北京樓市，最后的陽(yáng)臺(tái)之戰(zhàn)

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。

前不久，北京石景山樓市一不小心，出了個(gè)網(wǎng)紅盤。

它就是中海瑞文里。

不為別的，是因?yàn)樗年?yáng)臺(tái)：南北雙陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深都是1.8米，陽(yáng)臺(tái)計(jì)入一半面積。

這個(gè)贈(zèng)送尺度，十分打眼。

即便是在平原多點(diǎn)地區(qū)，如此贈(zèng)送面積，也是十分罕見的。更何況，它身在城六區(qū)的石景山。

當(dāng)然，中海瑞文里也只是一個(gè)跟隨者。石景山樓市的首個(gè)突破者，是首鋼璟悅長(zhǎng)安，業(yè)已開盤。

只不過(guò)，中海瑞文里趕上了一個(gè)好節(jié)點(diǎn)，北京樓市收緊了陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送，導(dǎo)致它突然變成了稀缺品。

在過(guò)去的半年里，北京的開發(fā)商們惶惶不可終日，總是擔(dān)心產(chǎn)品被后來(lái)者背刺。因而，不斷底挖空心思去挑戰(zhàn)規(guī)則的底線。

石景山地頭蛇首鋼地產(chǎn)是帶頭大哥，中海新城也不甘示弱。

如果陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃收緊，首鋼璟悅長(zhǎng)安和中海瑞文里，將成為南北進(jìn)深1.8米戶型的絕版。

正所謂是：時(shí)勢(shì)造英雄。

8月22日，中海瑞文里的西區(qū)——648地塊率先領(lǐng)取了規(guī)劃證，而東區(qū)650地塊，除了公示了總平圖之外，尚沒有新進(jìn)展。

與它們一同拿地的640地塊，案名為中海玉華玖章，據(jù)說(shuō)花池被砍掉了。

如此一來(lái)，石景山樓市的陽(yáng)臺(tái)大戰(zhàn)，一定是在首鋼璟悅長(zhǎng)安和中海瑞文里兩者之間打響。

最后的1.8米陽(yáng)臺(tái)

一年里，北京南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8米的樓盤并不多。

可以枚舉的是：

豐臺(tái)金茂璞逸豐宜、順義龍湖宸翰、華潤(rùn)置地后沙峪項(xiàng)目，以及懋源云紀(jì)——3.5米寬奇偶陽(yáng)臺(tái)。

大興新城的興創(chuàng)沐春墅、梧桐府，以及大興集地的0021、0022地塊，也可能在1.8米。

除此之外，就是石景山的首鋼璟悅長(zhǎng)安和中海瑞文里。

這兩個(gè)盤還很特殊，北向沒有設(shè)備平臺(tái)，也是陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，這算是十分罕見。一般來(lái)說(shuō)，北向?yàn)樵O(shè)備陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深約1米，全贈(zèng)送。

為何大家卡在1.8米呢？

今年2月12日，北京規(guī)自委下發(fā)了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)》，里面明確寫道：每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。

但是，北京樓市有一個(gè)潛規(guī)則，如果是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，開發(fā)商都會(huì)用于偷面積，報(bào)規(guī)為開敞陽(yáng)臺(tái)，待驗(yàn)收后，請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)封閉，等于送了一半室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。

陽(yáng)臺(tái)成為了北京偷面積的溫床。

也正是這一潛規(guī)則，導(dǎo)致北京樓市舉報(bào)成風(fēng)，老盤擔(dān)心新盤的降維打擊。

很幸運(yùn)，隨著陽(yáng)臺(tái)規(guī)劃收緊，那些踩著1.8米底線的樓盤，成為最大的受益者。

石景山陽(yáng)臺(tái)之戰(zhàn)

首鋼璟悅長(zhǎng)安和中海瑞文里，一南一北，相距3.7公里。

加上兩者皆為石景山的贈(zèng)送面積大王，很自然地成為對(duì)手。

首鋼璟悅長(zhǎng)安先走一步。

它于2025年7月領(lǐng)取預(yù)售證，供應(yīng)700套，截至目前網(wǎng)簽136套，成交均價(jià)6.12萬(wàn)元/平米，成交金額8.46億元。

一個(gè)多月，19.4%網(wǎng)簽率，在石景山樓市算是蠻不錯(cuò)的。

但在北向陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送上，首鋼璟悅長(zhǎng)安絕大部分戶型，稍弱于中海瑞文里。

以璟悅長(zhǎng)安133平米和瑞文里131平米戶型舉例：

1、兩者南向三面寬，客廳及主臥都有南向內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)、會(huì)封閉，南向一個(gè)次臥送了飄窗。在面寬上，瑞文里多了30厘米，意味著贈(zèng)送稍微多了點(diǎn)；

2、北向都是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，瑞文里北面兩個(gè)房間都有陽(yáng)臺(tái)，而璟悅長(zhǎng)安只在廚房設(shè)計(jì)了一個(gè)進(jìn)深1.7米陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)臥室送了側(cè)面飄窗。

3、在側(cè)面，兩者所送的飄窗面積差異不大。

從整體上看，中海瑞文里的贈(zèng)送比例，要強(qiáng)于首鋼璟悅長(zhǎng)安。

此外，中海瑞文里的舒適度也會(huì)強(qiáng)于首鋼璟悅長(zhǎng)安，它們的容積率分別為1.6和2.71，實(shí)際上，后者的容積率遠(yuǎn)高于此。（詳見《石景山好房子，用力過(guò)猛了》）

中海瑞文里定價(jià)猜想

和贈(zèng)送面積相比，中海瑞文里的價(jià)格有點(diǎn)神秘。只有等到網(wǎng)簽成績(jī)出來(lái)，它的價(jià)格才是最真實(shí)的。

有人甚至將它和東面2公里外的海淀寶山村雙子樓盤去比較。

盡管大家都主打剛需，但花姐覺得這種對(duì)比毫無(wú)意義，因?yàn)檫@是石景山和海淀的區(qū)位差異，沒法比。（詳見《海淀樓市，燃起剛需戰(zhàn)火》）

6月5日，中海新城以45.23億元底價(jià)拿下西黃村四個(gè)地塊。分三組：640混合地塊里的住宅部分起拍價(jià)4.31億元，648地塊起拍價(jià)9.34萬(wàn)元，649地塊+650地塊起拍價(jià)27.88億元，整體的樓面價(jià)2.85萬(wàn)元/平米。

花姐測(cè)算，剔除640地塊（中海玉華玖章），中海瑞文里的實(shí)際樓面價(jià)約3.77萬(wàn)元/平米；璟悅長(zhǎng)安為3.2萬(wàn)元/平米。

如果以璟悅長(zhǎng)安的網(wǎng)簽價(jià)6.12萬(wàn)元/平米來(lái)推算，中海瑞文里的定價(jià)，約在6.5萬(wàn)元/平米左右。

但市場(chǎng)上傳出，中海瑞文里的實(shí)際成交價(jià)，約為5.5萬(wàn)元/平米，有點(diǎn)不可思議。

對(duì)于向來(lái)追求利潤(rùn)極致的中海地產(chǎn)，不太可能拿地只是為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)占有率。

反倒是中海玉華玖章，主打150平米以上大平層，售價(jià)至少應(yīng)該在7萬(wàn)元/平米以上，因?yàn)榭鄢频甑貎r(jià)成本等，樓面價(jià)約4萬(wàn)元/平米。

這次中海瑞文里率先推西區(qū)，采取的應(yīng)該是低開高走策略。

因?yàn)椋鲄^(qū)地塊太小了，占地1.5萬(wàn)公頃，規(guī)劃建面2.4萬(wàn)平米，只有4棟6-15F住宅樓，而且地塊不規(guī)則。