下跌帶來的負面影響。

不過，這正是股市還要繼續漲的原因。

在7月的政治局會議里，決策層已經明確指出：鞏固資本市場回穩向好勢頭，增強國內資本市場的吸引力和包容性。

小學生的語文水平應該都能看懂是啥意思。很明顯就是在告訴你，股市還得漲嘛。

而且還提到了包容性，也就是要讓更多的人和機構參與進來，享受資產增值的福利。

而會議沒有提及房地產，更深一點的思考，這是在告訴我們，未來股市將承擔過去樓市的職能，成為居民的財富蓄水池。

隨著參與的居民越來越多，股市的上漲就能有效提高風險偏好，從而帶動經濟企穩回升。

要達到這個目的，股市就得慢慢漲，以便能給居民更多的時間買入。

當然，大部分人都在看到上漲后，才會相信牛市真的來了。

但只要走慢牛，即便是晚進來的人，也能享受到紅利。

總之，現在股市正在替代樓市的財富功能，但由于居民在股市上的配置比例還很低，所以需要時間引導他們進股市，股市上漲才能提升社會風險偏好。

因此，現階段我們能看到的現象是，股市持續上漲，經濟數據拉胯，房價繼續跌。

四、樓市資金搬家到股市

現在美國樓市市值是55萬億美元，美股僅標普500就是57萬億美元。

過去，我們樓市和股市的市值差距太畸形了。

那么一旦這個差距開始均值回歸，你想想看股市會漲多少？

現階段，樓市的資金已經開始流向股市了，只不過規模還不是很大。

那些買了多套房的人，現在都急著變現，他們變現后手里會多出一大筆錢。

當一個人手里有一大筆錢時，都會考慮怎么投資。

只不過每個人風險偏好不同，分配在不同資產的比例就不同。

但從群體的角度思考，這些資金中必定有一定比例會流入股市。

而隨著社會整體風險偏好的提升，配置股市的比例也會提升。

也就是說，一開始流入的速度比較緩慢，后面會越來越快。

這個趨勢可能會持續5-10年。

五、過去的經驗要謹慎

由于樓市和股市的估值會再平衡，那么股市的估值中樞就會拔高。

過去十年，滬深300的PE漲到15倍就是高了，但未來可不一定。

未來可能要漲到20倍才叫高，這也是成熟市場的正常估值。

投資之所以難，就是因為過去的經驗不一定一直正確。

大周期里有小周期，小周期之外有大周期。

我們既要看到小周期，也要看到大周期。

國家正在新舊動能的轉換期，正好就是大周期的起點。

一個脫離房地產依賴的大周期，一個發展科技的大周期，一個股權時代的大周期。

當我們正式確立放棄房地產依賴時，房價下跌，股市反而會逆勢上漲。

因為股市要對沖由樓市導致的風險偏好回落。