81.25億！廈門土拍，4個信號

2025年廈門的第4場土拍，已經塵埃落定。

本輪土拍出讓的4幅地塊：

①、思明區，2025P15地塊（前埔片區），國貿競得；

②、湖里區，2025P16 地塊（竹坑），建發競得；

③、集美區，2025JP05 地塊（亭北片區），象嶼&集美發展競得；

④、海滄區，H2025P02地塊（嵩嶼片區），廈門軌道競得；

1、前埔片區：

2025P15，計價建面：57620㎡，起叫價：22.2億，樓面地價：住宅40000元/㎡（規劃住宅不多于650套，該地塊允許建設立體生態住宅），容積率2.6。

B、周邊二手房與地塊：

①、大洲國際龍郡，房齡，2014年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是

4.8~5.5萬/㎡；近期成交的主力戶型為175㎡。

②、明發建群雅苑：房齡，2005年，目前廈門各二手房平臺的成交均價是3.4~3.8萬/㎡；對比大洲國際龍郡的價位幾乎是斷崖式差異。

③、學仕里、中海國貿上城：配建房，目前的成交均價是5.7萬/㎡左右；

周邊大多數是十幾年前的社區，不少小區都是面積頗大，而次新房或者準現房，此前市場熱度頗高。

拿地房企：國貿。

該地塊允許開發立體生態住宅，疊加此前國貿在周邊聯合開發了學仕里、中海國貿上城等，具備了先天的成片開發優勢。

鑒于國貿擅長學區+第四代+品牌的組合拳，且周邊已有自家相鄰次新樓盤，不排除在原先住宅產品基礎上再次突破創新。

信號：島內土拍加快，上一批尚未完全入市，立馬在9月底之前上架新地塊，且在出讓之初就談好入手的開發商，加快完善城市建設界面的意圖明顯。

一負責相關內容的朋友提到：土拍收入在大局面前，只是小錢，加快完善整個城市界面，提升整座城市的建設飽和度，增強城市競爭力，才是近年廈門的首要目標。所以，近年廈門的土拍節奏仍在有的放矢。

④、周邊新/次新盤：學仕里、中海國貿上城、。

2、湖里區，2025P16 地塊（竹坑）：

2025P16，計價建筑面積5.26萬㎡，起拍20.38億，住宅樓面價40000/㎡，規劃不多于695套住宅，容積率2.1。同樣的，該地塊允許建設立體生態住宅。

周邊的項目為建發象嶼觀雲、華榮壹號院，今年的成交均價皆在5.5萬左右。前幾年廈門島內西側的供應量較少，積蓄了不少改善換房的需求。而此前，建發象嶼觀雲一入市的銷量就打破了市場預期，

拿地房企：建發。

信號：島內西部的競品少，成本、節奏可控，西部開始逐步出讓地塊，作為島內西部煥新的契機。

3、集美區，2025JP05 地塊（亭北片區）；

2025JP05，計價建筑面積10.36萬㎡，起拍總價22.69億，住宅起拍樓面價2.2萬/㎡，規劃住宅不多于1200套；

東側是外國語集美校區，東北方向是軟件園三期，這是最核心的2個賣點。

同時，也意味著西亭、亭北接下來的土拍供應也會持續加快。

拿地房企：象嶼&集美發展，聯合競得。

信號：亭北時隔多年后再次供地，地價2.2萬/㎡，除了為外國語集美校區添加生源之外，也將為亭北片區增加住宅供應，逐年緩解供求關系。

亭北近幾個月的二手房價為2.8~3.99萬/㎡。

這也是象嶼重回廈門地產后，在島內外的最后一塊拼圖，僅2年，象嶼加大了拿地的力度和節奏，幾乎成了親兒子里面最積極的那位了。

4、海滄區，H2025P02地塊（嵩嶼片區）：

H2025P02，計價建筑面積8.84萬㎡，起拍總價15.98億，住宅樓面價1.8萬/㎡。規劃不多于1030套住宅，容積率2.26.

海滄東嶼島，毫無懸念，仍是軌道定向的成片開發。

信號：隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會兩條腿走路。

土拍市場向來是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價，更多在于預期和探清高層的態度，而在當下的市場中，我們應該做的，是不停的根據歷史周期的演變，持續地優化自己。