“以租抵債”的租賃權，能否阻卻法院強制執行？

案情回顧

在某民間借貸糾紛執行案件中，申請執行人張某與被執行人李某因債務履行問題訴至法院。法院經審理作出生效判決，確認李某應向張某償還借款本息，但因李某未履行義務，張某向法院申請強制執行。執行過程中，法院依法查封了李某名下的一處商業房產，并裁定對該房產進行司法拍賣。

案外人王某得知后，向執行法院提出書面異議。

王某主張，其與李某在法院查封涉案房產前兩個月已簽訂《房屋租賃合同》，約定租期十年，租金以李某拖欠王某的勞務費用及投資收益抵償，一次性付清。王某據此要求法院確認其享有“買賣不破租賃”的權利，并在房產拍賣時享有優先購買權，請求帶租約拍賣或阻止向買受人移交占有。

執行法院對王某的異議進行了審查，并作出裁定。王某不服，向上一級法院申請復議。

案件結果

法院經審查認為，王某雖提交了租賃合同，但其所稱的“以租抵債”實質是以房屋使用權抵償債務的履行方式，并非典型的租賃關系。王某未能提供充分證據證明其債權真實合法，亦未證明在法院查封前已實際占有、使用涉案房屋。

因此，法院認定王某對執行標的物不享有足以排除強制執行的民事權益，最終裁定駁回王某的異議請求。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、“買賣不破租賃”原則

“買賣不破租賃”是我國法律為保護承租人權益而設立的，《中華人民共和國民法典》第七百二十五條明確規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該規定使得原本屬于債權的租賃權具有了對抗第三人的物權化效力，是對合同相對性原則的突破，其立法本意在于維護租賃關系的穩定，保障承租人的居住或經營權益。

然而，租賃權的這種特殊保護并非沒有邊界。根據《民法典》第七百零三條對租賃合同的定義，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這表明，典型的租賃關系核心特征是以租金換取使用權，雙方具有建立租賃關系的真實合意。

二、以租抵債的“租賃權”能否阻卻強制執行？

本案中涉及的“以租抵債”則與典型租賃關系存在本質區別。其實質是債務人無力清償金錢債務，遂以房屋使用權抵償欠款，更接近于以物抵債的一種變形，或者說是債的履行方式。在這種情況下，雙方的真實意圖可能并非建立長期的租賃關系，而是解決既存債務問題。

正是基于這種特殊性，人民法院在審查“以租抵債”能否阻卻強制執行時采取更為審慎的態度。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條規定，承租人主張阻止向受讓人移交占有被執行不動產的，需同時滿足“人民法院查封前已簽訂合法有效的書面租賃合同”與“查封前已占有使用該不動產”兩個要件。該規定的目的正是為了防止被執行人與案外人惡意串通，虛構租賃關系阻礙執行。

在司法實踐中，對于“以租抵債”情形下租賃權對抗效力的審查，法院通常會從多個維度進行綜合判斷。首先會重點審查基礎債權的真實性、合法性及數額合理性，如果基礎債權本身存在瑕疵或無法證實，那么所謂的“以租抵債”就失去了合法基礎。其次會嚴格審查占有使用的事實，必須證明在查封前已實際、合法地占有使用房屋，如辦理交接手續、實際入住、生產經營等，僅有一紙合同而無占有事實，不足以對抗強制執行。此外還會考察租賃條件是否符合市場正常交易習慣，若租金明顯低于市場價格或簽訂時間臨近查封日且無法合理解釋，可能被推定為惡意阻礙執行。

本案中，王某主張的“以租抵債”未能通過上述審查標準的檢驗。其既未充分證明基礎債權的有效成立，也未提供證據證實在查封前已實際占有房屋，因此其所謂的“租賃權”不具備阻卻執行的效力。

三、執行程序中如何審查案外人提出的租賃權異議？

當案外人以其享有租賃權為由提出執行異議時，執行法院的審查遵循嚴格的程序。首先進行形式審查，判斷異議人提交的租賃合同、租金支付憑證、占有證據等材料是否在形式上完整，簽訂時間是否早于查封日期。

對于形式無瑕疵的異議，法院會進一步實質審查租賃關系的真實性，包括調查租金支付方式、占有使用的持續性、合同條款是否符合常理等。

在這個過程中，法院需要精細權衡申請執行人的債權實現利益與案外人的租賃權保障利益，若租賃權真實合法成立在先，則應依法保護；若存在虛構或惡意，則不能犧牲執行債權人的合法權益。

律師寄語

基于上述分析，北京澤達律師事務所再次提醒：

對于意圖通過“以租抵債”獲得房屋使用權的債權人而言，必須確保基礎債權真實、合法、明確，并以書面合同固定雙方合意。更為關鍵的是，應及時完成租賃物的實際占有接管，并保留完備的占有證據鏈，如交接清單、物業備案、費用繳納記錄等，以備不時之需。切不可滿足于一紙協議，而忽視占有這一核心要件。

對于申請執行人而言，若發現被執行財產上存在可疑的長期租約或“以租抵債”安排，應積極向法院提供線索，主張審查租賃關系的真實性，防止執行財產價值被不當貶損。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現領