直降超350萬(wàn)，南通頭部豪宅也扛不住了？

一石激起千層浪！中創(chuàng)區(qū)豪宅萬(wàn)科方圓近日流出兩套法拍房，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)估值的起拍價(jià)引發(fā)激烈討論。

第一套，25幢304室，建筑面積為159.68㎡，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約262萬(wàn)，折算單價(jià)約1.64萬(wàn)/㎡，一拍起拍價(jià)定為184萬(wàn)，起拍單價(jià)僅約1.15萬(wàn)/㎡，將于10月13日開拍。

第二套，19幢901室（疑似未有居住痕跡），建筑面積為175.79㎡，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)約299萬(wàn)，折算單價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡，一拍起拍價(jià)定為210萬(wàn)，起拍單價(jià)僅約1.19萬(wàn)/㎡，將于9月22日開拍。

若對(duì)比萬(wàn)科方圓新房銷售時(shí)期的價(jià)格，此番定價(jià)更顯“縮水”劇烈。

2020年7月，萬(wàn)科方圓以均價(jià)約3.2萬(wàn)/㎡入市，部分大平層單價(jià)甚至突破3.5萬(wàn)/㎡，總價(jià)逾800萬(wàn)，是彼時(shí)“又貴又好賣”的頭部豪宅。

以3.2萬(wàn)/㎡均價(jià)估算，第一套法拍房購(gòu)入價(jià)約510萬(wàn)，目前起拍價(jià)直降超320萬(wàn)；第二套購(gòu)入價(jià)約560萬(wàn)，目前起拍價(jià)直降超350萬(wàn)。

這樣的回調(diào)幅度遠(yuǎn)超常見市場(chǎng)波動(dòng)，反映出特殊資產(chǎn)處置背后的價(jià)格邏輯。

目前兩套法拍房都還未有人報(bào)名，但已吸引相當(dāng)數(shù)量關(guān)注者設(shè)置提醒，市場(chǎng)期待情緒正在累積。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，法拍房因特殊屬性其價(jià)格本就低于市場(chǎng)價(jià)，個(gè)別低價(jià)案例并不具備代表性。

也有聲音指出，法拍房是二手房的價(jià)格錨點(diǎn)，這種深度折價(jià)勢(shì)必影響本項(xiàng)目乃至板塊二手房的價(jià)格預(yù)期。

筆者認(rèn)為，“白菜價(jià)”法拍房的出現(xiàn)，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目二手房市場(chǎng)產(chǎn)生情緒傳導(dǎo)，這也正是萬(wàn)科方圓這兩套法拍房能引發(fā)激烈討論的原因。

當(dāng)意向客戶發(fā)現(xiàn)可通過(guò)法拍渠道以更低成本置業(yè)，二手房潛在買家就可能轉(zhuǎn)向法拍市場(chǎng)，導(dǎo)致二手房成交承壓。

但需冷靜看待的是，目前所謂的“白菜價(jià)”僅為起拍定價(jià)，最終的市場(chǎng)認(rèn)可度，仍需等待落槌成交那一刻才能真正揭曉。

我們?cè)賮?lái)看下萬(wàn)科方圓近期二手房成交情況。

根據(jù)二手房平臺(tái)信息，今年以來(lái)萬(wàn)科方圓累計(jì)成交了三套二手房，其中有兩套與第一套法拍房（建面約160㎡）屬相似產(chǎn)品，成交單價(jià)分別為2.42萬(wàn)/㎡與2.87萬(wàn)/㎡。

成交單價(jià)約2.42萬(wàn)/㎡，總價(jià)約386萬(wàn)——

成交單價(jià)約2.87萬(wàn)/㎡，總價(jià)約456萬(wàn)——

同小區(qū)相似產(chǎn)品，單價(jià)卻相差約4500元/㎡，總價(jià)相差約70萬(wàn)，反映出當(dāng)前二手房市場(chǎng)買賣雙方預(yù)期存在較大分歧以及博弈空間。

但即便以較低成交水平衡量，上述法拍房的起拍價(jià)仍遠(yuǎn)低于市場(chǎng)成交價(jià)，顯示出該標(biāo)的具備顯著“撿漏”潛力。

事實(shí)上，萬(wàn)科方圓二手房抗跌能力一直可圈可點(diǎn)。

自交付以來(lái)累計(jì)成交17套，最高單價(jià)出現(xiàn)在2023年2月，建面約230㎡中樓層，成交價(jià)約3.43萬(wàn)/㎡；最低單價(jià)為今年2月，建面約159㎡中樓層，成交價(jià)約2.42萬(wàn)/㎡。

即便以最低成交價(jià)與發(fā)行價(jià)對(duì)比，跌幅也未超過(guò)25%。而一路之隔的華潤(rùn)悅府最新成交價(jià)僅約1.8萬(wàn)/㎡，跌幅已超40%，差距明顯。

掛牌方面，萬(wàn)科方圓目前共80套二手房在售，僅占全盤（1111套）約7%，掛牌均價(jià)約2.95萬(wàn)/㎡。

較低的掛牌量＋較高的掛牌價(jià)，反映兩種情況：一是業(yè)主以自住需求為主；二是當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)已低于業(yè)主所能承受的最低價(jià)，不愿賤賣。

目前掛牌單價(jià)較低的主要是小戶型或低樓層，大致在2萬(wàn)-2.1萬(wàn)/㎡左右；而曾經(jīng)熱銷的230㎡大平層，目前掛牌價(jià)基本堅(jiān)守在3萬(wàn)/㎡以上。

值得一提的是，中創(chuàng)區(qū)另一法拍房——紫瑯天成5幢801室，已歷經(jīng)兩次流拍。

紫瑯天成這套法拍房，建筑面積為221.02㎡，評(píng)估價(jià)850萬(wàn)（單價(jià)約3.85萬(wàn)/㎡），一拍起拍價(jià)為595萬(wàn)（單價(jià)約2.69萬(wàn)元/㎡），流拍后二拍起拍價(jià)降至476萬(wàn)（單價(jià)約2.15萬(wàn)/㎡），仍未能成交。

相較而言，萬(wàn)科方圓上述兩套法拍房在定價(jià)方面可謂誠(chéng)意十足，無(wú)論是與原始購(gòu)入價(jià)還是近期二手成交價(jià)對(duì)比，均呈現(xiàn)出較高性價(jià)比，值得關(guān)注。