長沙【嘉信洋湖錦璽】首開觀察：“高得房率” 背后隱憂爭議！

9月20日，長沙洋湖片區(qū)全新樓盤嘉信洋湖錦璽迎來首次開盤，共推出 300 余套房源。

據(jù)了解，此次開盤吸引了約 600 名購房者到場參與搖號，堪稱近兩年來洋湖片區(qū)熱度最高的樓盤之一。

不過，關(guān)于開盤當(dāng)天的實際去化情況，市場上說法不一：有消息稱成交金額高達(dá) 6 億元，也有數(shù)據(jù)顯示賣出 279 套、去化率達(dá) 85%，另有說法認(rèn)為實際去化率僅 48%。

長沙【嘉信洋湖錦璽】項目的核心宣傳亮點是 “高得房率”，尤其是 117 平方米戶型被設(shè)計為四房三衛(wèi)的格局，這一規(guī)劃引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。

這種產(chǎn)品設(shè)計精準(zhǔn)契合了當(dāng)下多孩家庭的居住需求，在戶型創(chuàng)新層面確實實現(xiàn)了一定突破。但在 “熱銷” 的表象之下，這個項目仍有不少值得深入探討的地方。

一、優(yōu)勢：戶型空間利用實現(xiàn)突破

從優(yōu)勢來看，嘉信洋湖錦璽在戶型設(shè)計上展現(xiàn)出較強的創(chuàng)新性。項目通過優(yōu)化空間布局，讓 117 平方米的戶型得以實現(xiàn)四房三衛(wèi)的功能配置。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，該戶型的套內(nèi)面積可達(dá) 139 平方米 —— 暫且不論這一數(shù)據(jù)是如何實現(xiàn)的，單就同等面積段的產(chǎn)品而言，這樣的設(shè)計已足夠吸引購房者的目光。

此外，項目還巧妙運用了新規(guī)下的面積計算規(guī)則，通過對陽臺、飄窗等空間的精細(xì)化設(shè)計，進一步提升了房屋的實際使用空間。有消息稱，該項目不少戶型的 “得房率” 接近甚至超過 120%，這也成為了項目最核心的賣點。

除了戶型，項目的外立面采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，大面積玻璃與金屬材質(zhì)的搭配，整體視覺效果符合當(dāng)下年輕購房者的審美偏好，這也是其吸引客戶的一大優(yōu)勢。

二、爭議：高贈送面積背后或藏潛在代價

需要注意的是，就在項目憑借 “高得房率” 熱銷的同時，行業(yè)內(nèi)針對 “得房率” 宣傳的規(guī)范正在逐步加強。9 月 8 日，長沙市房地產(chǎn)交易行業(yè)協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于征集規(guī)范 “得房率” 宣傳工作的通知》，明確將著手規(guī)范 “得房率” 相關(guān)的宣傳用語。

協(xié)會指出，當(dāng)前市場上部分項目宣稱 “得房率超過 100%” 的說法，因缺乏統(tǒng)一計算標(biāo)準(zhǔn)，很容易給購房者造成誤解。實際上，行業(yè)內(nèi)對得房率的計算方式本就存在不同理解，而將電梯廳、陽臺、飄窗等空間計入使用面積的做法，也有待進一步商榷。從嚴(yán)格意義上來說，得房率的正確計算方式應(yīng)為 “套內(nèi)面積除以建筑面積”，并不包含電梯廳、陽臺、飄窗等所謂的 “贈送面積”。

具體到嘉信洋湖錦璽，其 “得房率” 數(shù)據(jù)確實令人驚嘆：據(jù)了解，169 平方米戶型的 “得房率” 達(dá) 120.4%，139 平方米戶型為 118.8%，117 平方米戶型也有 119.1%。但這樣的高得房率究竟是如何實現(xiàn)的，背后或許暗藏迷霧。

有業(yè)內(nèi)人士分析，這類看似 “劃算” 的高得房率，可能存在多重潛在問題：比如可能導(dǎo)致社區(qū)公共空間被壓縮，影響業(yè)主的公共活動體驗；或是誤導(dǎo)購房者對得房率的正確認(rèn)知，使其忽略實際居住中的空間缺陷；甚至不排除存在將本應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的區(qū)域，違規(guī)計入私有面積的情況。這些問題都可能對業(yè)主長期的居住品質(zhì)造成影響。

三、短板：區(qū)位優(yōu)勢與配套缺陷并存

從區(qū)位角度來看，嘉信洋湖錦璽地處洋湖生態(tài)新城，周邊擁有豐富的自然環(huán)境資源，這是項目不可忽視的顯著優(yōu)勢。但與此同時，項目也存在一些明顯的配套短板，需要購房者重點考量。

首先是教育配套相對薄弱，難以滿足對優(yōu)質(zhì)教育資源有高需求的購房者。雖然洋湖片區(qū)的學(xué)校數(shù)量不少，但入學(xué)方式以就近入學(xué)和區(qū)域派位為主，相較于當(dāng)前市場上流行的 “九年制雙學(xué)區(qū)”“頂尖教育配套” 等配置，洋湖片區(qū)的教育資源在競爭中優(yōu)勢有限。

其次是交通便利性不足。項目不臨近地鐵口，購房者若選擇步行乘坐地鐵，需要花費較長時間；日常出行主要依賴湘江南路，但該路段在高峰時段過江車流密集，經(jīng)常出現(xiàn)擁堵排隊的情況，對通勤效率會造成一定影響。

此外，項目周邊環(huán)繞著繞城高速、水廠等設(shè)施，這些設(shè)施在未來可能會產(chǎn)生噪音或?qū)χ苓叚h(huán)境造成一定影響，這也是購房者在決策時需要權(quán)衡的重要因素。

四、擔(dān)憂：開發(fā)商實力與項目交付能力存疑

公開資料顯示，嘉信地產(chǎn)是從地州市進軍長沙市場的開發(fā)商，在長沙的房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗相對有限。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期的背景下，開發(fā)商的資金實力和項目運營能力顯得尤為關(guān)鍵 —— 實力越強、經(jīng)驗越豐富的開發(fā)商，抗風(fēng)險能力（或容錯率）通常越高。

在新房市場持續(xù)低迷的當(dāng)下，任何一個項目的銷售、回款環(huán)節(jié)都不容有失，一旦出現(xiàn)問題，很可能影響項目的正常推進。

更令人擔(dān)憂的是，嘉信地產(chǎn)在長沙尚未有大規(guī)模住宅項目的優(yōu)秀交付案例。近期，嘉信開發(fā)的其他項目還出現(xiàn)了業(yè)主因交付品質(zhì)問題維權(quán)的情況。

同時在相關(guān)投訴平臺上，也有不少關(guān)于該開發(fā)商旗下項目農(nóng)民工討薪的投訴信息。

這些情況都為嘉信洋湖錦璽未來的交付能力蒙上了一層陰影，也讓購房者的信心受到一定影響。

五、建議：購房需理性看待產(chǎn)品賣點，綜合評估需求

對于不同需求的購房者而言，嘉信洋湖錦璽的利弊十分鮮明。注重戶型實用性與現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格的購房者，可能會被其產(chǎn)品特點吸引；但重視教育、交通等綜合配套的購房者，則需要結(jié)合自身需求多方比較。

整體來看，項目的優(yōu)勢（高得房率、低容積率、靠近洋湖濕地公園）與缺點同樣突出，以下幾類購房人群需謹(jǐn)慎考慮：

1. 追求精英教育的剛改人群：若家庭對優(yōu)質(zhì)教育資源有高需求，該項目周邊的教育配套可能難以滿足預(yù)期；
2. 對睡眠質(zhì)量敏感的人群：項目臨近繞城高速、周邊有學(xué)校及在建消防站，再加上瀟湘南路的車流，未來可能存在多方面噪音干擾；
3. 日常出行依賴地鐵的人群：項目距離地鐵口較遠(yuǎn)，步行至地鐵站需 10-20 分鐘，對通勤便捷性要求高的群體需謹(jǐn)慎評估。

特別需要提醒預(yù)算有限的剛需購房者：除了關(guān)注單價與得房率，還應(yīng)綜合考量后期居住成本。項目采用的玻璃幕墻設(shè)計雖提升了外觀美觀度，但可能會增加房屋的能源消耗，進而提高長期居住成本，這一點需提前做好心理預(yù)期。

2025 年的長沙樓市，已徹底進入買方市場，購房者擁有充足的選擇空間與決策時間。嘉信洋湖錦璽在戶型創(chuàng)新上的嘗試值得肯定，但購房者更需從自身實際需求出發(fā)，全面考量項目的各項因素，判斷自己是否能接受其存在的缺點。

最終建議購房者在決策時，不要過度聚焦于 “高得房率” 這一單一賣點，而應(yīng)從開發(fā)商品質(zhì)、項目配套、長期居住體驗等多維度進行綜合評估，最終做出理性的購房選擇。