湖北
每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。
“精‘妝’好房子，首付26萬起、總價171萬起……”
前幾天，北京城建國譽燕園朗潤打出了廣告。這預示著，它將要開盤了。
距離領取預售證，過去了一個半月；距離拿地，過去了14個月。
從表面上看，因為慢，朗潤趕上兩個好時機。
一是，在今年2月份，等來了北京市“好房子導則”的出臺，設置了南北雙陽臺；
二是，在今年8月初，等來了北京樓市新政，給五環(huán)外樓盤限購松綁了。它位于西北六環(huán)邊。
硬幣有兩面。
今年上半年，昌平樓市疲態(tài)盡顯。除了極個別項目表現(xiàn)尚可外，大多數(shù)新盤開始陷入去化緩慢的境地。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）
在一片利空氛圍下，就連東小口三塊“王炸”地塊也下線了，何時再供地，沒有時間表。據(jù)說，未來只會先上架其中一塊地。
為了提振信心，昌平甚至采取了非常規(guī)手法，不惜將中海未來之境東面的0055地塊變性——工業(yè)用地變住宅用地。它緊鄰昌平線朱辛莊站，一定會受追捧。
這種個案，只是曇花一現(xiàn)。昌平樓市的供應量實在是太大了。（詳見《昌平樓市爆發(fā)，供應破萬套！》）
綜合來看，朗潤錯過了昌平樓市的最好時機。
得房率背刺一期
6月28日，朗潤取得首張預售許可證：東區(qū)12棟住宅樓，共828套房源，預售價格在3.72萬元至4.08萬元/平米。
這些樓棟的戶型，有五款：
88平米253套，占比30.56%；94平130套，占比15.7%；104平181套，占比21.86%；127平198套，占比23.91%；134平66套，占比7.97%。
它的產(chǎn)權得房率不低。
最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產(chǎn)權得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產(chǎn)權得房率達到了85.96%。
剩余樓棟，則在80%至83.7%之間。
如此高的產(chǎn)權得房率，讓朗潤的實際得房率，可輕松突破90%以上。
如果再加上贈送面積，朗潤所有戶型的實際得房率，均在90%以上，最高可達94%左右。
僅從這一點看，朗潤不僅背刺了一期，在整個昌平區(qū)域，都具有相當?shù)牡母偁幜Α?/p>
房子偏東南45度
在樓棟排布上，朗潤依地形共規(guī)劃了三排住宅樓，東區(qū)除了西南角的18#為9層外，其余均為11層。
由于每排住宅樓都呈一字型鋪開，樓棟之間幾乎不存在角煞問題。
88平分布在1#-4#中，花姐優(yōu)先推薦選2#和3#，原因是它們的產(chǎn)權得房率，要略高于1#和4#。
94平分布在1#-4#的兩個端戶，以及9#、10#、12#、16#、18#的西邊戶，花姐優(yōu)先推薦10#，位于整個東區(qū)的正中間，且產(chǎn)權得房率達到了83.7%。
104平分布在5#、16#中間及東邊單元，以及17#西單元。從產(chǎn)權得房率上看，17#最高為83.59%，但緊鄰馬路，有噪音污染。
127平分布9#、10#、12#、17#的中間及東邊單元。毫無疑問，10#最佳。
134平作為樓王戶型，分布在東區(qū)中間的11#，也是整個小區(qū)產(chǎn)權得房率最高的樓棟，中間戶最佳。
事實上，朗潤最大的問題不在內(nèi)部，而是先天的硬件弱點。
它的整體地塊呈正南偏東約45度，這直接導致所有樓棟，都非正南正北，而是偏東33度至45度。
此外，朗潤整體上還有另一個弱點——噪音。它離北六環(huán)的最短距離，僅為200米出頭。
如果介意戶型朝向問題或噪音的購房者，可以不用考慮了。
花姐點評：
單就產(chǎn)品力講，朗潤的競爭力不差。
它的南向陽臺進深1.8米，頂著上限而行，在當下的整個昌平區(qū)首屈一指。
只不過，緊鄰北六環(huán)偏遠的位置，以及一期尚未賣完的600多套房源，都會對它形成沖擊。
截至目前，一期供應1788套，網(wǎng)簽1113套，成交均價3.3萬元/平米，網(wǎng)簽金額35.07億元，去化率62.25%。
此外，朗潤還將迎來一個新的外部對手。
7月31日，河北民企明芳地產(chǎn)以13.69億元，拿下昌平新城0033、0036、0044地塊后，龍湖第一時間公布了為0033地塊代建的信息。
它們都是靠近昌平核心城區(qū)的項目，但0033地塊就在地鐵昌平線北邵洼的東南不遠處，屬于準地鐵盤。
近日，有消息稱北京市將對新入市項目的贈送尺度，做出調(diào)整。原則是，位置好的樓盤，尺度收緊，位置差的，則進一步加大。
若該消息屬實，0033地塊采取什么樣的贈送手段，將成為朗潤關注的焦點。
一旦在產(chǎn)品上等于或超越朗潤，內(nèi)外交困下，北京城建該如何突圍呢？
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