保利半年報：穩中有進，不是一句口號

優秀者正在不斷拉開與后來者的差距。這是今年地產財報季最直觀的感知。

8月25日，行業龍頭保利發展發布了2025年半年度報告。

這家從2022年開始持續領跑行業的龍頭房企，用一組穩健向上的數據宣告：

優秀的企業，有能力持續優秀。

簽約金額1452億，持續穩居行業第一，且領先第二名230億；

實現營收1169億元，歸母凈利潤27.11億元；

經營活動現金凈流入160億，實現同比由負轉正；

在手現金接近1400億，還有已售待回籠資金近600億；

新增項目總地價約509億，穩居行業第一，新增貨值與權益拿地金額第一。

整體來看，這份成績單既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是保利的規模依舊是行業第一。

從2023年登頂至今，保利穩穩占據TOP1的位置。即便行業這幾年規模持續探底，保利還是穩住了自己的身形。

意料之外的是，數據呈現出來的保利發展，不僅穩住了，還在加速領先。

當行業仍困在保銷售，保現金，化債務的泥潭里打轉，保利發展已經全面突圍，并加速向“不動產投資開發、不動產經營和不動產綜合服務”三大業務齊頭并進的新格局邁進。

01

穩中有進，不是一句口號

如今的房企財報，暴雷的理由千篇一律，能持續領跑的卻是萬里挑一。

細看保利發展的中期報告，幾乎每一項核心數據都在印證它的“穩中有進”。

1、規模持續領跑，領先對手不止百億

據克而瑞數據顯示，上半年保利發展的銷售額和銷售面積均維持在行業第一規模。

具體來看，上半年保利發展實現簽約金額1451.71億元，實現簽約面積713.54萬平方米。

這樣的成績得來不易。

據統計局數據，1-6月，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，同比下降5.5%。

這意味著，保利上半年能夠維持行業第一，并保持領先身位，離不開保利對市場和推貨節奏的精準把控。

保利通過在一季度把握市場窗口，優化產品、提升展示，取得630億元的良好開局。

在二季度市場下行時，保利發展也迅速應對，用好房票安置等政策，穩住市場份額，二季度實現了超800億的銷售額。

2、經營現金流同比回正，在手現金規模行業領先

2025年上半年，保利發展實現經營活動現金流凈流入160.17億元，上年同期為凈流出171.48億元，現金流狀況得到顯著改善。

半年報數據顯示，報告期內，保利期末貨幣資金余額1386億，另有593億已售待回籠資金。

這樣充足的現金儲備，離不開保利在銷售回籠，釋放占壓資金等方面的強大的資金管理能力。

今年上半年，保利銷售回籠1448億，綜合回籠率100%，這個指標已經相當優秀。

除此之外，保利還通過推動存量項目收儲、政府回購款返還等方式釋放占壓資金122億；借助預售監管資金盤活、加快退稅等手段增加可動用資金107億。

實際上，保利的在手現金規模已經保持多年的行業第一，行業里沒人能比保利更有錢了。

3、不斷增厚的安全墊

所謂安全，不外乎2點：一是有足夠的錢，二是合理安全的負債。

報告期末，保利資產負債率73.53%，扣除預收款的資產負債率為63.30%、凈負債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個百分點。

截至目前，保利是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償的房企。

輕裝上陣，保利走向未來的步伐會更加從容。

更重要的一點，保利還有強大的信用背書和融資優勢。

報告期內，保利新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合融資成本降至2.89%，均創歷史新低。

今年上半年，成功發行國內首單85億現金類定向可轉債，6年期綜合成本僅2.32%；報告期內發行公司債和中期票據57億，直接融資比重顯著提升；還有最長30年期經營物業貸款的落地。

融資渠道和融資方式的多樣化，無一不體現保利在行業中的領先地位。

02

保利的護城河，遠比你想的寬

據統計局數據，今年1-6月份，全國房地產開發投資46658億元，同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%；

新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

換句話說，止跌回穩，仍是各大房企面臨的最嚴峻的生存問題。

但硬幣的另一面，是保利在半年報中所言：“房地產新發展模式正加速構建，需要行業回歸產品服務本源。”

這意味著，沒有現金流、沒有差異化、沒有產品力、沒有服務力的房企更會被快速淘汰，市場份額重新向頭部集中。

而差異化、產品力、服務力，正是保利這類龍頭房企的主場，也是保利的業績能夠持續優秀的底層邏輯。

1、土儲布局：精準把握城市的結構性機會

一個面向未來的企業，一定是符合未來發展趨勢的。對房地產行業來說，這個新的發展趨勢是什么？就是加大核心一、二線城市的布局。

早在本輪市場變化前保利發展就率先調整布局，聚焦38個核心城市。數據驗證了這種城市聚焦策略的前瞻性和精準度。

2025上半年，保利在38個核心城市的銷售貢獻占比提升至92%，較去年同期提高3個百分點。

具體到城市來看，保利在目標城市的表現，相當能打：

上海、廣州、佛山、成都、西安等9個城市，成為當地TOP1；

石家莊、福州等8個城市，躋身當地TOP3。

除此之外，保利在核心一二線城市的密度正在進一步提升。今年上半年，保利在廣州、佛山、太原、石家莊等7個城市，市占率突破了15%。

且可以看到的是，保利在核心城市集中度提升帶來的正循環反饋還在強化。

今年上半年，保利新增的26個項目全部布局北京、上海、杭州、西安等核心城市，總地價509億。拓展金額權益比為87%，穩定在近年較高水平。其中，8個項目已首開銷售，簽約超40億元。

這意味著，保利未來的銷售，依然會有強有力的業績支撐。

2、產品力：已經是保利的硬實力

早在2023年，保利發展就率先提出行業進入“高質量發展的品質時代”，構建起覆蓋投資、定位、建造、交付全流程的四階八維品質管理體系，全方位打造“好房子”。

基于22萬余條客戶調研數據，保利以"好生活"為核心綱領，將物理硬件與軟性服務深度融合打造好產品、好服務。

克而瑞權威榜單中，保利發展榮獲房企產品力TOP2，"天系"則穩居全國10大頂豪產品系，標志著其產品力已躋身行業第一陣營。

在豪宅扎堆的上海，保利世博天悅2024年4月底開盤至今，單盤銷售約200億，洋房頂復總價近1億元；保利光合TOD，連續4月登頂克而瑞1-4月新房銷售金額第一，是板塊內當之無愧的鼎流紅盤，五一期間銷售額累計突破2.5億元！

今年新推出的"天奕"品牌更成為現象級產品，廣州、上海項目首開超預期，累計簽約超75億元。

3、服務力：加速成為保利的軟實力

保利發展今年創新推出的「端菜行動」頗具行業借鑒意義——業主向美好生活"下單點菜"，企業以品質服務"端菜開宴"，通過統一對客平臺和直通管理層的"保總熱線"，讓客戶需求得到快速響應。

品質保障體系的構建更顯匠心，保利發展聚焦"三堂六線"關鍵生活場景，落地"100個保式細節"工藝標準。

從收邊收口的視覺和諧，到設備管線的整潔排布，再到地面材料的耐久性能，每一處細節都經過反復打磨。53個管理動作的細化，八大維度的品質管控，讓"好房子"真正落到實處。

03

保利的第二曲線已經成型

在2024年年報的業績發布會上，保利提出了一個“重塑保利”的說法，具體是這么說的：

公司將以“打造具有卓越競爭力的不動產生態平臺”為戰略愿景，堅持不動產投資開發主業，立足行業新舊發展模式轉變的關鍵時期，積極探索新發展模式，加快構建起“一個新的保利發展、三大主業支撐”的業務格局。

毫無疑問，這是一個全新的保利發展。

在未來，保利將不動產經營和不動產綜合服務，擺到了與不動產綜合開發同樣的高度。

就目前而言，保利在這兩個領域都具有一定規模了。

截至今年上半年，保利發展不動產資產經營收入同比增長13%至25.4億元。

數據顯示，在不動產經營方面，

截至報告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。

其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。購物中心板塊推出“開新時光季”，累計吸引客流2530萬人次。社區商業全國新增招商13萬平方米，是去年全年的兩倍。

而在不動產服務方面，旗下保利物業的營業收入也提升7%至84億元。

但對保利來說，這顯然只是一個開始。

保利發展董事長劉平說，力爭將不動產投資開發做優、不動產經營加速做大、不動產綜合服務做強。

從這句話中我們大致可以明確，保利對未來三大主業的預期以及投入的資源。

比如，為了保證不動產經營的規模上量，保利發展將重點發力租賃住房業態。

按照保利的目標，未來三年，在管租賃住房規模達20萬間。截至2024年底，保利發展在管租賃住房規模是4.5萬間，拓展空間顯然十分巨大。

不動產綜合服務則是擴大優勢。

事實上，保利不動產綜合服務囊括的物業、養老、會展等業務，在各自的細分賽道里也表現優異。比如：

保利物業服務，上文說了，保利物業已經物業行業的頭部公司。

保利養老服務。截至2024年，保利的養老服務平臺“保利養老”已經完成北京、上海、廣州、成都等城市為核心的全國四大片區布局，在營在建項目超過50個，累計服務人次達百萬；養老產品平臺“保利和品”業務覆蓋全國300+城市，累計提供適老化咨詢和產品配置服務800+項。

還有保利的會展服務。截至目前，保利會展服務管理輸出項目已覆蓋四個省份9個城市，在管及已簽約項目建筑總面積達到150萬平方米，展會投資及自辦活動項目達3個，業務規模穩居國內會展行業第一梯隊。

未來，保利會將不動產綜合服務提到更高的戰略層面，把不動產綜合服務打造成保利發展的特色服務產品。

04

結語:

巨頭如保利，想要實現源源不斷的增長，除了守住基本盤，還得不斷開辟新戰場。

正如現代管理學之父德魯克所言，“預測未來的最好方式就是創造它”。

市場期待龍頭的“創造性”，這是每一個行業第一的使命。