北京城建，錯過了好時機

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

“精‘妝’好房子，首付26萬起、總價171萬起……”

前幾天，北京城建國譽燕園朗潤打出了廣告。這預示著，它將要開盤了。

距離領取預售證，過去了一個半月；距離拿地，過去了14個月。

從表面上看，因為慢，朗潤趕上兩個好時機。

一是，在今年2月份，等來了北京市“好房子導則”的出臺，設置了南北雙陽臺；

二是，在今年8月初，等來了北京樓市新政，給五環外樓盤限購松綁了。它位于西北六環邊。

硬幣有兩面。

今年上半年，昌平樓市疲態盡顯。除了極個別項目表現尚可外，大多數新盤開始陷入去化緩慢的境地。（詳見《昌平樓市，跑為上策》）

在一片利空氛圍下，就連東小口三塊“王炸”地塊也下線了，何時再供地，沒有時間表。據說，未來只會先上架其中一塊地。

為了提振信心，昌平甚至采取了非常規手法，不惜將中海未來之境東面的0055地塊變性——工業用地變住宅用地。它緊鄰昌平線朱辛莊站，一定會受追捧。

這種個案，只是曇花一現。昌平樓市的供應量實在是太大了。（詳見《昌平樓市爆發，供應破萬套！》）

綜合來看，朗潤錯過了昌平樓市的最好時機。

得房率背刺一期

6月28日，朗潤取得首張預售許可證：東區12棟住宅樓，共828套房源，預售價格在3.72萬元至4.08萬元/平米。

這些樓棟的戶型，有五款：

88平米253套，占比30.56%；94平130套，占比15.7%；104平181套，占比21.86%；127平198套，占比23.91%；134平66套，占比7.97%。

它的產權得房率不低。

最低的位于4#和1#，為88平和94平戶型，產權得房率分別為79.68%、79.81%；最高位于11#，為134平戶型，產權得房率達到了85.96%。

剩余樓棟，則在80%至83.7%之間。

如此高的產權得房率，讓朗潤的實際得房率，可輕松突破90%以上。

如果再加上贈送面積，朗潤所有戶型的實際得房率，均在90%以上，最高可達94%左右。

僅從這一點看，朗潤不僅背刺了一期，在整個昌平區域，都具有相當的的競爭力。

房子偏東南45度

在樓棟排布上，朗潤依地形共規劃了三排住宅樓，東區除了西南角的18#為9層外，其余均為11層。

由于每排住宅樓都呈一字型鋪開，樓棟之間幾乎不存在角煞問題。

88平分布在1#-4#中，花姐優先推薦選2#和3#，原因是它們的產權得房率，要略高于1#和4#。

94平分布在1#-4#的兩個端戶，以及9#、10#、12#、16#、18#的西邊戶，花姐優先推薦10#，位于整個東區的正中間，且產權得房率達到了83.7%。

104平分布在5#、16#中間及東邊單元，以及17#西單元。從產權得房率上看，17#最高為83.59%，但緊鄰馬路，有噪音污染。

127平分布9#、10#、12#、17#的中間及東邊單元。毫無疑問，10#最佳。

134平作為樓王戶型，分布在東區中間的11#，也是整個小區產權得房率最高的樓棟，中間戶最佳。

事實上，朗潤最大的問題不在內部，而是先天的硬件弱點。

它的整體地塊呈正南偏東約45度，這直接導致所有樓棟，都非正南正北，而是偏東33度至45度。

此外，朗潤整體上還有另一個弱點——噪音。它離北六環的最短距離，僅為200米出頭。

如果介意戶型朝向問題或噪音的購房者，可以不用考慮了。

花姐點評：

單就產品力講，朗潤的競爭力不差。

它的南向陽臺進深1.8米，頂著上限而行，在當下的整個昌平區首屈一指。

只不過，緊鄰北六環偏遠的位置，以及一期尚未賣完的600多套房源，都會對它形成沖擊。

截至目前，一期供應1788套，網簽1113套，成交均價3.3萬元/平米，網簽金額35.07億元，去化率62.25%。

此外，朗潤還將迎來一個新的外部對手。

7月31日，河北民企明芳地產以13.69億元，拿下昌平新城0033、0036、0044地塊后，龍湖第一時間公布了為0033地塊代建的信息。

它們都是靠近昌平核心城區的項目，但0033地塊就在地鐵昌平線北邵洼的東南不遠處，屬于準地鐵盤。

近日，有消息稱北京市將對新入市項目的贈送尺度，做出調整。原則是，位置好的樓盤，尺度收緊，位置差的，則進一步加大。

若該消息屬實，0033地塊采取什么樣的贈送手段，將成為朗潤關注的焦點。

一旦在產品上等于或超越朗潤，內外交困下，北京城建該如何突圍呢？