涉企行政執法典型案例通報|區城管執法局：警惕網絡“低價好房”陷阱！奉賢城管治理虛假房源亂象

為貫徹落實規范涉企行政執法專項行動有關部署要求，加強涉企行政執法典型案例通報，以案為鑒，以例為引，奉賢區司法局公眾號定期發布行政執法典型案例，為行政執法工作提供參考和指引，以高水平行政執法引領帶動法治政府建設整體提升。

某房地產經紀機構以隱瞞、欺詐手段招攬業務案

基本案情

2025年3月，奉賢區城管執法局接移交線索發現注冊地址為奉賢區的某房地產公司自媒體賬號于2025年2月在某社交網絡平臺發布了一則《上海徐匯交通大學70年產權兩房帶外陽臺197w》的房源信息，涉嫌存在隱瞞、欺詐不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易的違法行為。經核查，某房地產公司違反《房地產經紀管理辦法》第二十五條第三項的規定，屬于隱瞞欺詐誘導的違法行為，區城管執法局依法對某房地產公司及經紀人員申某分別作出罰款人民幣叁萬元和壹萬元的行政處罰，并移交相關部門取消該公司網上簽約資格。

執法亮點

精準亮劍，鎖定違法主體

某房地產公司員工申某作為當事公司現任賬號管理人員，受公司指使，采用剪輯拼接網絡照片、視頻方法制作了包括涉案視頻在內的多條虛假房源信息并通過公司賬號發布，公司管理層對虛假房源內容進行審核并予以提成績效考核激勵，證實當事公司與申某對違法行為存在明確共同故意，明知虛假房源信息的違法性仍系統性實施隱瞞、欺詐行為招攬業務，違反了《房地產經紀管理辦法》第二十五條第三項的規定，某房地產公司和其員工申某同時構成以隱瞞、欺詐手段招攬業務的違法事實。

條分縷析，厘清違法收益界定之辨

本案當事公司通過隱瞞、欺詐不正當手段引流獲客，進而成交真實房源的中介費是否屬于違法所得亟待厘清。區城管執法局借鑒參考“毒樹之果”原則的法理邏輯，對于違法手段“毒樹”性質，認為發布虛假房源廣告作為引流手段違反《房地產經紀管理辦法》第二十五條第三項的規定，屬于隱瞞欺詐誘導的違法行為，由此獲取的客戶信息屬于非法利益，若存在社交網絡平臺發布收益應當作為本案違法所得。對于實際成交“果實”定性，認為實際成交房屋的中介費用雖基于虛假房源信息的誤導引流至線下產生，但本案當事公司中介服務圍繞的是真實房屋的合法交易，我國刑事訴訟法中司法機關的主流觀點和實踐中的一貫做法是不排除，根據“舉重以明輕”的原則，當事人以此收取的中介費用不宜認定為違法所得。

全鏈閉環，彰顯精細化執法成效

本案違法行為行政處罰罰則為定額雙罰制，執法人員未簡單局限于認定欺詐、隱瞞不正當手段招攬業務的基本事實，而是窮盡手段全面查清違法鏈條，從發現核實當事人制作、發布虛假房源信息體量，逐一核實受害消費者人數和實質獲客數據，固定電子證據認定違法行為造成社會影響情節，對中介服務成交情況和合法性進行審查，以精細化執法、全要素全鏈條查明真相，確保了執法的公正性和嚴肅性。通過精準量化當事人違法行為對市場秩序及消費者權益的損害影響，對其社會危害性作出準確且全面評價。

典型意義

近年來，不少房地產經紀機構將社交網絡平臺作為對外發布房源信息的新陣地，部分機構為謀取私利在社交網絡平臺發布虛假低價房源、隱瞞關鍵信息以博取流量，嚴重損害消費者知情權與選擇權，扭曲市場價格，誘使購房者誤判導致購房交易成本增加。此類違法行為擠壓了正常房地產經紀服務經營機構的生存空間，產生劣幣驅逐良幣的現象，嚴重破壞房地產市場領域營商環境，同時也暴露出部分房地產從業人員守法意識淡薄及職業道德缺位。

本案作為我市首起打擊社交網絡平臺虛假房源案例，受到中央廣播電視臺、上海廣播電視臺、交通廣播等欄目采訪報道，新華社、新民晚報、上海新聞廣播、上觀新聞等多個微信公眾號轉載發布，節目和案例一經報道引起了社會的廣泛關注，取得了良好的法治效應和社會效應。經市網信辦牽頭，后續共計對98個違規賬號予以禁言處理，清理相關違法違規和不良信息900余條，有效治理了房地產經紀營銷環境，提升了行業自律水平，真正實現了“辦理一案、治理一類、影響一域、惠及一方”的良好法治效應和社會效應，為規范市場秩序、優化營商環境提供法治支撐。

供稿：行政執法協調監督科

審核：孫靜、辦公室