北京百億地王，網(wǎng)傳草圖太神準(zhǔn)了

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

中建智地?fù)屜纫徊健?/p>

8月18日，北京朝陽區(qū)黃杉木店2107-03地塊公示了設(shè)計方案。它就是紫京宸園。

而兄弟璞樾呢？花姐等到下班，也沒等來，但相信也快出圖了。

4月28日，它們被中建智地+中國金茂+越秀地產(chǎn)+朝陽城發(fā)聯(lián)合體拿下，是126億元地王里的核心部分。從拿地到出圖，花費了超過100天，據(jù)說方案調(diào)了很多輪。（詳見北京126億地王，速度慢了）

紫京宸園在南，由中建智地操盤；璞樾在北，由金茂負(fù)責(zé)設(shè)計、越秀負(fù)責(zé)營銷。這兩個豪宅，同股同權(quán)。

一般而言，同時拿地的雙子座出報規(guī)圖，要么同時——海淀功德寺和樾玉鳴、和樾望云，要么前后腳——海淀朱房村臻澐、建發(fā)海晏。

在雙子格局下，誰先公開規(guī)劃方案，就可能提前透露另一方的產(chǎn)品情況。

這次，紫京宸園概莫能外，至少確定了三件事：

1、它的鳥瞰圖，劇透了璞樾8棟樓——共計9棟；它的平面圖，劇透了璞樾南面的4棟樓，甚至把戶型結(jié)構(gòu)都畫出來了——南向通面內(nèi)嵌式陽臺，北面送一個設(shè)備陽臺。

2、確定了2107-02地塊幼兒園的位置。按照拿地文件，幼兒園可以結(jié)合01地塊（璞樾）統(tǒng)籌布置。

當(dāng)時，幼兒園設(shè)在璞樾的東南角。現(xiàn)在，它依然在東南角，只不過從原來的正方形，變成刀把型，南寬北窄。

這樣設(shè)置幼兒園有個好處，可以讓住宅稍微遠離東面的高壓線。

3、確認(rèn)了之前網(wǎng)傳草圖很靠譜。結(jié)合平面圖和鳥瞰圖，可以看出紫京宸園的樓棟位置、街坊路，包括璞樾的樓棟位置、圓形大門，和網(wǎng)傳草圖基本一致。

花姐認(rèn)為，黃衫木店雙子的總平圖，是最近幾年來北京樓市保密度最弱的唯二次。上次是，華潤置地的后沙峪項目。

因而，有關(guān)紫京宸園的報規(guī)圖出爐，已經(jīng)沒啥新鮮感，之前被外界炒作過很多輪了。

當(dāng)正版規(guī)劃方案公示后，花姐只挑紫京宸園的幾個細節(jié)來聊聊：

1、紫京宸園有一套完整的入戶、會所、中央景觀體系。大門采取二進制。第一進是寬35米、高5.45米的裝飾構(gòu)架——不計產(chǎn)權(quán)面積，第二進也用了裝飾構(gòu)架。

它的下沉庭院約1700平米，圍繞會所一圈為地下會所，與6#首層架空層相連。由于圖紙上沒說“局部架空”，花姐推測6#首層可能全部打通為架空層，約500平米。

2、按照拿地文件，紫京宸園里應(yīng)設(shè)一條南北走向的街坊路，寬11米。

它將街坊路設(shè)計成S型，雖然多浪費了一些占地面積——約2500平米，但曲徑通幽，會成為一道絕美的景觀，部分地方被借用為消防撲救場地。

花姐推測，這條街坊路會進行封閉。因為，在朝陽區(qū)的中海萬吉玖序、金茂滿曜有先例，紫京宸園效仿即可。

3、6#是紫京宸園的樓王。在它的西面和南面，分別有一個用虛線圈出的弧形和長方形。

那是奇偶陽臺嗎？實則，它們是首層架空層的雨棚或裝飾架構(gòu)，放大鳥瞰圖，就可以看得很清楚。

4、6#樓王的設(shè)計很特殊，共計23層，從21層到23層是異型戶型，東西兩邊縮進去了部分面積，變成了露臺。

花姐推測，這21層可能是超級大平層，一層一戶，單套戶型約400平米。22-23層為頂層復(fù)式，左右各一套，約400平米；2-20層為標(biāo)準(zhǔn)層，每戶面積約275平米。這只是推測，具體以開發(fā)商公布為準(zhǔn)。

5、有人質(zhì)疑，紫京宸園的圖紙上，怎么沒標(biāo)出樓間距呢？這不是紫京宸園的發(fā)明創(chuàng)造。

花姐來解釋下，之前，豐臺區(qū)的金茂璞逸豐宜，朝陽區(qū)的中海朝陽ONE、保利朝觀天珺和金茂滿曜等，也都只公示了簡版總平圖，并順利通過。它們沒有標(biāo)比例尺、樓間距、建筑物退界，與界外相鄰建筑的間距。

6、紫京宸園占地5.43公頃，地上建面14.14萬平米，容積率2.6，規(guī)劃了15棟7-25F的洋房、小高層、高層產(chǎn)品，共計815戶，套均建面172平米，層高3.1-3.4米，預(yù)計售價在10萬元/平米左右。

有關(guān)它的戶型配比，花姐測算了一版：130平米120套、148平米204套、166平米288套、230平米126套、275平米38套，400平米3套，還有部分異型戶型。

7、有關(guān)贈送比例上，紫京宸園的南向通面為內(nèi)嵌式陽臺，進深約1.2米；北面為設(shè)備陽臺，進深約1米；無飄窗贈送。

這一狀況，符合當(dāng)下北京贈送面積的政策——好地段，贈送面積小一些。

8、論周邊環(huán)境，紫京宸園和璞樾有一個亮點，也有一點小瑕疵。

西面和東面都有一大片綠地公園，將為它們增色不少；但東面50米外有一條南北走向的110伏高壓線，尤其是紫京宸園這邊，有四個高壓線塔。

不過，高壓線與住宅樓的距離足夠安全，對人體沒有輻射，只是有礙風(fēng)景。

花姐點評：

樓市里的劇透，越來越卷了。

以前，大家至多根據(jù)報規(guī)圖，來推測戶型圖；現(xiàn)在，居然連報規(guī)圖都能提前預(yù)測了！

從華潤置地后沙峪項目到紫京宸園，它們的草圖流出，竟然比報規(guī)圖公示早了一個多月。前后一對照，會發(fā)現(xiàn)偏差很小，草圖很保真。

到底是誰把草圖流出呢？不論有意還是無意，房企都應(yīng)該好好查一查源頭。

因為，報規(guī)圖是一個樓盤首次面世的形象，是莊重的、嚴(yán)肅的，是要有儀式感的。

在北京，樓盤報規(guī)圖須在北京規(guī)自委官網(wǎng)上公示7個工作日。開發(fā)商收到公眾的反饋意見后，還得通告反答復(fù)情況。有則改之，無則加勉。

但，一張草圖提前泄密了，至少暴露出房企設(shè)計圖保密工作還有待提高水平。

當(dāng)然，一張設(shè)計圖出爐，會牽扯到甲方和乙方的多個部門，有時難免疏漏，甚至有的開發(fā)商，為了提前鎖客，借網(wǎng)傳草圖釋放產(chǎn)品信息。

報規(guī)圖泄密，是一柄雙刃劍。

從表面上，傳播效果是有了，也抓了眼球，但有些購房者會從另一個視角看，如果開發(fā)商連一張圖紙都管理不好，所建的房子可靠嗎？

但愿，這次黃衫木店雙子座的案例，會是最后一個。每一張圖紙，都應(yīng)做到秘而不宣。