南京龍江這個小區，物業主動宣布“分手”！

南京又一小區，物業公司主動宣布退出！

最近，蘇寧物業發布公告稱，由于在馨瑰園的經濟收支方面已連續多年出現倒掛，且近年來愈加嚴重，將于2025年11月7日正式退出小區的物業服務。

作為蘇寧開發建設的小區，馨瑰園自交付起就由蘇寧物業提供服務，服務水平得到了業主們的普遍認可。主動退出的背后，有哪些困境？

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馨瑰園位于南京龍江，與二十九中高中部（新校區）、南京信泰中心等是鄰居。

作為南京主城區的重要組成，龍江早就開發成熟，其中最令人側目的，是頂流教育資源。

馨瑰園，就是銀城小學+金陵匯文中學的強大學區配置，2021年上半年，小區二手房價一度達到近7.6萬/㎡的天花板。

公開資料顯示，馨瑰園分兩期開發，由多層和小高層組成。2005年正式交付，20年來一直由蘇寧物業提供日常管理服務。

期間，蘇寧物業就小區綠化、設備設施、路面、智能化等細節進行維護與升級，服務水平得到了業主們的認可。

那么現在，蘇寧物業為什么要主動撤離馨瑰園？

9月8日，蘇寧物業關于退出馨瑰園小區物業服務的公告，清楚解釋了原因。

銳評君為大家概況如下：

第一，蘇寧物業在馨瑰園的經濟收支方面已經連續多年出現倒掛，且近年來愈加嚴重。

公告指出，目前馨瑰園物業收費執行的是2015年與當時的業委會簽訂的《物業服務合同》約定的收費標準。雖然該合同已于2018年到期，但物業費并沒有調整。

物業費10年沒上漲？

銳評君致電小區物業服務中心，客服表示小區物業費視有無電梯，收費標準在1.3元至1.5元/㎡·月不等。

這收費水平，與周邊房齡相當的小區相差不大，與這些年南京新交付的小區乃至科技系統住區比，顯然友好了不少。

第二，這些年，物業服務的各項經營成本都發生了極大程度的上漲，蘇寧物業雖然采取各種成本優化措施，但難以抵消成本的剛性上漲。

對此，蘇寧物業直接在公告里指出，品質優先的服務與經濟收支的失衡，不可持續。不過，蘇寧物業并沒有在馨瑰園物業官微披露經濟收支明細。

基于以上原因，蘇寧物業按照規定向相關部門、馨瑰園業主告知，將于2025年11月7日退出小區的物業服務。

小區的宣傳欄、單元門廳等顯眼位置，進行了公告張貼。

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在南京，蘇寧物業的主動撤離，并不是個例。僅在今年6、7月，就有多家物企宣布退場。

6月，棲霞建設物業向東方城小區業主發文：“鑒于東方城小區業主對美好生活的期望與我司入不敷出的經營困境之間存在巨大矛盾，經慎重考慮，我司決定不再參與東方城小區物業服務的續聘工作。”

7月，江核的江與城小區物業——怡置物業發布公告，表示因“物業費低、管理成本高、部分業主長期拖欠物業費”等原因，計劃于2025年12月30日24時前正式退出小區物業服務。

7月，弘陽物業向鐘鼎名悅廣場業委會發送公告，自2024年10月1日進入小區服務，到2025年5月30日，在為期8個月的服務過程中，物業費收繳率僅6.5%、凈虧損近94萬元，計劃于2025年7月31日24時退場。

同樣是7月，銀城物業告知南京恒豐世家全體業主，較高的人力物力成本、項目歷史遺留問題及部分業主繳費意愿等因素導致項目長期虧損，計劃于7月31日提前終止物業服務合同。

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無論是蘇寧物業、弘陽物業，還是怡置物業等，“主動分手”，客觀上反映了深層次的行業性和結構性矛盾。

首先指向核心癥結，物業費上漲困難與服務成本上升之間的矛盾。

不光是南京，國內很多小區，特別是交付超10年的小區，物業費標準是很多年前制定的。

根據民法典相關條款，物業費調整事關每一位業主，得由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，實操過程中難度并不小。

可隨著時間的推移，物業服務過程中的人力、物料、維修等成本一直在漲；客觀上老舊小區的設施老化，維護成本也相應激增，物企的綜合運營成本持續攀升。很多小區陷入維持現狀也很難盈利，甚至做得越好虧得越多的困境。

物企無奈撤離的背后，事實上是市場化定價機制的失靈。

一方面，物業費無法及時根據市場供求和成本變化及時調整。另一方面，受多重因素影響，不少物企在物業費的收繳上遇到困難，但眼下并沒有有效辦法來約束，無形中加劇了矛盾。

其次，市場環境產生深刻變化的當下，物管行業也在持續洗牌，實力企業+精細化運營將成為主流。

房子在升級，大家的居住環境越來越好，必然帶來服務水準的變化。

物企需要面對的一個事實是，業主們對物業服務的要求不斷升級，大家不再滿足于安保、衛生等基礎需求，對物企提出智慧服務、個性服務等更高階的要求。

這決定了物企正從粗放式擴張轉向精細化運營，一方面對自身服務能力不斷精進，另一方面主動退出低質效項目，將優質資源集中到優質項目中去。

這兩年，物企的主動退出潮，有在全國加劇的趨勢。比如上海、重慶、杭州、徐州等城市，物企主動退出服務小區越來越常態化。

銳評君認為，這是經濟形勢和行業發展的必然，無論是相關部門、物企，還是小區，應該將重心放在物業撤場之后。

部分城市，已經積極應對。克而瑞物管指出，北京、南寧等城市加速推進業委會的組建，為小區換物業提供基礎。而針對業委會組建率較低的現狀，不少城市重新修訂《物業管理條例》，通過組建物管會來補位業委會。

當然，物企與小區業主應是雙向奔赴的關系，物企提升服務水平，用更細顆粒度的服務贏得業主的滿意；業主們也應理解支持物企的經營壓力，及時繳納物業費，長此以往才能實現共贏局面。