“百日執(zhí)行攻堅(jiān)” | 法拍交付撞上十年租約？看法官如何“雙贏”破局！

“太好了！我們廠可以繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營下去。”某玻璃廠經(jīng)營者激動地說。

這一幕，源于一起“先抵押-再出租-后拍賣”的執(zhí)行案件。在執(zhí)行法官多次協(xié)調(diào)下，廠房買受人和租賃人重新達(dá)成租賃協(xié)議。

法拍廠房被“長租”？

某商業(yè)銀行與某建筑裝飾公司金融借款合同糾紛一案，經(jīng)法院審理判決某建筑裝飾公司向某商業(yè)銀行償還貸款本金及利息。因某建筑裝飾公司未按期履行生效法律文書確定的義務(wù)，某商業(yè)銀行向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

執(zhí)行過程中，法院依法評估、拍賣了某建筑裝飾公司已抵押的核心生產(chǎn)廠房，買受人包某某以最高價(jià)競得。然而，在執(zhí)行處置期間，執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)某建筑裝飾公司在明知廠房已設(shè)立抵押且面臨強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，仍與某玻璃廠簽訂了一份期限長達(dá)十年的租賃合同。

廠房拍賣成交后，某玻璃廠以“買賣不破租賃”為由拒絕搬離，導(dǎo)致買受人無法實(shí)際接收和使用廠房，執(zhí)行程序陷入停滯。

強(qiáng)制騰退還是柔性調(diào)解？

“我按正規(guī)流程競拍，廠房現(xiàn)在是我的，他們必須搬走。”買受人態(tài)度堅(jiān)決。

“我們前期投入巨大，租了這個廠房十年是為長期經(jīng)營準(zhǔn)備的，現(xiàn)在真的搬不了。”某玻璃廠負(fù)責(zé)人也十分無奈。

雙方針尖對麥芒，誰都不讓步。雖然根據(jù)法律規(guī)定，租賃權(quán)不能對抗已登記的抵押權(quán)，法院可依法強(qiáng)制清場交付，但考慮到玻璃廠生產(chǎn)設(shè)備龐大、安裝調(diào)試復(fù)雜，若倉促搬遷不僅需承擔(dān)高額成本，還可能導(dǎo)致生產(chǎn)線停滯、員工失業(yè)，企業(yè)將面臨生存危機(jī)。

一邊是買受人的合法權(quán)益，一邊是中小企業(yè)的生存壓力。為平衡“盡快交付”與“企業(yè)存續(xù)”的雙重需求，執(zhí)行法官決定采取更穩(wěn)妥的解決方案。

執(zhí)行攻堅(jiān)：既有效率，也有溫度

為此，執(zhí)行法官多次組織雙方溝通，搭建對話平臺，一方面向買受人釋明保障中小企業(yè)平穩(wěn)過渡的社會意義，爭取理解與支持；另一方面幫助玻璃廠梳理搬遷難點(diǎn)，指導(dǎo)其制定合理的生產(chǎn)銜接方案。

經(jīng)過多次協(xié)調(diào)溝通，雙方最終達(dá)成新的租賃協(xié)議：玻璃廠以合理租金繼續(xù)使用原租賃部分廠區(qū)，租期由之前的十年變更為三年，同時三年期滿后若不再續(xù)租，將預(yù)留6個月搬遷緩沖期。既確保買受人順利接收資產(chǎn)，也為玻璃廠爭取了轉(zhuǎn)型發(fā)展的寶貴時間，真正實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。

“百日執(zhí)行攻堅(jiān)”既要“快”字當(dāng)頭，也要“暖”字打底。接下來，鄰水縣法院將以更精準(zhǔn)的司法舉措，在高效兌現(xiàn)勝訴權(quán)益的同時，最大限度減少司法活動對企業(yè)經(jīng)營的影響，持續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供法治動能。

文 稿|甘 冬 陳智雄

編 輯|廖 彬