樓市現狀：宏觀麻木，微觀痛苦

當前樓市如此低迷，為啥遲遲沒有釋放出新一輪的刺激新政呢？

近期，我和一家北京央企房地產開發商的朋友交流，我說近幾周北京二手房的成交量出現了小幅反彈，這說明八月上旬北京的限購放松和公積金新政對北京樓市有一定刺激作用。

北京限購放松效果弱

但這位央企朋友卻跟我說，近兩個月北京的樓市，尤其是新房市場，特別低迷，比今年其他月份低迷得多。

我查看了一下數據，近幾周北京二手房的交易量確實有所反彈，但新房交易量依然很低迷。

下圖北京周度新房成交量的數據，可以看到最近三周處于年內非常低迷的狀態。

他還反饋，雖然近期二手房交易量有所反彈，但價格依然面臨下跌，北京的房價跌幅比較明顯。

這從國家統計局公布的北京房價指數中就能看出來。

同時，我們的監測顯示，北京二手房掛牌量也在增長，供大于求的情況依然比較嚴重，這就導致價格跌幅較大。

如此看來，北京新政的效果其實非常有限。

我對這位朋友說，當前靠地方新政對樓市的刺激作用比較小，最多只能讓交易量出現一波小幅反彈，很快就會恢復原狀。

市場若真的想要有所起色，出現一波像樣的脈沖行情，就像去年九月份之后高能級城市那樣，交易量能明顯反彈、超過榮枯線，進而使得價格在個別月份止跌甚至小幅上漲。

那也需要國家層面出臺增量政策，而且不能只針對房地產，還需要有更寬松的宏觀經濟政策等。

當前的殘酷現實是，房地產的景氣度比去年八、九月份還要低。

那么，國家層面會再次推出新一輪的樓市刺激新政嗎？

按照我的邏輯推斷，今年二季度就應該推出一攬子新政了。

不過上半年宏觀經濟表現偏強、超出預期，也影響了政策推出的節奏。

關于國家會不會出臺新政，我的這位朋友給我潑了冷水，他說近期沒有聽到任何小道消息提及要出臺新政。

因為他在北京，而且任職于央企，離決策中心比較近，他的說法還是有一定參考性的。

為此，我也略感無奈與失望。

宏觀麻木之無奈

對于當前的窘境，我總結了兩句話：

一句是 “宏觀層面麻木”；

另一句是 “微觀層面痛苦”。

先說 “宏觀層面麻木”，這里的 “宏觀層面” 指的是宏觀政策制定層面。

國家，尤其是相關部委，在如何推動房地產市場直接回穩方面，還有沒有 “大招”？會不會出臺有力舉措？

去年九月底，國家出臺過一輪力度較大的政策，之后高能級城市樓市出現了一波反彈，但中低能級城市反彈并不明顯。

今年四月以來，全國樓市繼續下跌，尤其是東部大城市，近幾個月房價跌幅反而更大。

然而，政策面遲遲沒有動靜，面對樓市持續下跌、想穩卻穩不住的情況，宏觀政策層面似乎顯得有些無奈，所以我說 “有點麻木”。

微觀痛苦之煎熬

再說 “微觀層面痛苦”，這指的是房地產行業及市場的微觀主體正承受著壓力。

比如，很多新房項目賣不動，即便降價也難以成交，相關開發商因此陷入困境：考核任務完不成、企業經營困難，甚至不得不降薪裁員。

幾乎每一位房地產從業者都感到壓力巨大、內心不安。

再從個人層面來看，當前很多二手房房東想賣房卻賣不掉。

一方面，買房的人少；

另一方面，每個買房者都 “提著大刀” 兇狠砍價，你給買家報價三百萬，他一刀能砍到兩百萬，簡直讓人震驚。很多賣家被 “砍疼” 了，非常郁悶，干脆不賣了。

但 “想賣卻賣不掉” ，這事兒就沒完，消消氣，以后還得賣。

近幾年全國房價總體大跌了 40% 左右，少數地區跌幅甚至達到七八成，這涉及千家萬戶。

全國住宅總價值縮水了160萬億元左右，每個有房家庭或多或少都承受著房價大跌帶來的財富縮水的隱痛、慘痛。

如果再遇到工資大幅下降甚至失業的情況，部分家庭還會出現斷供，房子甚至可能被銀行收回。

這種痛苦，若非親身經歷，根本無法體會。

我們都希望中國的房地產市場能盡快走出低谷、擺脫泥潭。

第一步實現房價企穩，第二步實現房價合理回升。

但就目前來看，“宏觀層面麻木、微觀層面痛苦” 的現狀仍未改變，市場走出困境還存在很多無奈和困難，道阻且長。