重大信號(hào)：開始嚴(yán)管新房偷面積了

最近有一則少為人注意的消息：

上海新房偷面積，受到明確限制。

主要是國(guó)慶前一天，上海發(fā)布建筑新規(guī)，新規(guī)明確每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米）；戶型建筑面積小于 80 平方米的，可以設(shè)置總面積不大于 8 平方米的陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過 1.8 米（含 1.8 米）。

也就是說(shuō)，以往沒完沒了的偷面積，上海是明確禁止了。

雖然在這個(gè)新規(guī)下，陽(yáng)臺(tái)反而可能變得更大（舊規(guī)中的上海住宅陽(yáng)臺(tái)面積不能超過8平方米，進(jìn)深不大于1.8米），但為偷面積劃定紅線，上海給開發(fā)商和二手房業(yè)主們吃下了定心丸。

我一直都說(shuō)，新房偷面積越嚴(yán)重，二手房和存量“老新房”降價(jià)也越厲害。由于偷面積的新房得房率普遍達(dá)85%-99%，甚至達(dá)110%-120%，對(duì)周邊二手房和存量老盤70%-75%的得房率形成“降維打擊”，事實(shí)會(huì)倒逼這些房源踩踏下行。

同時(shí)，由于新項(xiàng)目偷面積難以量化，往往全靠相關(guān)單位審批把控，這種偷面積帶來(lái)的降價(jià)效應(yīng)，比正常的市場(chǎng)調(diào)整幅度要更大——這，正是今年以來(lái)二手房連番走弱的重要原因。

▲ 今年北京樓市的真實(shí)成交價(jià)已經(jīng)掉了10%以上。

說(shuō)實(shí)話，房地產(chǎn)政策、建筑規(guī)范，如果一切都只為賣地服務(wù)，這將是極大的短視行為。

以北京為例，北京在2022年以前是沒有陽(yáng)臺(tái)概念的，直到順義中海湖光玖里、龍湖御湖鏡、星譽(yù)beijing這三個(gè)樓盤開始，北京新房才成體系的通過陽(yáng)臺(tái)抬升得房率，進(jìn)而對(duì)沖樓市下行。

為此，順義的多個(gè)新盤，得房率甚至超過了100%，有項(xiàng)目77㎡戶型就可做三居，87㎡戶型居然有三面寬三居兩衛(wèi)生間。

而也正是因?yàn)椤安煌得娣e就不賣座”的“得房率大放水”行為，讓部分開發(fā)商和購(gòu)房者形成了“好房子=高得房率”的刻板印象，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此有些不滿意。

就在今年8月，北京朝陽(yáng)黃衫木店雙子星報(bào)規(guī)已然收緊，得房率被壓低至90%左右，遠(yuǎn)低于朝觀天珺99%的得房率。