好房子“偷面積”的游戲，該結束了

北京某個高端項目的設計室內，氣氛凝重。

設計師剛剛第三次收到了被打回的報規方案。

"陽臺進深再縮短20cm，花池全部取消，設備平臺嚴格按照規范來。"

規劃審批部門的要求明確而堅定。

這不是個例，而是一場正在全國悄然上演的變革。

"以前那些心照不宣的'操作'，現在行不通了。

一位資深開發商感嘆道：

"飄窗不能隨便做大，設備平臺必須規范，連結構柱都要老老實實納入面積核算。"

2025年夏天，成為中國樓市的一個分水嶺。

那個以"高得房率"、"高贈送面積"為賣點的"好房子"風潮，在席卷市場多半年后，終于迎來了轉折點。

在北京房地產市場，一些項目的設計手法引發業內廣泛討論。

據悉，通州八里橋某項目推出了建筑面積約69㎡的"三居"戶型，通過特定的設計手法，該項目整體得房率據稱超過90%，部分戶型甚至高達96%。

這并非個例。業內知情人士透露，一些項目通過特殊設計手法，使79㎡戶型增加約7-8㎡使用面積，89㎡戶型增加約11㎡，128㎡戶型增加約14-15㎡使用空間。

這些設計通常表現為：

超大陽臺（后期可封閉）、可變空間（設備平臺可改造）、加寬飄窗（部分可改造）、花池（后期可填平）等手法。

在項目展示階段，這些"可拓展"區域往往被特意標注，暗示購房者后期可改造增加使用面積。

2025年8月后，多地規劃審批部門對住宅設計規范的執行口徑開始趨嚴。

以成都為例，新規要求"板率"、層高等指標的誤差不能超過1.5%。

這意味著通過改造設備平臺等途徑增加使用面積的做法將難以通過驗收。

廣州也傳出規范住宅報建的消息，包括對40米以上樓層花池功能進行限制，結構柱納入面積核算，建筑內部天井標準化等要求。

北京的執行思路與其他城市基本一致，通過明確飄窗外挑設計、結構柱計入容積率等方式來規范設計尺度。

據悉，北京東部某項目因花池設計問題多次修改方案，最終取消花池后方獲通過。

如果"好房子"僅僅被理解為"增加使用面積"的游戲，可能會對市場產生一系列連鎖反應。

業內分析顯示，同一地段新建項目得房率超過90%，而早期建設的二手房得房率通常在70%80%區間。

這種差異可能導致二手房市場價值重估。

以上海某板塊為例，據中介機構反映，一些得房率較高的新房開盤后，周邊二手房成交量出現下滑，部分業主調整了價格預期。

這種現象在一定程度上影響了房地產市場的正常輪動節奏。

房地產市場的健康發展需要新房和二手房市場的良性互動。

當置換鏈條受到影響，改善性需求無法通過出售舊房來釋放，最終也可能對新房市場產生反饋效應。

真正的好房子，應該是在合理容積率的地塊上建造的舒適住宅，而不是通過各種設計技巧增加使用面積的數字游戲。

根據今年實施的《住宅項目規范》，好房子應當以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在以下幾個方面達到高標準：

建筑質量：使用優質材料，保證結構安全，延長建筑壽命；

空間設計：合理的戶型布局，充足的采光通風，適宜的面寬進深比；

配套設施：完善的社區配套，優質的物業服務，豐富的公共空間；

綠色環保：節能環保材料，綠色建筑標準，健康生活環境；

智慧科技：智能家居系統，智慧社區管理，數字化服務體驗。

那些通過壓縮公共空間、減少消防通道、犧牲采光通風來增加套內面積的做法，看似提升了使用效率，實際上可能影響了長期的居住品質。

當前政策環境下，房地產市場正處于企穩回升的關鍵階段。

8月召開的國務院會議要求，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。

多個城市也優化了住房政策，調整了部分限制性措施。

然而，業內也關注到規劃審批尺度的變化可能產生的影響。

一方面，設計規范的明確有助于規范市場秩序；

另一方面，也可能影響部分項目的產品定位和去化節奏。

據了解，政策調整考慮了市場的適應期。

2025年5月1日前取得用地批準手續的住宅項目，可按原有標準進行審查，到2027年5月1日前仍未取得建設工程規劃許可證的，才需按新意見審查。

"好房子"理念的落實，正在推動行業從追求"數字游戲"向提升產品本質回歸。

現在我們必須更加注重產品本身的居住體驗，而不是一味追求得房率的數字表現。

這種轉變要求開發商將更多精力投入到產品研發和創新上，包括建筑工藝、材料選擇、空間設計、物業服務等多個維度。

這將是行業走向成熟和專業化的重要標志。

隨著政策環境的逐步明晰和市場監管的持續完善，住宅開發行業正在經歷深刻的轉型。

從注重"得房率"的數字競賽，轉向關注居住體驗的品質競爭；

從追求短期銷售賣點，轉向注重長期價值創造；

從依賴設計技巧，轉向依靠產品創新。

這種轉變不僅符合行業長期健康發展方向，也更能滿足人民群眾對美好居住生活的向往。

當市場回歸理性，消費者將更加關注產品的本質價值，而非表面的數字游戲。

規劃審批部門對設計方案的嚴格要求，預示著行業發展的新方向。

陽臺進深的規范、花池設計的限制、設備平臺的標準，

這些看似細微的調整，標志著行業發展進入新階段。

真正的好房子，不在于使用面積的數字大小，而在于建筑質量、空間設計、配套設施、物業服務等綜合品質的提升。

當市場逐漸回歸理性，我們或許能夠重新發現居住的本質價值——

那不是簡單的面積數字，

而是安全、舒適、健康、便捷的生活體驗。