中央別墅區(qū)，誰執(zhí)牛耳

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

如愿以償。

8月26日，懋源地產(chǎn)摘得順義區(qū)薛大人莊村 SY00-0025-6017 地塊，底價10.3億元。

至此，它和東邊一路之隔的懋源璟橒，成為雙子星。

在北京樓市，這種一前一后拿地的雙子，還有昌平的北京國賢府、北京城建國譽燕園，豐臺的建發(fā)金茂觀宸，等等。

這類做法，是最好的結(jié)局，業(yè)內(nèi)稱之為護盤，省去了后續(xù)與對手的戰(zhàn)爭。

如果雙子座一旦打起來，會兩敗俱傷。

由一家房企拿下雙子座，至少有兩個好處：

1、避開內(nèi)卷，尤其是像懋源這次，璟橒早在兩年多前開盤，目前進入尾盤狀態(tài)，在賣現(xiàn)房，新老地塊幾乎沒有競爭關(guān)系；

2、懋源通過璟橒項目，掌握了周邊客戶的大數(shù)據(jù)，為新項目提供了精準的畫像，以及產(chǎn)品定位；

有了這兩點，即便6017地塊有旁人盯上，也會望而卻步。

最終，懋源以底價拿下6017地塊，順理成章。

調(diào)規(guī)后的松綁

6017地塊很有故事。

它是一塊純居住用地，占地面積2.3萬平米，地上建筑規(guī)模3.68萬平米，容積率1.6，建筑控高40米，折合樓面價約2.8萬元/平米。

建筑控高40米，在中央別墅區(qū)十分罕見。

這一切，是拜多次調(diào)規(guī)所賜。

它最初是順義新城第25街區(qū)2#地塊成員，由東邊一大塊居住用地，以及西邊一小塊公園綠組成。

2020年12月，25街區(qū)2#進行了頭次調(diào)規(guī)：1、增加了兩條南北寬12米、東西寬8米的街坊路；2、原住宅地塊縮小至3.75萬平方米，其余面積增加了幼托、醫(yī)療衛(wèi)生、機構(gòu)養(yǎng)老和公園綠地。

2022年2月，經(jīng)歷了第二次調(diào)規(guī)：除了在西北角保留幼托用地外，其余全部改為居住用地。

隨后的同年6月7日，懋源地產(chǎn)以19.55億元、溢價15%，拿下東邊6001地塊和西北角6003幼托用地。

6001地塊就是懋源璟橒，容積率1.6，限高30米，銷售指導(dǎo)價7.3萬元/平方米，有3萬平米的現(xiàn)房銷售。

時間進入2025年，它又迎來了第三次調(diào)規(guī)：1、明確6017地塊編碼；2、街坊路從東西“一”字型，改為L型，寬度8米不變；3、整體限高從30米，提至40米。

這次調(diào)規(guī)后，6017地塊順利入選北京市第五輪供地清單，于7月18日，成為唯二進入預(yù)申請池的地塊，5天后，正式掛牌。

梳理完6017地塊的前世今生，它仿佛就是為懋源地產(chǎn)量身定制的。

適合純平層產(chǎn)品

懋源地產(chǎn)遂愿后，外界最為關(guān)心的是，它會在0017地塊身上，規(guī)劃什么樣的產(chǎn)品？

花姐認為，將以6-11層的洋房大平層為主，冠以懋源最新的“云”系產(chǎn)品。

理由至少有四點：

1、6017地塊的面積并不是很大，僅為懋源璟橒的六成多點，這個面積如果植入太多的產(chǎn)品形態(tài)，性價比不高；

2、1.6容積率、40米限高的硬條件，天生為做低密平層產(chǎn)品而設(shè)，懋源不會浪費如此先天優(yōu)勢；

3、懋源璟橒的產(chǎn)品形態(tài)，已然包括了合院+空中疊墅+平層三種，雖目前已收回地價成本，但仍有現(xiàn)房銷售指標壓著，去化自然較慢。

懋源地產(chǎn)完全沒必要，在6017地塊身上再沉淀大量資金。主打平層路線，加快去化進度，符合當下形勢；

4、拿下6017地塊前，懋源地產(chǎn)在京的最新項目，是剛開盤沒幾個月的懋源云紀，其產(chǎn)品更豐富，有平墅+疊墅+雙拼+雙拼類獨+獨棟。

從戰(zhàn)略上講，它才是懋源地產(chǎn)當下的旗艦項目。6017地塊做大平層后，將與懋源云紀形成差異化，盡量避免了內(nèi)部競爭。

由此，花姐認為6017地塊多形態(tài)產(chǎn)品的可能性，不大。

戶型上，花姐猜測會類似于懋源云紀的平層產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)面積甚至更小。加上各自贈送后，實際使用面積也很可觀。（詳見《懋源云紀“損容”真相》）

懋源深耕順義

落子6017地塊后，懋源地產(chǎn)順義集齊四子，成為該區(qū)域樓市的執(zhí)牛耳者。

它們分別是：懋源璟璽、懋源璟橒、懋源云紀、6017項目。

其中懋源璟璽是一個有10年歷史的老項目，位于孫河板塊，懋源地產(chǎn)于2015年11月拿下。

它目前可售的房源，僅剩下幾套墅王，總價不低。

懋源璟橒的主要產(chǎn)品是290/307平的平墅、300平疊墅、以及520平的東西合院。目前平墅已基本售罄，還有一些下躍產(chǎn)品。

它的整體工程已全部建完，正在進行園林修正和室內(nèi)裝修，預(yù)計今年11月全面交房。

在懋源璟橒身上，懋源地產(chǎn)盈利頗豐。2022年12月拿證，截至目前網(wǎng)簽131套，成交均價7.3萬元/平米，網(wǎng)簽金額28.65億元，地價覆蓋率146.55%。

作為懋源地產(chǎn)目前的旗艦項目，懋源云紀開盤后的表現(xiàn)也不錯。

5月28日取證，首批入市為北區(qū)392套平層和雙拼，截至目前網(wǎng)簽28套，成交均價6.19萬元/平米，網(wǎng)簽金額4.596億元。

從產(chǎn)品來看，平層賣得最好，網(wǎng)簽23套。

值得指出的是，懋源地產(chǎn)的銷售價格，十分堅挺。懋源璟橒和懋源云紀的實際網(wǎng)簽價，均高于銷售指導(dǎo)價和預(yù)售價。

這在當下樓市低迷之際，很罕見。