北京房產律師：50年農村房屋“租賃”合同，法院為何只認20年？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國與王建民系兄弟，均為北京市某區村民。1993年4月18日，二人與非本村村民趙立新簽訂一份《出租宅基地契約》，約定將位于村內的一號房屋（北房五間、西房三間）及二號房屋（北房五間），共計十三間房屋“出租”給趙立新使用，租期50年，租金15,500元一次性付清。契約還明確，趙立新在租期內有權翻建、改建房屋。

簽約后，趙立新實際占有使用該宅院，并于1993年起多次拆除原有房屋，陸續新建數十間房屋，形成商住一體格局，全家在此居住生活至今。原房屋的集體土地建設用地使用證亦由趙立新持有。

2024年12月，王氏兄弟以“租賃期限超過法定20年”為由，委托律師向趙立新發出解除通知，主張：

1. 超過2019年10月1日的租期部分無效；

2. 合同已于2024年12月4日解除；

3. 要求趙立新騰退房屋并恢復原狀。

趙立新辯稱：雙方實為房屋買賣，因自己非本村人，當時為規避政策才寫成“租賃”，且已支付合理對價、長期居住、重建房屋，應視為買賣關系成立。

另查明，趙立新在簽約前曾以每月15元租金短期租用部分房屋，此次“50年15,500元”的價格與其此前租賃標準相比并無明顯異常。

二、裁判結果

法院判決：

1. 確認《出租宅基地契約》中2019年10月1日至2043年4月17日的部分無效；

2. 確認該契約于2024年12月4日解除；

3. 關于騰退及返還房屋的請求，本案不予處理（因涉及眾多第三方租戶權益）。

（注：判決引用案號為A號民事判決書）

三、法院說理

法院認為：

1. 合同性質應以書面內容和客觀行為為準。盡管趙立新主張“名為租賃、實為買賣”，但契約名稱、條款均明確使用“出租”“租期”“租金”等表述，符合租賃合同基本特征，且無證據證明雙方存在隱藏的買賣合意。

2. 50年租期部分無效。根據《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。雖然合同簽訂于1993年（《合同法》尚未實施），但履行持續至《民法典》施行后，故自1999年10月1日起算的20年（即至2019年9月30日）有效，超出部分無效。

3. 租期屆滿后形成不定期租賃。趙立新繼續使用房屋，王氏兄弟未提出異議，依法構成不定期租賃，出租方可隨時解除。律師函于2024年12月4日送達，合同即日解除。

4. 翻建房屋不等于取得所有權。契約已賦予承租人改建權，翻建行為屬于租賃期間的正常使用，并不能反推雙方存在買賣關系。

5. 騰退問題暫不處理。因房屋現由多名第三方租戶經營使用，直接判令騰退將影響他人權益，宜另行解決。

四、律師提示

1. “名為租賃、實為買賣”需充分舉證：僅憑長期使用、翻建房屋、支付對價等事實，不足以推翻書面合同性質。法院更看重合同文本、交易背景及雙方真實意思表示。

2. 農村宅基地不得買賣給非本村人：即使雙方有買賣合意，若買方非集體經濟組織成員，買賣合同仍可能被認定無效。以“長期租賃”規避法律風險的做法存在重大隱患。

3. 超20年租期部分自始無效：無論簽約時間早晚，只要合同履行跨越《合同法》或《民法典》實施期，超出20年的租期一律無效。

4. 解除不定期租賃需書面通知：出租方應通過有效方式（如律師函、EMS郵寄）正式通知解除，送達之日即為合同解除日。

5. 復雜騰退問題可另案處理：若房屋涉及轉租、經營、多人占用，法院可能暫不判決騰退，建議提前評估執行難度。

特別提醒：農村房屋或宅基地交易結構復雜、政策限制多，切勿輕信“長期租賃=變相買賣”。如有類似安排，務必咨詢專業律師，避免錢房兩失。