樓市政策，再次下了一把猛藥！

　　8月24日，上海豪宅市場迎來了里程碑式的一幕——

　　位于黃浦區的上海壹號院第五批次迎來線下開盤，66套房源1小時售罄，當日實現銷售48個小目標。

　　根據公開信息顯示，本次主力戶型面積約315-1115㎡大戶型，均價198000/㎡，套均總價約7358萬。

　　更嚇人的地方在于，這個項目是去年8月頭一次開盤，且創造了連續“日光”的戰績，394套房源累計銷售金額超240個億。

　　可是萬萬沒想到，留在均價7300多萬的市中心豪宅1小時售罄的第二天，上海外環外就迎來了史無前例的政策松綁——

　　讓無數滬上打工人驚呼：你的上海，我的上海，阿拉不一樣！

　　8月25日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海市分行、市公積金管理中心等六部門聯合印發了一則重磅文件，名叫《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》。

　　《通知》幾乎是復刻了本月初北京的那個版本，并非外地人全面打開、松綁區域全部打開，而是針對特定人群和特定區域的定向松綁，只不過，這兩個“特定”帶來的需求基數和供應權重比較大。

　　此輪上海出臺的主要政策內容，咱們這里直接敲黑板，要考——

　　關于限購層面：

　　符合購房條件的（戶籍人口、外環外1年社保、外環內3年社保），外環外不再限制購房套數。單身人士按照家庭執行購房政策。

　　關于優化公積金相關政策層面：

　　公積金貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算。

　　支持提取公積金余額付首付，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算，貸款利率也不再區分首、二套房。

　　房產稅政策層面：

　　第一套住房暫免征收房產稅，購買第二套及以上住房，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

　　由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本政策。

　　本次上海發布的樓市新政，圍繞核心政策領域層層遞進，需求端開源、購房成本減負、降低持有成本一個都不少。

　　大幅放寬外環外區域的項目政策，旨在直接釋放購房資格，吸引更多買家沖進來。

　　這與不久之前北京出臺的新政邏輯是差不多的，但也有不太一樣的地方——

　　上海之前對于單身人士購房是有一丟丟苛刻的，現在也單身人士也按家庭算了，這就友好許多。

　　其最直接的效應就是增加社會的房票總量，與之相對應的就是新增購房套數。

　　有了購房資格后，通過更加靈活友好的公積金和信貸新政，提供更充裕、更便宜的資金支持，減輕購房者的資金壓力和利息負擔；

　　通過完善房產稅政策，對符合條件的非戶籍家庭給予稅收優惠，這招旨在消除多套住房持有者的后顧之憂。

　　你瞅瞅，從“能不能買”到“能不能便宜點買”，再到“買了之后稅負高不高”，這就形成了一個完整的政策支持鏈條。

　　對于絕大多數買家而言，現在的情況是，你只需要在上海交滿一年社保或個稅，預算充裕就可以在外環外無限連。

　　打個有點兒年代感的比方，只要爺您不差錢，八神連招都沒你連得痛快。

　　上海這種全方位松綁的政策力度，也真的是沒誰了！

　　另一方面，上海選擇在此時采取動作，精準對接了“金九銀十”，目的就是不僅剛需和改善住房需求在這個關鍵窗口期得到釋放，促進市場“止跌回穩”。

　　月初北京出招，月末上海出招…盲猜一下，深圳跟進大概率只是時間問題。

　　一個月內，京滬接力出臺松綁政策，標志著一線城市的樓市政策范式發生了歷史性轉變：

　　我們現在非常明確地將“穩市場、防風險”置于最高優先級。

　　至于最終目的，也絕對不止是多賣你幾套房，更深層的考量是地方財政、消費以及就業這些關鍵議題。

　　來看看上海的具體情況吧——

　　首先，拯救土地財政成為最直接目的。

　　根據中指監測，8月1日-23日，上海市新建商品住宅總共成交2.97萬套，其中外環外成交超1.8萬套，占比超過60%；

　　1-7月成交約12.7萬套二手房，其中外環外成交約6.5萬套，占比約51%。

　　也就是說，無論新房還是二手房，外環外都是當下的成交主力。

　　從庫存情況來看，當前外環外住宅庫存規模約52000套，占全市80%，也就是說，今年沒賣出去的新房，八成都集中在外環外。

　　外環外的土拍同樣占據壓倒性占比——2025年上半年，外環外區域土地供應量占比約80%。

內環以內供應8宗地塊，占比約6.9%； 內中環供應9宗地塊，占比約7.8%； 中外環供應6宗地塊，占比約5.2%； 外環供應57宗地塊，占比約49.1%； 郊環供應36宗地塊，占比約31.0%。

　　成交方面，外郊環間成交64幅，占比約53.8%、郊環以外成交37幅，占比約31.1%，兩相合計近85%！

　　供應比例是那樣的，成交比例是這樣的，那還有啥好說的？

　　如果外環外的去化流速問題不解決，開發商拿地的積極性都成問題，不是不敢拍，就是掙得少。

　　國央企看到這個情況，都得尋思尋思…

　　有小伙伴可能要問：“上海也依賴土地出讓金嗎？”

　　遠的不說，2021-2024年之間，上海市的土地財政依賴度依次為32.7%、34.7%、27.8%和16%。

　　土地財政依賴度降低的背后，其實是賣地收入的絕對值在減少。

　　看趨勢，算比重，看家底，算絕對值，少的這部分真金白銀意味著地方財政正在趨緊。

　　而此次針對外環外市場對癥下藥，就是瞅準了土地財政的病灶對癥下藥。

　　其次，穩住資產流動性與價格預期，有助于拉動消費正向循環。

　　咱們說過很多次了，資產價格預期是我國居民重要的心理賬戶。

　　尤其是在上海這種房價整體較高的城市里，房價對居民心理賬戶的影響更加明顯。

　　上海家庭資產中，房產占比大致保持在60-70%之間，對規模龐大的工薪階層而言，這個比重甚至可能超過70%。

　　另一方面，由于房價基數本身龐大，每波動10個百分點，那就是50-100萬的絕對值變動…

　　投射在心理賬戶上，你說會不會影響到消費？

　　而上海近年來的消費表現，同樣印證了這一點。

　　根據2025年1月發布的數據顯示，2024年全上海社會消費品零售總額為17940.19億，較上年同期下滑3.1%。

　　同一時期，全國社會消費品零售總額的整體增速為3.5%。

　　2025年1-6月，上海市社會消費品零售總額同比增長1.7%；

　　跟它自己比處在持續修復當中，但仍然明顯慢于5.0%的全國平均增速。

　　對于上海這樣的超級大都市來講，修復消費是一項復雜的系統性工程。

　　通過房地產層面的救市，定向拉動成交面積、成交金額與增量空間權重最大的那一部分，去修復居民心理賬戶，對于拉動消費而言——

　　不說立竿見影，最起碼也是藥到病除…

　　第三，更加關鍵且深遠的考量在于吸引增量人口、穩住就業預期。

　　截至2024年末，全市常住人口為2480.26萬人，較2023年的2487.45萬人減少7.19萬人，降幅為0.29%。????

　　其中，戶籍常住人口1496.77萬人，增加16.6萬人；外來常住人口983.49萬人，減少23.79萬人。??

　　從2010年至2023年間，上海人口僅僅增加了180多萬人，放在全國一二線城市里算啥水平，常看咱們號的朋友們心中都有數。

　　在下一階段，產業轉型疊加消費占據主導的時代，這樣的人口增量顯然是有待提升的。

　　在這種情況下，松綁外環外房產限購一攬子措施，就成了招攬與留住新上海人最直接有效的手段。

　　此外，房地產關聯的就業，對于上海這座城市來說同樣至關重要。

　　截至2023年末，上海市從事建筑行業的人員約為77.5萬、從事房地產行業（含開發、物業服務、中介服務等）的人員約為60萬、金融業從業人員54.4萬。

　　以上核心關聯行業從業人員加在一起約192萬人。

　　如果把這部分人群關聯的家屬和各類服務業人群都加一起，實際受影響人數妥妥奔千萬。

　　無論是延展鏈條還是入職門檻，目前還沒有哪個行業能跟房地產相關門類一較高下。

　　這也是我們通過房地產為抓手去穩就業預期的必然性所在。

　　分析完宏觀大勢，現在我們來回答這個最實際的問題：

　　上海外環外的房產，到底值不值得買？

　　這個問題，其實本質上是在問：

　　那些剛剛松綁了限購的區域板塊，到底算不算核心資產？

　　在筆者看來，這個問題必須要放在“政策猛藥”和“城市進化”兩大維度下從長計議。

　　近期上海樓市下的這劑猛藥，核心目的在于為城市穩住基本盤、打開新空間。

　　你的購房決策，必須與這個宏大敘事同頻共振！

　　最新出爐的政策，到底對誰來說更加“值得”？

　　我的看法是——真正的“新上海人”、剛需家庭以及有改善需求的上海本地家庭。

　　對于“新上海人”和剛需家庭：以前，你可能因為社保年限、婚姻狀況被攔在門外，現在外環外對你敞開了大門。

　　這里的“值得”，短期內可能不在于未來漲多少，而在于你終于握住了留在上海的精神與物質雙重錨點。

　　有了自己的房子，你才能更加安心地在上海奮斗、扎根、消費、組建家庭、生兒育女…

　　這一切，完美契合了當前“吸引增量人口、穩住就業”的政策思路。

　　對你個人而言，這是居住屬性的滿足，是成為“上海人”的身份認同，這是最顯而易見的收益。

　　對于有改善需求的上海本地家庭：眼下的新政其實更像是個騰挪的窗口期。

　　住在內環的老破小，渴望置換更大的居住空間和更好的社區環境，此前可能會被二套首付和信貸成本給勸退。

　　現如今，政策允許你在外環外尋找改善標的，信貸政策和稅收政策又能為你切切實實減負。

　　只要有真實需求，這就是利好的機會。

　　如果你想趁這個節骨眼，幻想來一波炒作，勸你醒醒。

　　那么，外環外的房子究竟算不算“核心資產”，能否穿越周期？

　　放心，大概率是加速分化！

　　在幾乎所有一二線城市，未來的核心資產幾乎都取決于產業濃度、教育質量和交通效率。

　　上海這座城市的巨無霸屬性，放大了以上所有關鍵要素。

　　從產業面來看，大虹橋、張江科學城外溢板塊以及臨港新片區憑借自身強大的就業人口吸附能力搶先預訂相當一部分購買力。

　　以上三個板塊分別對應長三角一體化樞紐概念、硬核科技產業高地、制度創新試驗田。

　　因此，這些地方的住房需求是真實且持續的，政策松綁只是解開了需求的枷鎖，讓這些區域的真實價值得以顯現。

　　從教育基本盤來看，像唐鎮、徐涇、梅隴、羅涇等等這樣一些學校資源豐富、整體教育質量較好的板塊，也會備受關注。

　　像唐鎮，之所以能成為外環外價格標桿，在一定程度上就是教育資源的變現；

　　像徐涇，作為大虹橋核心地段，其教育資源、交通資源的雙重便利備受關注；

　　梅隴、羅涇等板塊同樣因優質教育資源吸引了不少本地改善型需求買家…

　　相比之下，那些自身缺乏產業支撐、單純依賴概念炒作、配套落地緩慢的遠郊區域，即便放開限購，其內生動力也難免出現乏力。

　　即便是依托于上海這樣絕對的頭部城市，也改變不了未來自住屬性＞金融屬性的底色。

　　理性來講，眼下的“值得”——

　　實際上是建立在價格水分被擠出、政策紅利托底、且與買家自身實際需求高度匹配的基礎之上的。

　　這一點，作為想趁這回節骨眼下手的購房者，務必要想清楚。