金茂從“活下來”到“活得好”

走過行業(yè)至暗期的中國金茂（下稱“金茂”）正在努力調(diào)整姿態(tài)，蓄力上沖。

近日召開的中期業(yè)績發(fā)布會上，金茂董事會主席陶天海坐鎮(zhèn)現(xiàn)場，他總結(jié)了金茂過往兩年的成果，“2023年到2024年，全體員工強化危機意識和使命感，進一步地推動自我革命，公司完成了活下來的目標”。

金茂管理層在業(yè)績發(fā)布會上

會上陶天海定調(diào)，金茂未來的戰(zhàn)略是“從活下來—活得好—活出彩三步走規(guī)劃”。

很明顯，“活下來”的目標金茂已經(jīng)達成，從今年開始，其正式邁入“活得好”階段。

在這一階段，金茂仍將會面臨一些挑戰(zhàn)，持續(xù)筑底的新房市場、行業(yè)利潤率的修復、運營力及投資力的把控等。這些問題脈絡(luò)交織、相互影響。業(yè)績會上，以陶天海為首的領(lǐng)導班子直面上述困局，一一拆解。

這些信息里，蘊藏著一個嶄新的金茂，它的輪廓已經(jīng)被構(gòu)建出來。

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銷售增幅第一

今年上半年，金茂實現(xiàn)營收251億元，同比增長14%；歸母凈利潤10.9億元，同比增長8%，毛利同比提升14%至40.59億元。期內(nèi)整體毛利率為16%，其中開發(fā)毛利率同比提升1個百分點，實現(xiàn)良性增長。

新房市場表現(xiàn)更為亮眼。前6個月，金茂實現(xiàn)簽約銷售額534億元，同比增長20%，在Top10的房企中保持增速第一；行業(yè)排名首次躋身前十，位列第九。

鮮少有房企能夠在行業(yè)整體銷售承壓的背景下取得這樣的增長，金茂是如何做到的？關(guān)于這個問題，陶天海在業(yè)績會上直言，金茂對房地產(chǎn)市場、城市項目、競爭格局等有著精準研判，并基于此制定銷售策略。

按其所言，金茂總體的銷售策略是新項目力爭實現(xiàn)穩(wěn)價提量，做好產(chǎn)品引領(lǐng)；老項目堅決去化，爭取量價平衡。

從分類別來看，新項目通過產(chǎn)品引領(lǐng)打造爆款紅盤。報告期內(nèi)，金茂的公司住宅平均簽約單價2.6萬/平方米，較2024年（2.2萬/平方米）、2023年（2.1萬/平方米）提升顯著，價格增幅分別達18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場。

同時，“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個項目首開告罄，平均開盤當天去化率達到了81%。

上海潤云金茂府實景圖

比如，上海潤雲(yún)金茂府首開當日售罄；長沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長沙單盤銷冠；璞系項目代表作西安璞逸東方首開搖號熱銷13億，鄭州璞逸云湖首開成為當?shù)睾勒N冠；滿系代表北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯(lián)朝陽區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；棠系項目成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為該城現(xiàn)象級紅盤。

西安金茂璞逸東方實景圖

下半年，金茂還有不少新項目推出，尤其在北京、上海等一些標桿項目，過去的一周，上海璞元首開以及金茂棠前三開三捷，都取得了售罄的業(yè)績。

存量項目的計劃是，通過多措并舉加速去化，尤其是加速一些尾盤現(xiàn)房項目的清盤，這是金茂下半年重中之重的任務(wù)。

金茂高級副總裁張輝就此給出了詳細的作戰(zhàn)計劃，他說去年6月開始，管理層推進“奮進計劃”，計劃用三年時間來解決公司80%存量的問題，2025年是“奮進計劃”的第一年，“我們正在按全年處置35%的目標在推進”。

具體舉措包括，其一、針對市場開發(fā)邏輯成立、有一定支撐的項目積極和政府溝通，爭取更好的規(guī)劃條件，重新調(diào)整項目凈利潤；其二，部分項目利用“以老帶新”，用增量帶動存量的解決；其三，對于條件不優(yōu)、開發(fā)價值不高的土地，則暫緩開發(fā)，進行收儲或再拿新資源。此外對部分存量項目重新定位，使其更加符合客戶需要、產(chǎn)品力更好。

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利潤保障在線

深耕高端項目多年的金茂最為擅長打造精品住宅，以往的操盤經(jīng)驗使其沉淀了足夠多的樣本數(shù)據(jù)，深諳客戶喜好，把握市場需求。在當前行業(yè)“好房子”概念的追逐下，金茂先發(fā)優(yōu)勢明顯。

早在2009年開始涉足住宅開發(fā)以來，金茂就在行業(yè)中率先提出了科技住宅概念。過去這么多年來，其產(chǎn)品從金茂府的1.0進化到金茂府的3.0，到2024年又發(fā)布了“金玉滿堂”全新的產(chǎn)品線，可以說，“金茂人”對好房子的研究一直在路上。

依據(jù)“好房子”導向，2025年金茂進一步深化了對“好房子”產(chǎn)品體系的研究，依托“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線，從產(chǎn)品設(shè)計、精益建造到品質(zhì)交付，提供全周期高品質(zhì)的居住體驗來構(gòu)建行業(yè)的產(chǎn)品標桿。

北京金茂滿曜實景圖

陶天海指出，目前金茂的產(chǎn)品系里有三個突出特點。一是科技內(nèi)涵，他強調(diào)科技不是炫技，最主要是圍繞居住的舒適、健康；二是因地、因人來建造“好房子”，不是簡單的模仿復制；三是有完善的社區(qū)會所和商業(yè)配套，滿足人民對美好生活的期待。

優(yōu)質(zhì)土地的集中入市也將為金茂的“好房子”提供加成。張輝說，上半年，在利好政策影響、止跌企穩(wěn)預期延續(xù)下，內(nèi)地土地市場供應了一批區(qū)位更好、素質(zhì)更高的優(yōu)質(zhì)土地，市場競爭激烈。

經(jīng)過精密研判后，金茂在上半年獲取了16宗土地，皆位于北京、上海、杭州、成都等核心城市的核心地段，這之中有12塊土地通過合作來降低風險。新增項目中，有些已經(jīng)完成了首開，兌現(xiàn)了可研承諾，“這些地塊的凈利率兌現(xiàn)的結(jié)果來看應該都超過了預期”。

上述項目兌現(xiàn)會為金茂鎖定未來數(shù)年的利潤空間，形成良性循環(huán)。

在張輝看來，上半年，金茂很好地完成了投資要求，在組織架構(gòu)優(yōu)化后的14個地區(qū)公司中，對相對缺貨的區(qū)域完成了布局，比如廣州、合肥等。投資也更加聚焦，上半年66%的投資聚焦在北京和上海，實現(xiàn)了重點戰(zhàn)略性城市的補倉。

通過下半年的投資，金茂的存貨結(jié)構(gòu)可以進一步優(yōu)化。截至6月末，公司擁有總土儲2700萬平方米，可支撐未來兩年的銷售。其中一二線城市貨值占比達到88%，按區(qū)域劃分的話，華東和華北占比近乎70%，較2024年底提升了6個百分點，“整個區(qū)位能級還是比較高的，結(jié)構(gòu)也比較新”。

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繼續(xù)修煉“內(nèi)功”

整體而言，通過極致地做優(yōu)增量、極致地盤活存量，金茂能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)負債表和損益表的優(yōu)化，從而活得更好。積極創(chuàng)收之外，金茂也在苦修“內(nèi)功”。今年以來，公司整體運營及成本管控能力大大提升。

成都東城金茂曉棠實景圖

據(jù)悉，金茂今年新開盤的項目，平均開盤周期達到4.8個月，開盤去化率平均達到了81%，真正實現(xiàn)了快開盤、開好盤。努力之下，公司股東現(xiàn)金流回正周期平均達到8.9個月，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期達到了11.4個月，整體現(xiàn)金流回正周期進一步縮短。

在這個基礎(chǔ)上，金茂還提出了更高的挑戰(zhàn)目標——“雙十”目標，即經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期達到10個月回正，實現(xiàn)資金的再投入、再生產(chǎn)，加速周轉(zhuǎn)，加快財務(wù)報表的修復。

費用管控方面，經(jīng)過兩年的大組織變革，金茂管理單位從43個降至20個，還成立了費用管控專班。2024年，金茂的管理費用同比下降了15.9%，今年上半年又在這個基礎(chǔ)上再度壓降了5%，銷售費用也同比下降了15%。

債務(wù)管理意識依舊十分“在線”。業(yè)績會上，金茂首席財務(wù)官喬曉潔表示，近年公司一直堅持“降短期、升長期，降境外、升境內(nèi)”的思路，也取得了比較好的成果。

上半年，金茂成功發(fā)行多筆債券，發(fā)行成本屢創(chuàng)新低，多個自持物業(yè)融資實現(xiàn)突破，新項目的開發(fā)貸成本大多為自律下限。業(yè)績期內(nèi)，公司內(nèi)外新增融資平均成本僅2.7%，較2024年底下降69個基點，再創(chuàng)新低。

另外喬曉潔也強調(diào)，上半年雖然獲取了16宗土地，但公司堅守的底線不會改變，即不會使用大幅擴大債務(wù)規(guī)模的方式新增投資，而是通過資金周轉(zhuǎn)、加快回流來完成投資。因此，金茂的債務(wù)規(guī)模一定是穩(wěn)中有降。

另外，金茂對大宗資產(chǎn)的處置也擬定了非常清晰的思路，會抓住窗口期進行出售和置換，而對暫時不具備處置條件的則做好經(jīng)營提升，其他的則視情況通過政策性轉(zhuǎn)型突破，享受政府回購，定制開發(fā)等方式，實現(xiàn)現(xiàn)金流回流。

記者 劉一飛

編輯 曾莞