龍湖的“三哲學”：房企穿越周期之道

8月29日，龍湖集團2025年中期業績公告如同一顆投入深潭的石子，在房地產行業激起層層漣漪——營收587.5億元，同比增長25%；由運營及服務業務組成的經營性收入實現132.7億元，創歷史新高，占總營業收入22.6%；有息負債較2024年底壓降65.3億元至1698億元；這家民營房企用一份“穩健增長+結構優化”的答卷，向市場交出了半年度作業。

業績會上，筆者發現“三”是關鍵詞，或許也是這份答卷的關鍵密碼：三年債務結構轉換的“時間刻度”，三大業務板塊協同的“生態維度”，三大盤面升級的“戰略高度”。中國傳統文化里一直偏愛“三”，龍湖的“三哲學”看似簡單，卻也帶給市場更多想象空間——正所謂“三生萬物”。

龍湖集團2025年中期業績發布會現場

▌三年時間，債務結構實現轉換

在房地產行業發展新模式下，房企紛紛摒棄高杠桿運營模式，向高質量發展轉型，龍湖是較早主動控負債的房企之一。

“三年前的這時候，也就是2022年中期，大多開發企業都還沒有出險，行業也還沒進入深度調整中，不過我們在那時就感覺到整個行業的調整不同于過往，可能是行業底層經營邏輯重構的調整。所以在三年前我們提前踩剎車、降負債。”龍湖管理層在業績會上表示。這種“提前三步”的思維方式，體現了龍湖管理層前瞻局勢和徐徐布局的周期穿越智慧。

截至報告期末，龍湖有息負債較2024年底壓降65.3億元至1698億元，其中銀行融資占比87%，三道紅線繼續穩居綠檔：剔除預收款后的資產負債率為56.1%，凈負債率51.2%，現金短債覆蓋倍數1.74倍。

同時，債務結構持續優化：1年內到期債務占比降至15.1%，外幣債務占比降至14%且100%做掉期對沖，平均融資成本降至3.58%，平均合同借貸年期拉長至10.95年，均為歷史最優水平，實現“負債規模與融資成本雙降”。今年以來，龍湖累計兌付債券本息145億元，年內到期債券已全部清償，無境外債償付壓力。

2025年初至今，龍湖亦如期全額兌付70億元境內信用債。據龍湖管理層的預估，到2025年底，龍湖有息負債余額會降至1450億元左右，其中經營性物業貸與長租貸接近1000億，債務結構更優、年期更長。

經過三年時間，龍湖降了有息負債超400億元，預計到今年底還要再降200億，等于三年半的時間可以降約600億元有息負債。同時，這600億元基本上全是信用債，龍湖花了三年半的時間把債務的最高峰“熬”過去了。

成功渡過償債高峰，不僅意味著安全，更意味著龍湖進入更可持續發展模式。早在2024年，龍湖首次對外講出了自身的新發展模式，在中期業績會上提出的“兩個轉換”，其中一個轉換就是用長線的經營性現金流取代過往的高杠桿。

“龍湖用3年多的時間告別這種通過負債增加、靠融資驅動增長的增長模式，預計2026年—2028年每年再降100億有息負債，規模逐步壓降并穩定在1000億左右。過了高償債高峰之后，龍湖的債務結構將得以轉換，償債壓力將大幅下降，但同時運營及服務業務帶來的現金流還會持續，這將構成龍湖未來的基本盤。”管理層指出。

▌三大業務，協同構建發展韌性

什么圖形最穩定？毫無疑問是三角形。龍湖也正通過打造開發、運營、服務三大業務板塊，形成相互支撐協同的韌性發展三角形：開發業務為運營和服務業務提供基礎與客戶資源；運營業務通過穩定的租金收入和資產增值，提供持續現金流；服務業務則可以幫助提升客戶滿意度與品牌忠誠度，促進開發業務銷售，形成了良性循環。

報告期內，地產開發業務收入為454.8億元，依舊是營收的重要支柱。運營及服務業務合計實現收入132.7億元，創歷史新高。其中，運營業務不含稅收入為人民幣70.1億元，較上年增長2.5%，運營業務毛利率為77.7%；服務業務不含稅收入為人民幣62.6億元，同比微增，服務業務毛利率為30.0%。報告期內，運營及服務業務在龍湖集團營業收入中占比達到22.6%，成為收入、利潤及現金流的穩定貢獻來源。

經營性業務對龍湖發展韌性的提升作用，多家機構均表示認可。穆迪在7月發布的行業報告中就表示，“不斷增長的經營性收入提升了開發商的盈利穩定性和財務韌性。”大華繼顯分析師則指出，龍湖具有彈性的經營性業務是其中長期的關鍵驅動力，預計龍湖的資產負債表將繼續保持彈性，凈負債率保持穩定。

事實上，開發主業之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。房企紛紛押注“多元化”之下，物業、代建、商業等賽道無疑也將卷起來，能脫穎而出才算真正構建起來新增長曲線，龍湖做到了。

比如龍湖龍智造，作為2022年新成立的年輕航道，2023年開始對外輸出，在如今代建行業競爭非常激烈的背景下，卻贏得自己的江湖地位。“這三年做下來之后，龍智造的項目基本是做一個成一個。”管理層指出，目前龍智造對外承接的項目接近80個，今年上半年的操盤簽約額超過了80億，每個項目操盤兌現的成功率都非常好。

龍湖龍智造落地廣州的首個代建項目“龍湖亞倫央璟頌”實景

憑什么龍湖能成功？“把行活做好。”是基礎，這也是在龍湖內部常聽到的一句話：不是說把職責范圍內事情做到可以交差就行，而是把最基礎的工作做到最好，打造扎實的能力底盤。

此外，龍湖運營也自有一套方法論。比如管理層透露C3資管航道“龍智資管”連續兩年實現了利潤增長以及正向經營性現金流，主要通過三個方式來達到既定的目標。第一是多業態組合打造項目的最優解，第二是抓好資管航道的“投、建、管、退”，第三是抓好運營的行活。而作為運營業務重要組成部分的龍湖商業，也將持續堅持TOD戰略，提升空間布局能力。管理層表示，龍湖下半年還將新開10座商業，2026-2027年每年計劃新開業約10個項目。

三大業務板塊就像三足鼎立，支撐起龍湖的可持續發展生態。“企業安全了之后肯定還要增長，未來靠什么增長？主要在C2—C5這四個經營賽道。這四個航道我們都要構建自身在所處板塊的競爭優勢，要持續保持自身的增長，形成能力的護城河。這塊我們是非常有信心去達成的。”管理層表示。

今年5月30日，龍湖南寧青秀天街開門營業

▌三大盤面，戰略升級孕育新機

值得一提的是，龍湖在業績會上提出了新戰略：把原來“空間即服務”的戰略升級為“智創空間，智享服務”。同時，管理層還提出了“基本盤、增長盤和創新盤”的三盤策略，對應不同發展階段和重要性的業務組合。

據管理層解釋，龍湖的基本盤是安全的債務結構加上正向經營性現金流，增長盤則是應存量時代提出的轉型訴求目前形成的C2-C5四大航道的競爭優勢；創新盤則是基于“智創空間，智享服務”戰略的一場產業鏈各環節的深度融合與創新。

“創新盤”無疑是最具想象力和前瞻性的一環。它并非指某個具體的樓盤項目，而是一個面向未來、培育新興賽道的業務集群。如果說“基本盤”是捍衛當下的護城河，“增長盤”是支撐中期的第二曲線，那么“創新盤”就是龍湖為5年甚至10年后布局的“種子業務”，旨在新一輪產業變革中搶占先機。

創新盤雖然還在探索和醞釀中，但龍湖已經有了抓手。“今年我們上線了龍湖全部會員、全部航道All in one的APP——‘龍湖’APP，現在裝機量、活躍度已經明顯上升。未來我們會把所有航道的會員，無論是高頻商業會員還是中頻的租客或是低頻的買房客戶，全部在一個會員平臺上運營，服務好我們的這些客戶，這么多的會員未來一定能夠產生出一些新的業務機會。”管理層指出。

此外，AI等技術熱點也是龍湖關注的新機。管理層透露龍湖內部在今年做了許多行業級的AI應用試水，未來成熟了也會通過C5航道的千丁數科對外輸出。

龍湖的“創新盤”是其遠見的體現。它不再是簡單地賣房子，而是賣服務、賣技術、賣解決方案，甚至是賣一種全新的生活方式和城市運營理念。這盤“面向未來”的棋局，雖然當前收入貢獻占比可能不高，但它決定了龍湖能否從一家優秀的房地產企業，真正蛻變為一家城市綜合服務商。

龍湖的“三哲學”不是偶然，而是中國傳統文化在現代企業管理中的生動實踐。從“三思而后行”到“三年有成”再到“三生萬物”，中國文化歷來認為經過三次反復，事物才能趨于完善。模式要試，信任要磨，成長也避免不了走彎路。龍湖的“三”不是簡單數字，是一種運行的節奏，是一種努力的累積——正如中國人常說的那樣，事不過三，三者，多也，成也，穩也。