商業進階、融資搶跑，新城控股重構盈利模型

堅持雙輪驅動戰略、業績基本面修復的新城控股護城河加固，在融資方面實現“搶跑”，韌性進一步凸顯。

近日，新城控股交出上半年業績“成績單”。報告期內，公司實現營收221億元，歸母凈利潤8.95億元，扣非歸母凈利潤9.47億元，毛利率同比提升5.25個百分點至26.85%。

房地產下行周期中，能夠實現毛利率提升的開發商不多，新城控股的秘籍在于商業。

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商業優勢持續凸顯

早在2008年，新城控股就將目光瞄向了商業。次年，公司將管理總部搬遷到上海，這是全國商業發展最超前的城市，并開始全面實施“1+3”布局戰略，確定“住宅+商業”雙輪驅動戰略。

2011年，伴隨著MINIMALL的嘗試及百貨落地，統一招商運營，新城萬博百貨首次亮相。第二年，“吾悅”商業品牌誕生，住宅+MALL的產品組合，自持自營MALL應際而生。

孫婉秋 攝

此后，新城控股不斷升級吾悅概念，完善商業業態布局，一步一個腳印向前走。多年精心澆灌之下，商業業態成功完成“補位”，一座座吾悅廣場構成最堅固的城墻，為新城控股抵御風沙。

截至6月末，新城控股在全國開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已達到205座。其中在營吾悅廣場數量174座，足跡遍布上海、天津、重慶、南京、長沙、西安等國內141個大中城市，整體出租率達 97.81%。

今年以來，新城控股持續堅持“五邊形經營理念”，圍繞“品質空間、與人歡喜、專業匠心、綠色智能、雙向奔赴”五個維度構建吾悅商業人格。吾悅廣場則從用戶視角出發、圍繞“引流到場、分流到店、轉化復購”的用戶運營鏈路，將這一理念落地執行，不斷夯實基礎會員運營體系，與用戶建立深度鏈接。

比如，報告期內舉行的第 9 屆“我愛你?五月”活動，吾悅商管從“愛”出發，響應政府號召，以“吾悅愛健康”為主題，掀起了一場全民參與的健康熱潮。活動中向消費者贈送出近 9 萬份長者健康體檢套餐、集結全國吾悅廣場會員創造了線上線下 1124 人同時跳操的世界記錄。

與用戶的緊密聯動之下，上半年吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16%；總銷售額超515億元（不含車輛銷售），同比增長16.5%。截至6月末，吾悅廣場會員人數達到4917萬人。

基本盤的穩固帶動收入繼續增長。今年上半年，新城控股實現商業運營總收入為69.44億元，同比增長11.8%；物業出租及管理業務毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；毛利率達到71.2%，業績貢獻率不斷走高。

需要強調的一點是，隨著商業的深度進階，新城控股自2021年以來商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，今年上半年該比例進一步增長至4倍。在業內看來，在國內大力提振消費的政策驅動下，未來商業板塊有望為新城控股帶來更大支撐。

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融資“搶跑”

地產開發業務亦逐步企穩。

上半年，新城控股根據市場變化和自身優勢，積極調整經營策略，實現資金回籠和資產經營的高效運轉，逐步重啟增長，“相比簽約規模，公司更看重資產價值的守護”。

報告期內，公司實現合同銷售金額103.3億元，合同銷售面積133.5萬平方米；實現回款金額118.84億元，回款率達到115.05%，有回款的銷售為公司筑牢資金底盤。另外，新城控股在穩樓市方面不余遺力，截至6月末實現全國超 1.6 萬套物業高品質交付。

開發業務的高回款率及持續發力的經營性物業使得新城控股的現金流水平更加穩健。截至報告期末，公司在手現金余額為91.83億元，凈負債率為53.4%，繼續保持在低位；經營性現金流凈額為2.86億元，連續數年為正。

債務端來看，截至6月末，新城控股期末融資余額為522.76億元，較年初壓降13.74億元，債務結構持續優化；公司合聯營權益有息負債降至25.82億元，相比年初再次下降6.91億元。

穩定的現金流、協同的經營模式、清晰的降債思路也令新城控股在融資端實現“搶跑”。上半年，公司成功實現境內外融資渠道的雙向突破，綜合融資成本保持低位。

例如，今年6月，新城控股母公司新城發展宣布，成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場融資的民營房企；8月，新城控股成功發行一筆規模為10億元的中期票據，并獲得中債增全額擔保，總認購倍數2.28倍，票面利率為2.68％。

同時，依托吾悅廣場優質的資產基底與持續提升的運營實力，今年前6個月，新城控股新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約44.79億元。

左宇 攝

有融資，就有償債。在一眾民營房企中，新城控股是為數不多堅持“零違約”記錄的開發商。上半年，其已償還境內外公開市場債券10.67億元，繼續保持每一筆債務提前或到期償付的良好記錄。

中金公司在近期的一則研報告中指出，新城控股在下沉商業市場中已形成競爭壁壘，開發業務或在2028年前后徹底出清，將帶動杠桿率與債務體量穩步下行；上半年平均融資成本較年初邊際下降37個基點至5.55%，存量負債均價穩步下行，有利于后續業績加速釋放。

其強調，新城控股已順利度過債務剛兌高峰期，“我們判斷公司后續在向不動產運營商轉型過程中將重構盈利模型，并觸發戴維斯雙擊（指在低市盈率(PE)買入股票，待成長潛力顯現后，以高市盈率賣出的投資策略）?！?/p>

記者 劉一飛

編輯 曾莞