政策開閘放水，“非居改租”的紅利誰能接得住？

作者 | 梁秀杰 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

在這場圍繞存量的新競賽中，能夠精準(zhǔn)定位、高效改造并持續(xù)運(yùn)營的企業(yè)，將成為新一輪市場洗牌中的引領(lǐng)者。

我國首部《住房租賃條例》今日正式實(shí)施，租住行業(yè)迎來里程碑時(shí)刻。新條例明確鼓勵(lì)利用非居住存量土地和房屋建設(shè)租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。這不僅為市場注入政策活力，更標(biāo)志著行業(yè)正式步入以“存量煥新”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

當(dāng)政策鼓勵(lì)“非居改租”、行業(yè)集體走向精細(xì)化運(yùn)營，決勝未來的關(guān)鍵，不再是誰跑得更快，而是誰盤得更活、運(yùn)營得更精細(xì)。龍湖龍智資管旗下品牌——冠寓，以95.6%的出租率和連續(xù)多年盈利的硬實(shí)力，驗(yàn)證了商業(yè)模式的可持續(xù)性，更以多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目證明：真正的競爭力，來自于對資產(chǎn)價(jià)值的深度挖掘與高效運(yùn)營。

政策紅利已至，模式變革開啟。在這場圍繞存量的新競賽中，能夠精準(zhǔn)定位、高效改造并持續(xù)運(yùn)營的企業(yè)，將成為新一輪市場洗牌中的引領(lǐng)者。

新規(guī)·新局

存量賽道呼喚“真運(yùn)營”能力

租住行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模化擴(kuò)張向精細(xì)化運(yùn)營的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。過去十年，行業(yè)完整經(jīng)歷了從野蠻生長到洗牌調(diào)整的發(fā)展周期。多家曾 依靠高杠桿 快速擴(kuò)張的頭部企業(yè)陷入 經(jīng)營 困境，證明單純追求規(guī)模擴(kuò)張的模式已難以持續(xù)。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前住房租賃企業(yè)整體盈利能力仍然偏弱，超過60%的企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定盈利。空置率高、產(chǎn)品同質(zhì)化、運(yùn)營成本高企，成為制約行業(yè)發(fā)展的普遍痛點(diǎn)。

《住房租賃條例》出臺，為行業(yè)轉(zhuǎn)型升級指明了新方向。新政鼓勵(lì)將閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲等非居住存量房屋改建為租賃住房。這一舉措不僅拓展了行業(yè)發(fā)展空間，也為市場提供了大量潛在房源。

面對持續(xù)增加的存量物業(yè)和持續(xù)高企的運(yùn)營成本，新政正式實(shí)施后，預(yù)計(jì)更多企業(yè)將進(jìn)入這一領(lǐng)域，行業(yè)競爭格局或?qū)⒅厮堋＞邆滟Y產(chǎn)改造和精細(xì)化運(yùn)營能力的企業(yè)將獲得先發(fā)優(yōu)勢，而僅依賴資本擴(kuò)張的企業(yè)則可能面臨更大挑戰(zhàn)。行業(yè)競爭核心正由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向運(yùn)營能力的比拼。

龍湖龍智資管正是具備資產(chǎn)改造和運(yùn)營管理先發(fā)優(yōu)勢的代表企業(yè)之一。不僅前期已在存量煥新領(lǐng)域積累了豐富的案例和經(jīng)驗(yàn)，其旗下品牌——冠寓，作為行業(yè)頭部品牌更展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展韌性。截至2025年6月，龍湖冠寓已布局全國一二線核心城市，累計(jì)開業(yè)超300家門店，開業(yè)房間數(shù)達(dá)12.7萬間，整體出租率保持在95.6%的行業(yè)高位。

更值得關(guān)注的是，龍湖冠寓早在2021年便率先實(shí)現(xiàn)整體盈利，這一突破被視為行業(yè)重要信號，標(biāo)志著長租公寓商業(yè)模式的成功跑通，為整個(gè)行業(yè)注入了強(qiáng)心劑。

模式·樣本

龍湖“雙輪驅(qū)動”的盈利范式

在2025年中期業(yè)績會上，龍湖集團(tuán)進(jìn)一步透露，龍智資管已經(jīng)連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，2025年上半年利潤實(shí)現(xiàn)同比增長。這一穩(wěn)健表現(xiàn)，得益于其獨(dú)特的“雙輪驅(qū)動”模式：

一、盤面聚焦，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。龍智資管堅(jiān)持將資源向核心城市的核心板塊傾斜，優(yōu)先獲取具備長期增值空間的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并同步推進(jìn)低效項(xiàng)目的有序出清。

這一策略使龍智資管實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化與資源高效配置。數(shù)據(jù)顯示，目前龍湖冠寓開業(yè)的300余個(gè)項(xiàng)目，相比于競品的坪效溢價(jià)超30%。

二、修煉內(nèi)功，練好全鏈條行活。龍智資管以高水平運(yùn)營管理為基礎(chǔ)，持續(xù)精進(jìn)“研策定位-產(chǎn)品兌現(xiàn)-運(yùn)營管理”的全鏈條專業(yè)能力。同時(shí)積極發(fā)揮多業(yè)態(tài)協(xié)同的增值效應(yīng)，通過產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的有機(jī)耦合，讓“好資產(chǎn)”實(shí)現(xiàn)“好收益”。

1、精準(zhǔn)的研策能力是成功的基礎(chǔ)。以南京水晶酈城項(xiàng)目為例，該資產(chǎn)原本盤面低效，地處非核心地段。團(tuán)隊(duì)經(jīng)過多維度研判，在比較了養(yǎng)老、公寓等多種業(yè)態(tài)后，最終通過精準(zhǔn)測算決定以長租公寓形式盤活這一滯重資產(chǎn)。項(xiàng)目依托市場化機(jī)構(gòu)公寓的產(chǎn)品力、服務(wù)優(yōu)勢、多功能公區(qū)和商業(yè)配套，主抓地緣產(chǎn)業(yè)品質(zhì)客戶和上級外溢性價(jià)比客戶，推出20㎡全配標(biāo)準(zhǔn)戶型，開業(yè)首日便簽約130戶。

此類成功案例還包括冠寓長春天璞店、福州上渡店等項(xiàng)目，均為自持型資產(chǎn)盤活及商辦改租賃提供了成熟且可復(fù)制的解決方案。

龍湖冠寓南京水晶酈城店

2、高效的產(chǎn)品兌現(xiàn)能力同樣關(guān)鍵。依托龍湖三十余年的建造積淀與強(qiáng)大的內(nèi)部協(xié)同效能，龍湖“龍智造”持續(xù)賦能項(xiàng)目高效高品質(zhì)交付，為資產(chǎn)快速增值提供堅(jiān)實(shí)保障。

經(jīng)發(fā)武漢德銳大廈店，僅用40天便完成300余間公寓的全周期交付，刷新行業(yè)效率標(biāo)桿；上海江橋歡肆店則以智慧全屋裝配式EPC生態(tài)為核心，打造集舒適、智能、健康于一體的品質(zhì)租住空間，樹立行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)。

經(jīng)發(fā)龍湖冠寓武漢德銳大廈店

3、精細(xì)化運(yùn)營和多業(yè)態(tài)協(xié)同，則確保了項(xiàng)目的長期競爭力，提升資產(chǎn)收益水平。在運(yùn)營方面，以合肥火車站店為例，龍智資管聯(lián)動已有重資產(chǎn)項(xiàng)目人員共用，顯著降低了冠寓單間運(yùn)營成本，同時(shí)成功盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)效率。據(jù)了解，冠寓目前人房比接近1:160，行業(yè)領(lǐng)先。

今年全新亮相的合肥歡肆項(xiàng)目則是其多業(yè)態(tài)協(xié)同的最佳例證。項(xiàng)目位于合肥高新區(qū)核心地段，通過冠寓疊加街區(qū)式商業(yè)，打造出創(chuàng)新混合空間產(chǎn)品，產(chǎn)生了“商業(yè)造血+公寓增值”的協(xié)同效應(yīng)——冠寓租戶為街區(qū)商戶提供持續(xù)、穩(wěn)定客流，而活力街區(qū)的加持，則使冠寓出租率持續(xù)穩(wěn)定在97%以上，相比周邊競品坪效溢價(jià)率超43%，門店開業(yè)首年經(jīng)營回報(bào)率即超6%。

龍湖冠寓合肥火車站店

龍湖冠寓合肥高新歡肆店

破局·路徑

從“改得了”到“盤得活” 的全鏈條能力

龍智資管的多元實(shí)踐，為行業(yè)在存量時(shí)代的發(fā)展提供了清晰的方向與可行路徑。

首先，存量盤活能力將成為核心競爭力。在新增土地資源日益稀缺的背景下，能否高效盤活存量資產(chǎn)，已成為決定企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。龍智資管在“非居改租”領(lǐng)域積累了豐富經(jīng)驗(yàn)，并形成了多元化、可復(fù)制的創(chuàng)新盤活模式。

如北京熙悅天街店與國企合作盤活存量資產(chǎn)；天津南開王頂?shù)痰陮⒏咝ｉe置宿舍改造為保租房；北京郭公莊地鐵站店創(chuàng)新通過政企聯(lián)審機(jī)制，將低效商辦改造為示范性保租房；以及寧波北侖店與地方平臺共建人才公寓等，均為行業(yè)提供了可借鑒的路徑。

龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店

龍湖冠寓寧波北侖青創(chuàng)店

其次，盈利離不開精細(xì)化運(yùn)營。除了硬件改造，更需依靠精準(zhǔn)定位、產(chǎn)品創(chuàng)新和高效管理提升資產(chǎn)收益。龍湖冠寓憑借產(chǎn)品差異化、服務(wù)品質(zhì)及科學(xué)定價(jià)，即使在非核心地段也實(shí)現(xiàn)了高去化率與客戶滿意度，印證了運(yùn)營賦能的價(jià)值。

再次，多業(yè)態(tài)協(xié)同激發(fā)資產(chǎn)超額收益。“公寓+商業(yè)”“公寓+辦公”等混合業(yè)態(tài)模式通過流量互通與場景互補(bǔ)，正顯示出1+1>2的共生效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)租住體驗(yàn)與資產(chǎn)競爭力及收益能力的多重提升。

結(jié)語

伴隨配套政策完善與運(yùn)營效率的不斷提升，“非居改租”有望為租賃市場注入大量優(yōu)質(zhì)房源，助力租購并舉的住房制度的完善，同時(shí)提升資產(chǎn)效率，為企業(yè)減少滯重負(fù)擔(dān)，真正實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重構(gòu)與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

隨著《住房租賃條例》的實(shí)施，住房租賃行業(yè)正邁向?qū)I(yè)化與規(guī)范化的新階段。龍湖龍智資管通過多業(yè)態(tài)組合提升資產(chǎn)價(jià)值、全周期“投建管退”實(shí)現(xiàn)閉環(huán)管理、精細(xì)化運(yùn)營保障服務(wù)與效益，三管齊下成功實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與質(zhì)量的高位平衡。這一方法論正推動行業(yè)從規(guī)模競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度提供了重要實(shí)踐范本。