招商地產(chǎn)和港中旅，又手拉手了

上周五，上海土地市場出了一件大事：

徐匯區(qū)東安新村那兩塊地王級涉宅用地，終于名花有主。

買家湊一起可以打一桌麻將：中海地產(chǎn)、招商蛇口、徐匯城投，再加一位低調(diào)到幾乎隱身的央企——港中旅地產(chǎn)（中旅投資）。

三家央企+一家地方城投，這重磅陣容，放在近幾年上海土拍市場上，屬于“活久見”。估計未來幾年，也難復(fù)制。

中海和招商，圈內(nèi)頂流。雖然都是央企豪門，但這幾年在上海各走各路，從不合體。中海向來是高冷獨行俠，基本單打獨斗，偶爾跟城投組隊；相比之下，招商時不時拉些個伙伴分攤風(fēng)險。

所以，東安新村地王，算是中海和招商這幾年來在上海的合作首秀。

中海、招商加徐匯城投，這三家聯(lián)手還算意料之中。地就在徐匯，城投參合進來合情合理；更何況，東安新村地塊總體量龐大、規(guī)劃條件復(fù)雜，開發(fā)難度不小，絕非單一企業(yè)可輕松駕馭。

意料之外的是港中旅。

這位朋友在地產(chǎn)圈的存在感之低，低到不少文章誤以為它是2023年才來上海插旗。

其實不是。

港中旅，是根正苗紅的地產(chǎn)央企——國資委認定的16家以地產(chǎn)為主業(yè)的老字號之一。早在1980年代末，人家就搞起了“旅游+綠色地產(chǎn)”的玩法。

但在上海，它確實像小透明。路數(shù)能扒拉出來的住宅項目，要追溯到2005年前后普陀的上海匯麗花園二期——由其全資子公司上海天澤房產(chǎn)開發(fā)。

這項目故事點可多了。

受非典影響，差點爛尾。一期原來叫“大眾河濱酒店公寓”，是九羚置業(yè)開發(fā)的。九羚置業(yè)的過往股東構(gòu)成中可以追索到上海大眾。

九羚置業(yè)先是以拍賣方式拍下一期所在地塊，后從上海天澤房產(chǎn)手上收購了一期的商業(yè)裙房，并獲取二期的銷售代理權(quán)。不過，沒多久后，項目因代理權(quán)糾紛鬧出“三個售樓處”的行業(yè)奇聞，成為2005年圈內(nèi)一大談資。

按照當(dāng)時新聞簡單總結(jié)，九羚認為天澤“過河拆橋”，市場差時靠賣資產(chǎn)，市場好時不愿讓九羚在利潤上分杯羹，想獨吞。兩家最后以庭外調(diào)解方式和解。

到了2013年，港中旅又開始賣賣賣了。

它把上海匯麗花園二期旁邊的辦公樓——港中旅大廈及裙樓（后來改叫中港匯），一口氣賣了7.08億元。

接盤的是香港上市公司滬港聯(lián)合（1001.HK，原名萬順昌）,最早以鋼鐵貿(mào)易發(fā)家。這家公司也挺神，早年專薅上海央國企的商業(yè)資產(chǎn)羊毛，翻新后改名“中港匯”，再講資本故事，一套操作行云流水。

說回港中旅，雖然資歷老，但在地產(chǎn)圈始終沒什么音量。

截至2024年底，港中旅布局了廣州、武漢、杭州、成都、三亞、寧波等城市的23個項目，但全年銷售額才112.5億——什么概念？甚至比不了中建旗下那幾個工程局搞地產(chǎn)的規(guī)模。

更慘的是毛利率：2024年同比下滑17.35%，2025年一季度直接跌掉31.87%，堪稱利潤比存在感滑得還快。

至于為啥跌這么猛？主要不是它在上海項目的鍋——因為它們開賣沒多久，背不動這鍋。

港中旅在其他城市發(fā)力拿地差不多從2019年開始，但在上海，是2023年的事。那一年，它重返上海，并且極其專一：

只跟招商玩。

路數(shù)細數(shù)下來，自2021年上海實行集中供地以來，招商的合作對象一大堆，有江西南昌國資、江蘇南通國資、上海地產(chǎn)、深圳南山地產(chǎn)、金茂、保利、越秀、新世界、香港置地、路勁、金地、華發(fā)、象嶼等房企，以及光大、平安資管等金融機構(gòu)。

但港中旅，是其中最特別的那個。特別點在于：

命中率高。

招商和港中旅6次組隊，成功拿地5塊。分別是：

• 2023年，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的招商中旅·攬閱，股權(quán)六四開；

• 2024年，寶山區(qū)顧村的招商中旅·觀境，股權(quán)也是六四開；

• 2025年，招拍掛拿下浦東唐鎮(zhèn)一地塊，股權(quán)七三開；

• 以及本次協(xié)議拿下徐匯區(qū)東安新村兩地塊。

看得出來，港中旅甘當(dāng)招商地產(chǎn)背后那位“小而美”的財務(wù)型隊友。你說它低調(diào)，它頻頻現(xiàn)身；你說它高調(diào)，它又一直站在招商的影子里。

不過雙方合作歸合作，不代表市場一定買單。目前入市的兩個項目，攬閱和觀境，一個網(wǎng)簽率八成，另一個僅三成，都還沒清盤。

幸運的是，這兩項目還在建中，沒到迎接業(yè)主檢驗的階段。

至于招商這幾年在上海的其他項目，不管是獨資還是合資，關(guān)于質(zhì)量的質(zhì)疑和品質(zhì)的爭議從未間斷。

從高端產(chǎn)品線璽系的外灘璽、蘇河璽、虹璽、匯元璽、天匯璽等，到面向中產(chǎn)的產(chǎn)品線璀璨系的虹橋璀璨公館、招商璀璨公館、璀璨城市、虹橋璀璨領(lǐng)峯等，無一例外，難逃交付即維權(quán)的標準流程。

2020年中海、華潤和萬科三家圍標被罰后，給了招商在上海連續(xù)幾年霸榜前三的絕好機會。

眼下，地產(chǎn)牌桌上的玩家，在肉眼可見的減少。這一次的上海東安新村地王，又給了招商和港中旅撬動產(chǎn)品力和品牌力的機遇。

它們太需要也太有必要，在真正意義上，做出一個能打動買家的城市名片之作。

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