房企半年報透視：負債率繼續(xù)上升，打造第二增長曲線

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2025上半年，上市房企營收明顯下降、持續(xù)虧損，負債率繼續(xù)上升，償債能力繼續(xù)下滑。頭部房企中，華潤置地與龍湖集團展現(xiàn)了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現(xiàn)多元化特征，輕資產(chǎn)及運營服務業(yè)務貢獻了更高的利潤。下半年頭部房企經(jīng)營策略主要是，加快存量去化、優(yōu)化增量質(zhì)量；加速產(chǎn)品迭代，建設好房子；打造第二增長曲線。

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上半年業(yè)績表現(xiàn)：營收明顯下降、持續(xù)虧損，負債率繼續(xù)上升，償債能力繼續(xù)下滑

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2025年上半年，中國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績延續(xù)低迷態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，上市房企營業(yè)收入均值為104.2億元，同比下降16.9%，且降幅較2024年同期擴大了3.2個百分點，營收端收縮壓力持續(xù)升級，反映出市場需求疲軟與銷售端持續(xù)承壓的現(xiàn)狀。

盈利表現(xiàn)更加不容樂觀，行業(yè)凈利潤均值跌至-8.3億元，虧損規(guī)模呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢，約六成上市房企出現(xiàn)不同程度虧損，部分高杠桿房企面臨債務重組壓力。這一數(shù)據(jù)背后，既折射出行業(yè)面臨深度調(diào)整期去庫存、尋找新增長點等多重挑戰(zhàn)，也預示著房企轉型與風險化解仍需較長時間。

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2025上半年，中國房地產(chǎn)上市公司財務風險持續(xù)攀升，償債能力進一步弱化。數(shù)據(jù)顯示，上市房企剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率達66.5%，同比上升0.9個百分點；凈負債率大幅上升至171.8%，同比激增55.8個百分點，反映出行業(yè)整體杠桿水平居高不下。這一現(xiàn)象主要源于貨幣資金規(guī)模的持續(xù)收縮，疊加市場低迷導致的存貨及投資性物業(yè)資產(chǎn)貶值壓力加劇。

更值得警惕的是短期償債能力指標，現(xiàn)金短債比降至0.88，較上年同期再降0.03，意味著超半數(shù)房企在手現(xiàn)金已無法覆蓋一年內(nèi)到期債務，流動性壓力加劇。當前房企普遍面臨融資渠道收窄、融資成本高企的困境，部分企業(yè)不得不通過資產(chǎn)處置、債務展期等方式艱難維持現(xiàn)金流平衡。

2025年上半年財報顯示，在典型房企代表中，華潤置地與龍湖集團展現(xiàn)了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現(xiàn)多元化特征。從營收結構看，華潤、龍湖持有物業(yè)收入和運營服務收入占比均超20%。

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從利潤貢獻看，華潤、龍湖非開發(fā)業(yè)務貢獻超過六成的利潤。2025上半年，華潤置地開發(fā)銷售業(yè)務貢獻凈利潤占比為39.8%，非開發(fā)銷售業(yè)務貢獻凈利潤超過60%。龍湖集團開發(fā)銷售業(yè)務貢獻利潤占比僅為1.3%，非開發(fā)銷售業(yè)務貢獻利潤占比超過90%。

頭部房企下半年策略：加快存量去化、優(yōu)化增量質(zhì)量；加速產(chǎn)品迭代，建設好房子；打造第二增長曲線

我們梳理頭部房企下半年經(jīng)營策略，在投資策略、產(chǎn)品及業(yè)務發(fā)展方面主要有以下特征：

1.投資策略

2025年下半年，頭部房企加快存量去化，通過一盤一策，全力攻堅去化、回籠資金，平衡存量項目的利潤與現(xiàn)金流。在投資方面，企業(yè)保持投資精準，確保增量項目安全性、流動性和盈利性，提高資源質(zhì)量。同時，頭部房企聚焦核心城市、核心地段。如越秀地產(chǎn)圍繞“穩(wěn)業(yè)績、謀突破、精管理、提能力”的主題，聚焦加快銷售和去庫存、提高商業(yè)的運營能力、深化組織變革和強化精益管理，全力聚焦銷售目標及各項經(jīng)營目標，堅持精準投資策略，著力增加優(yōu)質(zhì)地塊，不斷提高資源質(zhì)量。同時，優(yōu)化資源配置，重點投向一線城市和重點二線省會城市的核心區(qū)域，并持續(xù)加強與優(yōu)秀企業(yè)合作，整體提升投資能力，有效應對市場競爭。

2.產(chǎn)品策略

響應“好房子”政策，做好產(chǎn)品迭代。如華潤置地加強深化產(chǎn)品迭代；龍湖強調(diào)以客戶需求為導向提升產(chǎn)品力－交付好房子、提供好服務；濱江集團遵循優(yōu)質(zhì)原則，即優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、選擇優(yōu)質(zhì)的合作伙伴，確保投資項目實現(xiàn)高質(zhì)量與高回報。

3.業(yè)務策略

加快構建新發(fā)展模式，打造第二增長曲線。如華潤置地提出要做專、做優(yōu)、做強、做大經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務及資管業(yè)務，推動第二增長曲線實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)力。進一步擴大萬象生活輕資產(chǎn)管理業(yè)務的市場領先優(yōu)勢，強化其作為業(yè)績貢獻強勁增長極的作用。同時積極培育生態(tài)圈要素型業(yè)務，以轉型發(fā)展加速器的定位形成增長新動能，進而構建起各業(yè)務板塊協(xié)同共進的發(fā)展格局。龍湖集團則在開發(fā)、運營、服務等板塊齊頭并進，未來的增長主要在C2到C5四個經(jīng)營賽道上，即商業(yè)、資管、物管、代建，構建自身所處板塊的競爭優(yōu)勢，持續(xù)保持增長，形成能力的護城河，持續(xù)培育第二增長曲線。

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