全款買房經歷三次查封 二十年后獲產權證

20年前，李大爺購買了一套房子，并一直居住。讓老人沒想到的是，這套房子還沒蓋時，就已經被開發商“在建抵押”給了一家銀行。因為開發商一直沒有償還銀行貸款，老人買的房子辦不了產權證。另外，開發商還拖欠工程款，導致老人買的房子先后三次被法院查封。依據最高人民法院發布的《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，李大爺通過法律途徑成功解封并獲一審判決支持，終于拿到不動產證。老人的勝訴，為小區內多戶有類似遭遇的業主依法維權帶來了曙光與信心。

商品房被兩家法院查封

李大爺今年86歲，2004年春天，他以88萬元的價格在沙河口區某小區購買了一套90平方米的產權房。裝修后，一家人歡歡喜喜搬進了新家。李大爺說，這套房子是全家人多次看房后共同選定的，購物、就醫都非常方便。當時他因不符合貸款條件，便拿出多年積蓄，并向兒子借了一部分錢，一次性付清了房款。開發商為他開具了銷售不動產發票，并在當天交付了房屋鑰匙，這讓他感到非常放心。

然而，令李大爺沒想到的是，這套房子在尚未建設時就被開發商“在建工程抵押”給了某銀行，并在大連市不動產登記中心辦理了抵押登記。開發商有本金未償還，導致房屋一直無法辦理產權證。

2022年2月，李大爺的房屋先后被大連市中級人民法院和大連海事法院查封，并公告拍賣，用于抵償開發商拖欠銀行的貸款以及其他債權人的債務。原來，開發商除了欠銀行款項外，還拖欠三家企業的工程款，這三家企業均享有優先受償權。由于該房屋初始登記在開發商名下，法院因此查封了李大爺所購的房屋。

李大爺委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師向兩家法院提出執行異議。經審查，法院確認涉案房屋確系李大爺購買并實際居住，大連市中級人民法院和大連海事法院最終裁定解除對李大爺房屋的查封。

因房子“在建抵押”又遭查封

2023年秋天，某銀行向大連市中級人民法院起訴開發商要求償還貸款，并以李大爺所購房屋曾辦理“在建抵押”為由，再次申請查封該房屋，意圖通過拍賣受償。

李大爺一家十分焦急，再次委托王金海律師向大連市中級人民法院提出查封異議。恰在此時，最高人民法院發布了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》，明確規定在多種權利發生沖突時，符合一定條件的商品房消費者對其所購房屋享有的物權期待權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

因此，李大爺要求解除查封和拍賣的理由更加充分。經審查，大連市中級人民法院裁定解除對李大爺房屋的查封和拍賣。

起訴開發商要求辦理產權證

為徹底解決問題，2024年初，李大爺委托王金海律師將開發商及某銀行訴至沙河口區人民法院，要求開發商立即為其辦理房屋產權證。

法院受理后公開開庭審理了此案。開發商經依法傳喚未到庭，法院進行缺席審理。李大爺一方表示：李大爺與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，以88萬元價格購買涉案房屋，開發商出具了大連市商品房銷售（結算）專用發票，并將房屋交付原告占有使用。

合同第十五條約定，開發商應在交付使用后60日內，將辦理權屬登記所需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人責任導致買受人未能在規定期限內取得房地產權屬證書，出賣人應繼續為買受人辦理相關手續。

因開發商將涉案房屋所占土地的在建工程抵押給某銀行，且貸款未及時償還，導致某銀行起訴開發商并申請查封涉案房屋，一直無法辦理產權登記的責任不在李大爺。經李大爺提出執行異議，大連市中級人民法院裁定異議成立，駁回某銀行要求查封拍賣涉案房屋的訴訟請求，該判決已生效。

某銀行辯稱：不同意原告的訴訟請求，因該房屋在建成前已抵押給銀行，銀行對房屋享有抵押權。若將產權直接辦理至李大爺名下，將損害銀行的抵押權。

法院審理認為

李大爺與開發商簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，李大爺已支付全部購房款，開發商亦交付房屋，合同已履行完畢，李大爺有權要求開發商辦理產權登記。某銀行與開發商之間的債權債務關系，不能成為阻礙李大爺辦證的理由。

法院判決

開發商十日內給李大爺辦理產權登記

2024年8月14日，沙河口區人民法院作出一審判決，判令開發商于十日內將涉案房屋產權登記至李大爺名下。

判決生效后，李大爺申請法院強制執行。經沙河口區人民法院執行法官調查，該房屋雖初始登記在開發商名下，但一直未進行測繪，且銀行抵押登記尚未滌除。大連市不動產登記中心高度重視，安排專人對房屋進行測繪，法院發出協助執行裁定，強制滌除了某銀行的抵押登記。

近日，李大爺終于取得了期盼已久的不動產權證書。李大爺所在小區內，還有多戶居民面臨類似的房產權益問題。得知老人維權成功后，鄰居們深受鼓舞，紛紛表示要知法、守法，依法維護自身合法權益。

律師解讀

最高法“批復”擴大購房人權利保護范圍

全國法律援助先進個人、北京市盈科（大連）律師事務所王金海律師指出，住房問題直接關系民生福祉。為有效防范房企風險、增強市場信心、保障商品房消費者權益，最高人民法院發布了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》。該批復進一步擴大了購房人的權利保護范圍，賦予商品房消費者“超級優先權”，為解決開發商在建工程抵押、建設工程款優先受償權與購房人權益沖突等現實難題提供了明確法律依據，也對統一司法裁判標準、化解矛盾糾紛具有重要推動作用。

信源：半島晨報