中國有個白鵝潭。︱劉德科

*本文根據2025年9月28日劉德科在保利置業廣州翡麗甲第暨產品領先戰略發布會上的演講《心潮澎湃：豪宅講究的是機緣》整理

演講︱劉德科

主辦方用一場舞臺LED屏上的這股「巨浪」，把我們帶入了這個沉浸式的舞臺。這很像博爾赫斯的詩句——「巨浪送來了你」（the big wave brought you）。眼前的這一切美好，都是時代的巨浪送給我們的禮物。

時代的輝光

今天的發布會選在了白天鵝賓館，隔著珠江，對岸就是白鵝潭CBD，就是何鏡堂院士設計的大灣區藝術中心，就是保利·翡麗甲第。那么，白天鵝賓館是不是廣州最奢華的酒店？過去是，現在似乎不是。像保利·翡麗甲第這種級別的豪宅項目，為什么沒有選在廣州最奢華的酒店來辦這場發布會？奢華不只是有形的物理空間，更來自于無形的輝光——酒店也好，豪宅也罷，莫不如此。在廣州，恐怕沒有任何一家酒店，能擁有比白天鵝賓館更盛的時代輝光。白天鵝賓館不只是改革開放以來中國內地第一家五星級酒店，它更是改革開放的其中一個歷史現場。

大家都會唱《春天的故事》，唱出了1979年和1992年改革開放的兩個關鍵年份。我今天要講的，1984年版的「春天的故事」。1984年，鄧公在白天鵝賓館用餐，特意跟服務員要了一些很硬的法國面包，因為早年他曾在法國勤工儉學，吃完以后他非常高興，說了一句話：「看來我們要再開放一些城市……」兩三個月后，我們國家就宣布進一步開放了14個沿海城市。白天鵝賓館有幸成為這段歷史的見證者。

1986年，英國女王訪問中國，住在白天鵝賓館，她想吃粵菜，她在白天鵝賓館點了六道經典菜——月映仙兔、雙龍戲珍珠、燕乳入竹林、金紅化皮豬、鳳凰八寶鼎與錦繡石斑魚，吃得非常開心。一說到吃，我就想起了我的一位廣州老友，他這個人在我心目中就是一份深藏不露的「米其林指南」。我好不容易搞到了他私藏多年的一份12家餐廳清單。我把這12家餐廳標注在地圖上，就形成了一個「美食坐標」——DeepSeek告訴我，還可以有更文雅的表達，叫做「風味坐標」。當眾多美食聚集時，它們就會像AI一樣自行標注出高價值地段；因為美食背后，是人的流動和匯聚。廣州之所以是一個美食之都，因為四面八方的人在這里流動，在這里匯聚，產生了無數種奇妙而美好的反應。

當我們把這12家餐廳標注在地圖上，有趣的事情就發生了：它們彼此交織的中心點，差不多就是白鵝潭CBD，差不多就是保利·翡麗甲第。

罕見的白鵝潭CBD

五六年前，我在白鵝潭閑逛，那時候還沒有萬象城，也沒有太古里。當時我的感慨是，這是「中國超級城市的珍貴留白」。它在廣州市中心的珠江畔，擁有三江匯流的風景，對岸就是白天鵝賓館，就是沙面這樣的歷史風貌重地，這樣一個同時擁有優美風景與深厚歷史的市中心區域，竟然是一片未開發的留白——放眼整個中國任何高能級城市，你再也找不出擁有這一系列天資的城市留白。

帶著這樣的思緒，站在這樣一片地方，怎么能不心潮澎湃？所以，我今晚的演講主題，就叫做「心潮澎湃」。沙面的近義詞就是上海的外灘，那么，白鵝潭的近義詞會不會是陸家嘴呢？現在，萬象城與太古里都來了，像航母一般停泊在珠江畔的大灣區藝術中心也來了，各種款式的摩天大樓正在拔地而起。所以，我經常有這樣一種奇特的感受：「沙面的對面是陸家嘴，外灘的對面是白鵝潭。」我沒有寫錯，既然它們都是近義詞甚至是同義詞，當然就可以互換。或者說，這是一種互文關系，就像「秦時明月漢時關」中的「關」與「明月」是互文關系。

我請DeepSeek寫了一副對聯：「外灘望陸家嘴，風云際會開新篇；沙面臨白鵝潭，古今交融煥新顏」。大家如果喜歡，等搬新家的時候可以把這副對聯寫下來，掛在你家門口，很喜慶的。

白鵝潭差不多比陸家嘴晚開發了三十年。晚來的，當然有巨大的后發優勢。過去的CBD，通常注重的是「產業聚集度」與「地標識別性」，很少關注步行的尺度感與生活的煙火氣，所以我們難免會有一些冰冷感與孤獨感，甚至覺得人的渺小；白鵝潭是新一代的CBD，它補上了關鍵一環——「高級煙火氣」。所以，我們可以有這樣一個公式：新一代CBD=產業聚集度+地標識別性+高級煙火氣。

我們可以來感受一下白鵝潭CBD的「高級煙火氣」。你看這里的萬象城都跟別處不一樣。中國有很多座萬象城，但我極度喜歡的那兩座，一座是西安萬象城，就是建了「生命之樹」的那座；另一座就是廣州的白鵝潭萬象城。

我的評價標準非常簡單：「好逛」與「過目不忘」。「好逛」，意味著要有成熟的商業運營能力；「過目不忘」，意味著要有全球視野的地標邏輯。并不是超高層建筑才能叫地標，像白鵝潭萬象城這樣橫亙在江面上的，當然也是璀璨的地標。這樣的萬象城，跟背后包括保利·翡麗甲第在內的摩天大樓集群，共同形成了更有溫度的、更有煙火氣的城市封面。更奇特的是，白鵝潭萬象城還準備建連接沙面的過江纜車——這是非常有想象力的事情。如果你了解城市建設的各種條條框框，你就知道建一條專門用于觀光的過江纜車，需要非常充分的思想解放。所以，別小看過江纜車的力量，它的巨大效應甚至可以媲美泰晤士河畔的「倫敦眼」摩天輪。

「靚飯效應」

廣州是我來得最頻繁的城市。我在廣州吃過的餐廳，無論什么價格檔位，它的白米飯始終非常好吃。我最討厭的一種餐廳，就是明明菜很好吃，但米飯很糟糕，用的是陳米。這種情況，我在廣州從來不會遇到。所以，我給它取了一個名字，叫做「靚飯效應」——意思就是，在關鍵環節做出非必要的精致。現在很多人在外面吃飯是只吃菜，不吃米飯，所以有些餐廳就把米飯的品質給忽略了，似乎米飯已經不需要那么精致了。但我必須吃米飯。

我甚至認為，「靚飯效應」是廣州的一項隱性品質，在一些關鍵細節上非常講究精致度。廣州規劃部門對于白鵝潭CBD有一個非常先進的規定，樓盤的沿街面必須要做騎樓。在我的認知中，騎樓就是城市規劃建設領域中的白米飯——陳米可以做出白米飯，新鮮的絲苗米也可以做出白米飯，但口味完全不同。保利·翡麗甲第的騎樓，做得非常考究，屬于「靚飯」級別。每一個拱，都是非常考究的「斯卡帕疊級」（Scarpa Stacking Design），一種很有秩序感與儀式感的設計手法。騎樓本身就是非常有煙火氣的一種空間形態，在煙火氣中融入秩序感與儀式感，這是非常講究的做法。這就是「在關鍵環節做出非必要的精致」。

保利·翡麗甲第小區花園里的各種拱廊，同樣是「斯卡帕疊級」的做法。街道上的騎樓拱廊，跟小區花園里的花園拱廊，它們的空間尺度感是不一樣的，所以「斯卡帕疊級」的級數也不一樣，為的是既要保有儀式感又要不能忽略人體尺度感。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學術交流

再來看保利·翡麗甲第的外立面。它的超高層不是簡單的玻璃幕墻，而是宛若高定西裝一般有著精致的剪裁，讓超高層建筑擁有古典意味。保利·翡麗甲第的整體規劃，講究的是對稱與嵌套。一個花園嵌著一個花園，當你漫步其中它會不斷放大你的心理面積。一個樓盤的大小未必是物理面積決定的，而是主要來自于你的心理面積。各位去凡爾賽宮玩的時候會發現，凡爾賽宮最動人的未必是中軸線上那個遼闊無比的花園，而是鑲嵌在兩邊、層層嵌套的那些小花園。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學術交流

這種對稱與嵌套，不僅體現在建筑規劃與景觀設計上，當然也體現在會所空間里。他們是用繁復的設計，帶來閑適的感受。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學術交流

實際上，不少人對于豪宅都有兩個經典誤解：極簡與隔絕。一些開發商常常會說這么兩句話，「我們的豪宅追求的是極簡風格」，「我們的樓盤就像是世外桃源」。他們是把「極簡」和「世外桃源」當作褒義詞來用。但我想說的是：豪宅從來就不存在極簡，極簡不可能有豪宅，豪宅必然是繁復的——因為極簡不過是二戰之后物質極度匱乏的產物，極簡容易過時；豪宅也必然不是世外桃源，豪宅的奢侈在于「高級煙火氣」，它必須跟街道有著融洽而不是冰冷的關系。

豪宅講究的是機緣

去年我們的《中國樓盤激賞》欄目去拍過蘇州的翡麗甲第，那是保利置業在全國的第二座翡麗甲第。當時一走進去，我心中就冒出四個字：「奢華橫溢」。翡麗甲第是住宅產品大迭代時期的產物，這兩三年中國房地產行業實在是太「卷」了，現在的新樓盤跟兩三年前的樓盤簡直是天壤之別。

廣州的保利·翡麗甲第處在三江匯流的白鵝潭CBD，窗外是珠江，是沙面，是白天鵝賓館。對于業主們來說，你家的窗講述了這個時代的故事。

購房者常常會問這些問題：地段行不行？房子好不好？時機對不對？

熟透的地段，當然是好地段；但是像白鵝潭CBD這種將熟未熟的市中心寶地，更是同時擁有歷史與未來的好地段。

在當前的住宅產品大迭代時期，我們看一個新樓盤，不僅要看它的材料與風格，更要看它是否擁有領先性的那些觀念，比如對于「高級煙火氣」的回應，對于「古典氣質」的回應。

現在是不是購房好時機？毋庸諱言，現在依然是樓市低谷期，但恰恰是因為低谷期，政府才出臺了計容新規，給出了極具誠意的「隱性補償機制」，一種隱性的紅利——讓購房者獲得更高的室內空間實際使用率。當然，如果你不在這個時候買新規之后的樓盤，那么這種隱性紅利就跟你沒關系了。

比陸家嘴晚開發了三十年的白鵝潭CBD，是地段意義上的機緣；住宅產品大迭代，是產品力意義上的機緣；政府的計容新規，是實惠意義上的機緣。所以，我今天真正的演講主題是——「豪宅講究的是機緣」。謝謝大家，我是劉德科。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科